Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-07-2010, BO3297, 08/00797

Uitspraak op het hoger beroep van

tegen de in één geschrift vervatte schriftelijke uitspraken van de Rechtbank Maastricht (hierna: de Rechtbank) van 19 november 2008, nummers AWB 07/1970, AWB 07/1971, AWB 07/1972 en AWB 07/1973 in het geding tussen

belanghebbende

en

betreffende onder meer de uitspraak op het bezwaar tegen de na te noemen op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) afgegeven beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ met dagtekening 31 maart 2007 op de "specificatienota behorend bij het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen" onder meer een voor bezwaar vatbare beschikking (hierna: de beschikking) toegezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 41d te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum en de toestandsdatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 is vastgesteld op € 122.000. Onder meer tegen deze beschikking heeft belanghebbende bij één geschrift bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken het onderhavige bezwaar ongegrond verklaard.

1.2. Belanghebbende is onder meer van de uitspraak op het bezwaar tegen de onderhavige beschikking bij één geschrift in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft dit beroep geregistreerd onder nummer AWB 07/1973 en ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39. Bij in één geschrift vervatte schriftelijke uitspraken van 19 november 2008 heeft de Rechtbank onder meer het onderhavige beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 114.000, bepaald dat de gemeente Y het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 aan hem vergoedt en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van de procedures, tot een aan de procedure met nummer AWB 07/1973 toerekenbaar bedrag van € 4,65, te vergoeden door de gemeente Y.

1.3. Onder meer tegen deze uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende bij één geschrift hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 107. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 2 april 2010 te's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Heffingsambtenaar.

1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.7. Op 7 april 2010 en op 8 april 2010 is bij het Hof een brief van belanghebbende met bijlage binnengekomen, waarin hij nader ingaat op hetgeen ter zitting ter sprake is gekomen. Deze brief strekt klaarblijkelijk tot heropening van het onderzoek als voorzien in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden afgewezen.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1. Belanghebbende heeft het vruchtgebruik van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt verhuurd.

2.2. De onroerende zaak is een appartement met berging/schuur. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1990. Het appartement heeft een inhoud van 176 m3. De berging/schuur heeft een inhoud van 73 m3.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank terecht is vastgesteld op € 114.000. Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de gedingstukken in hoger beroep, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 81.375. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Vooraf en ambtshalve

4.1. Het onder 1.7 omschreven verzoek strekt klaarblijkelijk tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof heeft in hetgeen verzoeker ter zake aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Hetgeen belanghebbende in de onder 1.7 vermelde brieven aanvoert, rechtvaardigt immers niet de conclusie dat het onderzoek onvolledig is geweest. Het Hof laat de in de brieven van belanghebbende opgenomen inhoudelijke opmerkingen dan ook buiten beschouwing.

Ten aanzien van het geschil

4.2. Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van € 114.000 niet te hoog is. De Heffingsambtenaar beroept zich daartoe op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). De Heffingsambtenaar onderbouwt aanvankelijk de waarde met de referentieobjecten B-straat 22, C-straat 251, D-straat 14f en D-straat 14p te Y en E-straat 114a te F. Ter ondersteuning heeft de Heffingsambtenaar een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten overgelegd. De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de referentieobjecten.

4.3. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten. De objecten B-straat 22 en C-straat 25l te Y zijn volgens belanghebbende kwalitatief beter en gelegen op een betere lokatie en in een betere omgeving. Het object B-straat 22 te Y is voorts 11 jaren jonger. Ten slotte is belanghebbende van mening dat de gemeente Y te weinig appartementen heeft, zodat referentieobjecten moeten worden gezocht in de buurgemeente G-H.

4.4. Nu belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, BNB 2000/195). De Heffingsambtenaar stelt dat de door belanghebbende voorgestane referentieobjecten zijn gelegen in een andere gemeente, in een flatgebouw van circa 12 verdiepingen, in de nabijheid van een zeer drukke verkeersweg, zodat deze objecten niet vergelijkbaar zijn. In hoger beroep onderbouwt de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak tevens met de referentieobjecten D-straat 14n en D-straat 14q te Y en E-straat 114h en E-straat 116a te F.

4.5. Het Hof acht de Heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. De Heffingsambtenaar heeft geen taxatierapport overgelegd. Verder blijkt uit de matrix niet dat de Heffingsambtenaar zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in onder andere de ligging en de mate van (achterstallig) onderhoud tussen de referentieobjecten en belanghebbendes onroerende zaak. Voorts volgt uit de door de Heffingsambtenaar geponeerde stelling ten aanzien van de door belanghebbende voorgestane referentieobjecten in de gemeente G-H niet dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane referentieobjecten wel vergelijkbaar zijn. Dat geldt ook voor de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep toegevoegde referentieobjecten. Hij heeft daarmee geen nieuwe inzichten verschaft, aangezien deze objecten min of meer dezelfde ligging als de aanvankelijke referentieobjecten hebben. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de Heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft verschaft in de mate van vergelijkbaarheid van en verschillen tussen de onderhavige onroerende zaak en de referentieobjecten. Dit maakt het naar het oordeel van het Hof onmogelijk te beoordelen of de waarde van de onroerende zaak in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Het Hof verwerpt derhalve de door de Heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten. Gelet op het vorenoverwogene is de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak van € 114.000 niet te hoog is.

4.6. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 81.375 en onderbouwt deze als volgt.

4.7. Belanghebbende beroept zich op de waarde die voor het voorafgaande tijdvak aan de onroerende zaak is toegekend en in samenhang daarmee op de sinds 2001 opgetreden algemene, regionale en stedelijke waardeontwikkeling op de markt voor onroerende zaken als de onderhavige. Het Hof verwerpt dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat immers thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

4.8. Voorts stelt belanghebbende dat hij meerdere malen tevergeefs de onroerende zaak te koop heeft aangeboden, onder andere aan de huurder(s) en aan beleggers. Belanghebbende heeft zijn stelling niet onderbouwd met onder andere concrete vraagprijzen. De stelling van belanghebbende is te vaag en algemeen om daaruit een conclusie te trekken voor de waarde van de onroerende zaak.

4.9. Verder stelt belanghebbende dat geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de slechte leefbaarheid in de woonomgeving van de onroerende zaak. Belanghebbende is van mening dat er rekening moet worden gehouden met waardedruk ten gevolge van de overlast door horeca-activiteiten, het "Reeperbahn-effect", negatieve handelactiviteiten en de omstandigheid dat de straten te smal en volgepropt met auto's zijn, welke auto's bij vertrek onnodig toeteren. Deze waardedruk komt volgens belanghebbende onvoldoende tot uitdrukking in de waarde van € 114.000. Het Hof hecht geloof aan deze, door de Heffingsambtenaar niet weersproken, stellingen van belanghebbende.

4.10. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof echter niet aannemelijk gemaakt dat, gelet op het vorenstaande, aan de onroerende zaak een waarde van € 81.375 kan worden toegekend. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. De door belanghebbende in de procedure gebrachte waardebepaling van J kan naar het oordeel van het Hof niet dienen als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde. Deze waardebepaling heeft immers betrekking op een meeromvattend appartementencomplex, waartoe de onderhavige onroerende zaak behoort. Nu deze waardebepaling niet is uitgesplitst naar de verschillende tot het complex behorende appartementen, stelt het Hof deze waardebepaling ter zijde. Ook met de waardebepaling op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, daargelaten of deze methode de meest passende is, heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt, aangezien hij de gehanteerde kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd.

4.11. Het Hof acht zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in geslaagd de hen voorgestane waarde voor de onroerende zaak aannemelijk te maken. Het Hof ziet evenwel voldoende aanknopingspunten om zelf in de zaak te voorzien. Het Hof stelt de waarde voor de onroerende zaak in goede justitie vast op € 110.000.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 107 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.14. Het Hof stelt deze kosten op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van € 36,30.

4.15. Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

4.16. Daarbij wordt uitgegaan van vier samenhangende zaken waarin belanghebbende geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld. Dit betreft 08/00794, 08/00795, 08/00796 en 08/0797.

Het Hof zal in deze zaken een proceskostenvergoeding toekennen van in iedere zaak: € 9,08.

5. Beslissing

Aldus gedaan op: 29 juli 2010 door P. Fortuin, voorzitter, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en J.C.K.W. Bartel, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en de griffier ondertekend, aangezien de voorzitter is verhinderd.

Het aanwenden van een rechtsmiddel