Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-06-2009, BJ4242, 07/00478

Uitspraak op het hoger beroep van

tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank Maastricht (hierna: de Rechtbank) van 29 augustus 2007, nummer 06/1688 in het geding tussen

belanghebbende

en

betreffende na te noemen beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij de aan belanghebbende toegezonden beschikking van 28 februari 2005, nummer 000000, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak A-straat 101, per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 169.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 38.

1.3. Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 154.000, bepaald dat de Gemeenschappelijke Regeling Parkstad Limburg aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 38 volledig vergoedt, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 12,13 en bepaald dat de Gemeenschappelijke Regeling Parkstad Limburg deze aan belanghebbende vergoedt.

1.5. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.7. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1959 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 331 m³ en een perceelsoppervlakte van 501 m². De onroerende zaak is gelegen in een omgeving waar overlast wordt ondervonden als gevolg van het gebruik van drugs.

2.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een tweetal referentieobjecten, B-straat 109 en C-straat 1, beide gelegen in D. B-straat 109 betreft een in 1969 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 300 m³ en een perceelsoppervlakte van 325 m² Dit object is op 18 juli 2002 verkocht voor € 148.000. C-straat 1 betreft een in 1955 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 370 m³ en een perceelsoppervlakte van 307 m². Dit object is op 17 december 2002 verkocht voor € 148.500.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

De drugsoverlast is niet alleen in deze wijk, maar ook in de rest van de gemeente heel groot. De referentieobjecten hebben dus met dezelfde overlast te kampen, zodat deze omstandigheid in de verkoopprijzen van de referentieobjecten is verdisconteerd.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 101.000. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

4. Gronden

4.1. Het Hof stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat de door verweerder aangevoerde referentieobjecten andere objectkenmerken hebben onvoldoende is voor het oordeel dat deze objecten niet vergelijkbaar met de onroerende zaak zijn. Gelet op het type woning, het bouwjaar, de inhoud en de perceelsoppervlakte van de referentieobjecten is het Hof van oordeel dat de referentieobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om als onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De enkele, niet met verkoopcijfers en objectkenmerken onderbouwde, stelling van belanghebbende dat andere in de omgeving van de onroerende zaak gelegen woningen meer met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn dan de door verweerder aangedragen referentieobjecten, doet aan dit oordeel niet af.

4.2. Het Hof hecht geloof aan de ter zitting door de heffingsambtenaar gegeven verklaring dat de mate van drugsoverlast bij de onroerende zaak vergelijkbaar is met de mate van drugsoverlast bij de referentieobjecten, zodat deze omstandigheid reeds in de verkoopprijzen van de referentieobjecten is verdisconteerd. Het Hof is voorts, mede op basis van de in het taxatierapport opgenomen matrix, van oordeel dat met de tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten bestaande verschillen bij de waardering voldoende rekening is gehouden.

4.3. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het hoger beroep moet ongegrond worden verklaard en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

Ten aanzien van de proceskosten

4.5 Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 12 juni 2009 door J.W.J. Huige, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel