Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-06-2010, BN5136, 09/00104

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 25 juni 2010

Datum publicatie: 27 augustus 2010

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2010:BN5136

Zaaknummer: 09/00104

Inhoudsindicatie

In geschil is de waarde van belanghebbendes onroerende zaak, een vrijstaande, bij een pluimveebedrijf gelegen woonboerderij. Het Hof constateert dat 5 van 6 referentiewoningen in het taxatierapport van de gemeente voldoende vergelijkbaar zijn. De woning is inmiddels gesloopt en zal worden herbouwd, in feite dient de ondergrond getaxeerd te worden. De grondstaffel volgend volgt er een waarde voor de ondergrond die het Hof tot het oordeel brengt dat de door de gemeente voorgestane waarde niet te hoog is. Het taxatierapport van belanghebbende schuift het Hof te zijde omdat er geen goede referentiewoningen worden aangevoerd en de opgegeven maten niet kloppen.

Het hoger beroep van de gemeente is gegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Sector belastingrecht

Eerste meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 09/00104

Uitspraak op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Z,

hierna: de ambtenaar,

van het incidentele hoger beroep van

de heer X,

wonende te Y,

hierna: belanghebbende

tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank

's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 29 januari 2009, nummer AWB 07/3180, in het geding tussen

belanghebbende

de ambtenaar,

betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag onroerende zaakbelasting.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 18 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 is vastgesteld op een bedrag van € 435.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2007 opgelegde, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bij de ambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de ambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 419.000, doch de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39.

Bij schriftelijke uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 300.000, de aanslag in de onroerende zaakbelastingen 2007 verminderd tot het bedrag berekend naar een waarde van € 300.000, de ambtenaar veroordeeld in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welk bedrag de Rechtbank heeft vastgesteld op € 644, alsmede bepaald dat de ambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht dient te vergoeden.

1.3. Tegen deze uitspraak heeft de ambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. De zitting heeft plaatsgehad op 15 april 2010 te

's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de ambtenaar, alsmede belanghebbende.

1.5. Ter zitting is door het Hof opgemerkt - en door belanghebbende desgevraagd onderschreven - dat het verweerschrift van belanghebbende tevens dient te worden aangemerkt als incidenteel hoger beroep. Partijen hebben eenstemmig verklaard dat voorbij kan worden gegaan aan het feit dat de ambtenaar niet in de gelegenheid is gesteld daarop te antwoorden (artikel 27m, lid 2, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). Het Hof sluit zich aan bij deze door partijen gewenste gang van zaken, nu niet is gebleken dat één van hen is geschaad in zijn of haar procespositie.

1.6. Eveneens ter zitting is door de ambtenaar een stuk overgelegd inhoudende een door de ambtenaar gehanteerde grondstaffel (hierna: de grondstaffel), welk stuk zonder bezwaar van de wederpartij tot de processtukken is gerekend.

1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.8. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. Op de peildatum 1 januari 2005 is belanghebbende eigenaar en bewoner van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande, bij een pluimveebedrijf gelegen, woonboerderij met een door belanghebbende als 'achterhuis' bestempelde inpandige berging/schuur (hierna: de woning). Ten tijde van de peildatum meet de inhoud van de woning 800 m3; dit is inclusief een zolder van 165 m3 en exclusief de inhoud van het achterhuis van 446 m3. De oppervlakte van de (onder)grond bedraagt 1.000 m2.

2.2. De ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2007, vastgesteld op een bedrag van € 435.000.

2.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde van € 220.000 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 januari 2007 door de heer B, taxateur van C te D, dat de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2007 weergeeft. Het taxatierapport is opgesteld in het kader van de overdracht van de (blote eigendom van de) onroerende zaak aan kinderen van belanghebbende.

2.4. De ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak nader bepaald op € 419.000, doch op grond van artikel 26a van de Wet WOZ heeft dit niet geleid tot een vermindering van de vastgestelde waarde.

2.5. Als bijlage bij het beroepschrift heeft belanghebbende een taxatierapport van de in 2.3 vermelde heer B overgelegd, opgemaakt op 24 september 2007, met een taxatie van de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2005 van € 220.000.

2.6. In het verweerschrift bij de Rechtbank concludeert de ambtenaar tot vaststelling van de waarde op € 341.000. De ambtenaar doet zijn waardevaststelling van de onroerende zaak steunen op een als bijlage gevoegd 'taxatieverslag woningen' (hierna: het taxatieverslag), dat gegevens van drie vergelijkingsobjecten bevat.

2.7. Als bijlage bij het hoger beroepschrift heeft de ambtenaar een taxatierapport overgelegd op 25 mei 2009 opgemaakt door taxateur mevrouw E van F te G. In het taxatierapport wordt opgemerkt:

"Op datum opname was het object al voor een groot gedeelte gesloopt. De woning is tot 3 augustus 2007 bewoonbaar geweest. De woning was niet slooprijp maar de eigenaar wilde het object moderniseren. Het gehele object slopen bleek goedkoper en praktischer dan renoveren.".

2.8. Tussen partijen is niet in geschil dat de Rechtbank in de uitspraak bij de vaststelling van de vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) aan de door belanghebbende bij de Rechtbank ingediende conclusie van repliek ten onrechte 1 punt in plaats van 0,5 punt heeft toegekend.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft de bepaling van de waarde van de onroerende zaak per de peildatum en spitst zich daarbij toe zoals hierna onder 4.4 vermeld.

De ambtenaar verdedigt een waardebepaling van de onroerende zaak op € 341.000; belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak op € 220.000 dient te worden bepaald.

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3. De ambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 341.000. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de ambtenaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 220.000.

Partijen zijn het er verder over eens dat in elk geval de proceskostenvergoeding met betrekking tot het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank moet worden vastgesteld op

€ 483 in plaats van het door de Rechtbank op € 644 berekende bedrag.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2005.

4.2. In hoger beroep heeft de ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, welke volgens hem € 341.000 bedraagt, een taxatierapport overgelegd. Ingevolge dit taxatierapport bedraagt de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2005

€ 342.000. Het taxatierapport bevat gegevens van zes referentiewoningen, alle agrarische bedrijfswoningen. De toerekening van de waarde van € 342.000 aan de samenstellende delen (de (onder)grond en de woning) is, in vergelijking met het taxatieverslag, gewijzigd. In het taxatieverslag wordt aan de woning een waarde toegerekend van afgerond € 216.000 en aan de (onder)grond een waarde van € 125.000. In het evenvermelde taxatierapport wordt aan de woning een waarde toegerekend van afgerond € 118.000 en aan de (onder)grond € 225.000.

Bij het bepalen van de waarde van de (onder)grond is gebruik gemaakt van de grondstaffel.

4.3. Naar het oordeel van het Hof zijn vijf van de zes in hoger beroep door de ambtenaar aangevoerde referentie objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het betreffen alle agrarische bedrijfswoningen, gelegen in de gemeente Z.

Het object H-straat 33 te Z - een manege, stoeterij, paardenhouderij met woning - acht het Hof, gegeven de specifieke aanwending, niet voldoende vergelijkbaar. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat van de voormelde vijf woningen de woningen J-straat 17 te Y, K-straat 20 te Z en L-straat 12 te Y kort na aankoop zijn gesloopt en nieuwbouw heeft plaatsgevonden.

4.4. Ter zitting is vast komen te staan dat partijen zich kunnen verenigen met de door de ambtenaar getaxeerde waarde van de woning van afgerond € 116.000. De woning is op 3 augustus 2007 metterwoon verlaten en nadien gesloopt. De woning zal worden herbouwd. Het geschil is, naar partijen ter zitting uitdrukkelijk hebben verklaard, beperkt tot de waardebepaling van de (onder)grond van de onroerende zaak.

4.5. Bij de vijf in 4.3 bedoelde referentie objecten is, naar de ambtenaar ter zitting heeft toegelicht, de waarde van de (onder)grond berekend door de verkoopprijs te verminderen met de waarde van de opstal(len). De waarde van de opstal(len) is bepaald aan de hand van door de Waarderingskamer en de Wet WOZ voorgeschreven regels voor agrarische bedrijfswoningen. De (onder)grond vormde derhalve een restpost.

4.6. Voor het bepalen van de waarde van de (onder)grond van de onroerende zaak heeft de ambtenaar de grondstaffel gevolgd. Voorts heeft de ambtenaar in dit verband onweersproken gesteld dat de waarde van de (onder)grond van de vijf referentie objecten in de lijn is van met de in de grondstaffel opgenomen prijs per m2. Een van de vijf vergelijkbare objecten, M-straat 40 te Z, beschikt over exact dezelfde hoeveelheid (onder)grond (1.000 m2) als de onroerende zaak. Voor de waardebepaling van beide onroerende zaken is door de ambtenaar dezelfde prijs per m2 (€ 225 per m2) in acht genomen.

4.7. Gelet op hetgeen in 4.3 tot en met 4.6 is overwogen, is het Hof van oordeel dat de ambtenaar in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 341.000 niet te hoog is.

4.8. Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van het Hof komt aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport evenwel onvoldoende bewijskracht toe. Zoals ook de Rechtbank reeds heeft geconstateerd, kloppen de door de taxateur van belanghebbende gebruikte maten niet en worden geen vergelijkbare objecten aangevoerd. Hierdoor kan het Hof niet nagaan op basis van welke marktgegevens de taxatie is uitgevoerd. Het taxatierapport geeft evenmin inzicht in de wijze waarop de getaxeerde waarde is opgebouwd.

4.9. Gelet op het vorenoverwogene is het gelijk aan de ambtenaar. Het Hof beslist als hierna vermeld.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de gemeente Z inzake het hoger beroep geen plaats.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11. Tussen partijen is niet in geschil dat de Rechtbank ten onrechte het bedrag van de proceskostenvergoeding heeft vastgesteld op € 644 in plaats van op € 483. Het Hof zal doen wat de Rechtbank had dienen te doen en zal - conform de wens van partijen - de proceskostenvergoeding inzake het beroep bij de Rechtbank nader vaststellen op € 483.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht inzake het hoger beroep.

5. Beslissing

Het Hof

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing inzake de restitutie van het griffierecht;

- verklaart het tegen de uitspraak van de ambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;

- vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van € 341.000;

- vermindert de aanslag in de onroerend zaakbelastingen tot het bedrag berekend naar een waarde van € 341.000; en

- veroordeelt de ambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 483.

Aldus gedaan op 25 juni 2010 door J.W.J Huige, voorzitter, G.J. van Muijen en P.A.M. Pijnenburg, in tegenwoordigheid van R.O.J.M de Windt, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der

Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a) de naam en het adres van de indiener;

b) een dagtekening;

c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d) de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.