Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-07-2011, BT8239, 10/00627

Uitspraak op het hoger beroep van

tegen de mondelinge uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 12 juli 2010, nummer AWB 09/5055 in het geding tussen

belanghebbende

en

betreffende na te noemen beschikkingen.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 28 februari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 de waarde van de onroerende zaken A-straat 29, 29W1 en 29W2 te Y, naar de toestandsdatum 1 januari 2009, vastgesteld op respectievelijk € 106.000, € 108.000 en € 72.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij, in één geschrift vervatte, uitspraken van 22 oktober 2009 de beschikkingen gehandhaafd.

1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 448. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.

1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 4 mei 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.

1.6. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.7. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van e-mailberichten van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht en de afdeling Wonen en Milieu van de gemeente Y.

1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.9. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. In november 2007 hebben B BV en X BV, als beherende vennoten van de vennootschap onder firma C te Y, ten behoeve van deze vennootschap onder firma de panden A-straat 29 en D-straat 44 te Y gekocht op een veiling voor een totaal bedrag van € 226.000. Van dit bedrag is € 115.000 toerekenbaar aan het pand A-straat 29.

2.2. Op de begane grond van het pand A-straat 29 is een eetgelegenheid gevestigd die wordt verhuurd. Deze eetgelegenheid is bereikbaar via het portaal op de begane grond. Bij de aankoop van het pand waren de eerste en tweede verdieping als gevolg van de aanwezigheid van een wietkwekerij ernstig beschadigd. Na verbouw in de eerste helft van het jaar 2008 zijn op deze verdiepingen twee wooneenheden, aangeduid als A-straat 29W1 en 29W2, gerealiseerd, welke wooneenheden via een trapopgang in het portaal op de begane grond toegankelijk zijn. Vanaf september 2008 is de als 29W1 aangeduide wooneenheid verhuurd aan de heer E, terwijl de als 29W2 aangeduide wooneenheid vanaf november 2008 is verhuurd aan de heer F.

2.3. Met toepassing van artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ, heeft de Heffingsambtenaar van het pand A-straat 29 de eetgelegenheid op de begane grond en de beide wooneenheden voor de toepassing van de Wet WOZ aangemerkt als drie afzonderlijke onroerende zaken.

2.4. Bij beschikkingen van 28 februari 2009 (hierna: de beschikkingen) heeft de Heffingsambtenaar voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 de waarde van de eetgelegenheid vastgesteld op € 106.000 en van de wooneenheden op € 108.000 (29W1) en € 72.000 (29W2). Daarbij is ten aanzien van de wooneenheden abusievelijk uitgegaan van een inhoud van 158 m3 in plaats van 242 m3 (29W1) respectievelijk van 92 m3 in plaats van 125 m3 (29W2). Voorts is abusievelijk geen rekening gehouden met een dakterras van 19 m2 (29w1) respectievelijk van 12 m2 (29W2). De beschikkingen zijn ten name gesteld van belanghebbende als één van de beherende vennoten van vennootschap onder firma C (zie het arrest Hoge Raad 8 februari 1984, nr. 21 487, V-N 1984, blz. 951, punt 31).

2.5. Naar aanleiding van een door belanghebbende op 6 maart 2009 tegen de beschikkingen ingediend bezwaarschrift, heeft de Heffingsambtenaar de desbetreffende onroerende zaken op 16 maart 2010 opnieuw laten taxeren door de heer G. Daarbij is, naar de toestandsdatum 1 januari 2009, de waarde van de eetgelegenheid vastgesteld op € 114.000 en die van de wooneenheden, uitgaande van de laagste waarde per m3 van de referentiepanden, op € 139.000 (29W1) en € 116.000 (29W2).

2.6. Belanghebbende heeft op 19 november 2010 het pand A-straat 29 naar de toestandsdatum 1 januari 2009 laten taxeren door de heer H van J te Y. Daarbij is de waarde van het pand als één geheel vastgesteld op € 210.000, terwijl de waarde van de eetgelegenheid en van ieder van de wooneenheden is vastgesteld op € 70.000.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord, met dien verstande dat, naar belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk heeft gesteld, zij van mening is dat vraag 3.1.2 bevestigend beantwoord moet worden indien vaststaat dat het pand A-straat 29 op 1 januari 2009 kadastraal gesplitst had kunnen worden in een ruimte op de begane grond en twee wooneenheden op de eerste en tweede verdieping. De Heffingsambtenaar is van mening dat die vragen bevestigend moeten worden beantwoord.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraken van de Heffingambtenaar en, naar het Hof begrijpt, van de beschikkingen. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. In artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ is bepaald dat voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daarvan is, voor zover het een woning betreft, sprake indien het desbetreffende gedeelte over voorzieningen beschikt die essentieel zijn om het als een afzonderlijk woongedeelte te kunnen gebruiken. In het bijzonder betreft het kook- en sanitaire voorzieningen; bovendien dient het desbetreffende gedeelte afsluitbaar te zijn (vergelijk de arresten Hoge Raad 22 september 1982, nr. 21 288, BNB 1983/2, 9 september 1992, nr. 28 352, BNB 1992/341, en 28 oktober 2001, nr. 36 217, BB 2001, blz. 1128).

4.2. De Heffingsambtenaar heeft gesteld, en belanghebbende heeft niet dan wel onvoldoende weersproken, dat ieder van de als 29W1 en 29W2 aangeduide wooneenheden over de in 4.1 bedoelde essentiële voorzieningen beschikt en afsluitbaar is, alsmede dat de eetgelegenheid op de begane grond afzonderlijk van deze wooneenheden wordt gebruikt. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar voor de toepassing van de Wet WOZ de eetgelegenheid en de beide wooneenheden, naar de toestandsdatum 1 januari 2009, terecht als afzonderlijke onroerende zaken heeft aangemerkt. Anders dan belanghebbende acht het Hof in dit kader niet van belang dat het pand A-straat 29 over één meterkast, één cv-ketel en één gezamenlijke ruimte voor afvalopslag beschikt. Voor het gebruik van deze voorzieningen zijn de huurders van de eetgelegenheid en de wooneenheden weliswaar indirect mede-afhankelijk van elkaar, doch dit brengt niet mee dat deze voorzieningen de zelfstandigheid van de eetgelegenheid en de wooneenheden in meer dan geringe mate beïnvloeden.

4.3. Belanghebbende heeft in dit kader voorts gesteld, zo begrijpt het Hof althans, dat bepalend is de toestand waarin het pand A-straat 29 op 1 januari 2008, vóór de verbouwing, verkeerde, en niet, zoals de Heffingsambtenaar heeft gesteld, de situatie op 1 januari 2009, na de verbouwing. Het Hof verwerpt deze stelling van belanghebbende. In artikel 18, lid 3, onderdeel b, van de Wet WOZ is, voor zover van belang, bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van een verbouwing, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor die waarde wordt vastgesteld. Omdat de eerste en tweede verdieping van het pand A-straat 29, naar niet in geschil is, op 1 januari 2008 in ernstig beschadigde staat verkeerden en in de eerste helft van het jaar 2008 zodanig zijn verbouwd dat daardoor naast de bestaande eetgelegenheid op de begane grond op die verdiepingen wooneenheden zijn gerealiseerd, is de Heffingsambtenaar terecht uitgegaan van de situatie op 1 januari 2009.

4.4. Het gelijk met betrekking tot vraag 3.1.1 is aan de zijde van de Heffingsambtenaar.

4.5. Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk gesteld de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de onderhavige drie onroerende zaken niet langer te betwisten indien vaststaat dat het pand A-straat 29 op 1 januari 2009 kadastraal gesplitst had kunnen worden in een eetgelegenheid op de begane grond en twee wooneenheden op de eerste en tweede verdieping. Met betrekking tot een dergelijke splitsing heeft de Heffingsambtenaar ter zitting twee e-mailberichten van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht en de afdeling Wonen en Milieu van de gemeente Y overgelegd, waarin het volgende is vermeld:

Naar aanleiding van hetgeen de Heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld, verstaat het Hof deze e-mailberichten zo dat zij een splitsing in de door belanghebbende gestelde zin omvatten. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat een kadastrale splitsing op 1 januari 2009 mogelijk was. Daaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaken A-straat 29, 29W1 en 29W2, zoals vastgesteld bij de beschikkingen van 28 februari 2009 niet langer in geschil is en dat de grieven die belanghebbende terzake heeft aangevoerd geen behandeling meer behoeven.

4.6. Het gelijk met betrekking tot vraag 3.1.2 is aan de zijde van de Heffingsambtenaar.

4.7. Gelet op al het vorenoverwogene dient het hoger beroep ongegrond verklaard te worden.

Ten aanzien van het griffierecht

4.8. Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

4.9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 14 juli 2011 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, P.C. van der Vegt en A.O. Lubbers, in tegenwoordigheid van M.C.G. Spierings - van Kessel, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel