Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 04-05-2011, BR0179, 10/00453

Uitspraak op het hoger beroep van

en op het incidentele hoger beroep van

tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 28 april 2010, nummer AWB 09/3872, in het geding tussen

belanghebbende

en

de Heffingsambtenaar

betreffende de bij beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) vastgestelde waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de A-straat 19 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2009.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is met dagtekening 28 februari 2009 in het kader van de Wet WOZ bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, per de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 433.000. Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2009 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking (hierna: de aanslagen). Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift verenigde uitspraken van de Heffingsambtenaar heeft deze de waarde van onroerende zaak en de aanslagen gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende is van de uitspraken van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de Rechtbank. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 395.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.655,50 en de Heffingsambtenaar gelast aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 297 te vergoeden.

1.3. Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 25 maart 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de Heffingsambtenaar. Belanghebbende is met kennisgeving niet verschenen.

1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is gezonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1. Belanghebbende is krachtens een recht van opstal genothebbende van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen aan de A-straat 19 te Y. De onroerende zaak is kadastraal bekend onder gemeente Z, sectie W, percelen nummer 0000 en 1111. Het perceel is 58 are en 59 centiare (inclusief (een deel van) de openbare weg) groot.

2.2. De onroerende zaak betreft een tenniscomplex, bestaande uit zes tennisbanen, oefenkooi, clubhuis, kleedruimte en berging. Het bouwjaar van de opstallen is 1984, die van drie tennisbanen 1976 en van de drie andere tennisbanen 1991, van de verlichting 1976 en 1991 en van de verharding 1984. De oppervlakte van de opstallen is 291 m2. De bruto oppervlakte van de tennisbanen is 3.632 m2. Tot het object behoort voorts 1.025 m2 verharding. Het clubhuis is éénlaags en bestaat uit een kantineruimte met keukentje, opslag, installatieruimte, (voornoemde) kleedruimte, sanitaire ruimten en (voornoemde) berging.

2.3. Drie van de zes tennisbanen voldoen aan de KNLTB-normen, de drie andere banen niet.

2.4. In 2005 zijn alle tennisbanen gerenoveerd en omgevormd tot zandingestrooide kunstgrasbanen.

2.5. De Heffingsambtenaar heeft door B een taxatierapport van de onroerende zaak d.d. 29 januari 2010 laten maken, waarin de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 is bepaald op € 459.000. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

2.6. Belanghebbende heeft door C, adviesbureau op het gebied van de bouw en waarderingen te D, een taxatierapport van de onroerende zaak d.d. 1 oktober 2009 laten maken, waarin de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 is bepaald op € 379.000. Hierbij is eveneens uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het onderzoek ter zitting.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de beschikking tot een waarde van € 379.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep en tot handhaving van de uitspraken op bezwaar.

4. Gronden voor de beslissing

Ten aanzien van het geschil

4.1. Bij de onderhavige beschikking heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 433.000.

4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2008.

4.3. In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

4.4. Partijen zijn eenstemmig van oordeel, dat uitgegaan moet worden van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Nu niet is gebleken dat partijen daarbij zijn uitgegaan van een onjuist juridisch uitgangspunt zal het Hof partijen hierin volgen.

4.6. De bepleite correctie in verband met functionele veroudering wordt door belanghebbende nader onderverdeeld in een correctie van € 15.000 die haar grond vindt in het feit dat drie van de zes tennisbanen niet voldoen aan de door de KNLTB gestelde normen, waardoor voor het daarop spelen van officiële wedstrijden een verzoek om dispensatie noodzakelijk is, en een correctie van € 16.000 in verband met overcapaciteit van het aantal banen ten opzichte van het aantal leden, welke is ontstaan als gevolg van een afnemend ledenaantal.

4.7. De Rechtbank heeft het geschil beperkt tot de in 4.5 vermelde componenten. De Heffingsambtenaar in zijn hoger beroepschrift en in zijn reactie op het verweerschrift en het incidentele hoger beroep en belanghebbende in haar verweerschrift en incidentele hoger beroep hebben zich eveneens daartoe beperkt. Het Hof zal zich aansluiten bij de duiding van het geschil door partijen en het geschil eveneens beperken tot het geven van een oordeel over de componenten die partijen verdeeld houden.

Ten aanzien van het clubhuis

4.8. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust ten aanzien van de waardebepaling van het clubhuis, heeft in zijn taxatierapport onderscheid gemaakt tussen clubhuis/kantine en was- en kleedruimten. Daarbij is een nadere onderverdeling gemaakt in "Ruwbouw", "Afbouw" en "Installaties". Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de taxateur bij de prijsbepaling per m² van het clubhuis de landelijke taxatiewijzer als uitgangspunt heeft genomen, maar dat zulks onverlet laat dat de taxateur van de taxatiewijzer afwijkt indien (de afzonderlijke onderdelen van) het te taxeren object daartoe aanleiding geeft, waarbij de persoonlijke kennis en ervaring van de taxateur beslissend is. Daar de Heffingsambtenaar heeft verzuimd de taxatiewijzer over te leggen, is voor het Hof niet controleerbaar of al dan niet van de taxatiewijzer is afgeweken, en zo dat al gebeurd is welke inhoudelijke afweging daarbij is gemaakt. Evenals de Rechtbank acht het Hof, zonder een nadere motivering, de prijzen die per m2 zijn gehanteerd voor de was- en kleedruimten - in het bijzonder die voor de "Ruwbouw" - relatief hoog in vergelijking tot die van het clubhuis/kantine. Het taxatierapport verschaft geen inzicht in de wijze waarop de prijzen per m2 tot stand zijn gekomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de waarde van het clubhuis onvoldoende onderbouwd.

4.9. Belanghebbende heeft bij de waardebepaling van het clubhuis geen onderscheid gemaakt tussen clubhuis/kantine en was- en kleedruimten. Voor het clubhuis als geheel zijn prijzen per m2 gehanteerd voor de "Ruwbouw", "Afbouw" en "Installaties". De totstandkoming van de prijzen per m2 zijn in het taxatierapport van belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt. Ook belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de waarde van het clubhuis onvoldoende onderbouwd.

4.10. Nu beide partijen de waarde van het clubhuis niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof zelfstandig de waarde van het clubgebouw vaststellen. Gegeven het feit dat op het punt van de waardebepaling van het clubhuis de taxatierapporten van belanghebbende en de Heffingsambtenaar min of meer gelijkwaardig zijn, vermindert het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde met € 11.500, zijnde de helft van € 23.000.

Ten aanzien van de functionele veroudering

4.11. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden om op grond van het feit, dat drie van de zes tennisbanen niet voldoen aan de KNLTB-normen een hogere factor voor functionele veroudering voor de tennisbanen in aanmerking te nemen dan de Heffingsambtenaar reeds heeft gedaan. Belanghebbende heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat vorenbedoeld feit een beperking of belemmering met zich brengt ten aanzien van het gebruik van de tennisbanen door de leden in de uitoefening door hen van de tennissport in verenigingsverband. Hierbij acht het Hof mede van belang, dat officiële wedstrijden in KNLTB-verband op de tennisbanen van belanghebbende, weliswaar met dispensatie van de KNLTB, mogelijk zijn en ook daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Voor zover voor het verkrijgen van dispensatie enige administratieve formaliteiten dienen te worden verricht, acht het Hof niet aannemelijk dat zulks leidt tot een waardevermindering van de onroerende zaak.

4.12. Naar het oordeel van het Hof is er geen reden om op grond van het door belanghebbende aangevoerde afnemende ledenaantal een hogere factor voor functionele veroudering voor de tennisbanen in aanmerking te nemen dan de Heffingsambtenaar reeds heeft gedaan. Enerzijds omdat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een duurzame en zich voortzettende daling van het ledenaantal. Anderzijds omdat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat gegeven het aantal leden een hogere factor voor functionele veroudering voor de tennisbanen in aanmerking moet worden genomen dan de Heffingsambtenaar reeds heeft gedaan, daarbij mede gelet op de renovatie in 2005.

4.13. Mede gelet op hetgeen onder 4.7 is overwogen met betrekking tot hetgeen partijen verdeeld houdt, volgt uit hetgeen onder 4.8 tot en met 4.12 is overwogen dat het hoger beroep van de Heffingsambtenaar gegrond is en dat het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 moet nader worden vastgesteld op € 433.000 minus € 11.500 is € 421.500.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14. Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de gemeente Z inzake het hoger beroep geen plaats.

Ten aanzien van de proceskosten

4.15. Ten aanzien van het hoger beroep acht het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

4.16. Nu de uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd, dient het Hof zich uit te spreken over het door belanghebbende gedane verzoek om vergoeding van proceskosten, bestaande uit kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij de Rechtbank, alsmede kosten van het onder 2.6 bedoelde taxatierapport.

4.17 De Heffingsambtenaar bestrijdt dat belanghebbende kosten heeft gemaakt, omdat alle kosten door de KNLTB worden gedragen. Indien de kosten wel voor rekening van belanghebbende komen, acht de Heffingsambtenaar de kosten van het taxatierapport van € 1.011,50, inclusief BTW, te hoog en volstaat een bedrag van 1 promille van de getaxeerde waarde. Belanghebbende stelt dat de proceskosten voor haar rekening komen en op haar drukken.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 4 mei 2011 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel