Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-09-2011, BV0846, 10/00308

Schriftelijke uitspraak op het

belanghebbende

en

betreffende na te melden beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 121 te Y, voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 334.000, met als waardepeildatum 1 januari 2008. Bij het nemen van voormelde beschikking (hierna: de beschikking) zijn tevens aanslagen onroerendezaakbelastingen 2009 opgelegd.

1.2. Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 291.000.

1.3. Belanghebbende is van de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank een griffierecht geheven van € 41.

1.4. Bij schriftelijke uitspraak van 24 maart 2010 heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 281.000, bepaald dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 vergoedt, en de heffingsambtenaar veroordeeld de kosten van de procedure aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 11,80 aan deze te vergoeden.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 27 april 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar.

1.7. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in kopie verstrekt aan de wederpartij. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 14 april 2011, bij het Hof binnengekomen daags daarna. Die brief is in kopie verstrekt aan de wederpartij.

1.8. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.9. Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd, op een termijn van zes weken.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.2. Bij de voor het belastingjaar 2009 genomen beschikking, welke is gedagtekend 28 februari 2009, is aan de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde in het economische verkeer toegekend van € 334.000. Bij de uitspraak op het bezwaar tegen de beschikking is de waarde in het economische verkeer per voormelde waardepeildatum vastgesteld op € 291.000.

2.3. De heffingsambtenaar heeft ter staving van die vastgestelde waarde in de procedure bij de Rechtbank een van een matrix voorzien taxatierapport overgelegd dat is gedagtekend 4 augustus 2009 en dat is opgemaakt door de heer B, WOZ-taxateur. In de matrix zijn als referentieobjecten opgenomen de objecten A-straat 24, A-straat 47 en C-straat 3, alle te Y.

2.4. De Rechtbank is bij de waardevaststelling voor de onroerende zaak mede uitgegaan van een aan het souterrain toe te kennen waarde van € 93 per m². De Rechtbank heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde verminderd tot (afgerond) € 281.000 omdat bij de waardepaling op € 291.000 de waarde van het souterrain (€ 250 -/- € 93 =) x 62 = € 9.734 te hoog was vastgesteld.

2.5. Belanghebbende is tegen de waardevaststelling op € 281.000 in hoger beroep gekomen. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een van een matrix voorzien taxatierapport overgelegd dat is gedagtekend 12 juli 2010 en dat is opgemaakt door mevrouw D. In dat taxatierapport is aan de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde in het economische verkeer toegekend van € 281.000. In de matrix zijn als referentieobjecten opgenomen de objecten A-straat 47 te Y, E-straat 83 te F en C-straat 3 te Y.

2.6. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd nader verklaard dat de waarde in het economische verkeer per de peildatum 1 januari 2008 moet worden bepaald op € 230.000.

3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

3.2.1. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

3.2.2. Ter zitting is door partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd, c.q. benadrukt.

3.3.2. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. De gronden voor de beslissing

Ten aanzien van geschilpunt in 3.1 onder A.

4.2.1. De Rechtbank heeft in haar uitspraak het object aan de A-straat 47 te Y als referentieobject aangemerkt. De door de heffingsambtenaar aangehouden m³ prijs voor de hoofdbouw van de onroerende zaak, te weten € 235 (Hof: in de uitspraak is abusievelijk € 335 vermeld), bij een inhoud van 338 m³, is, gelet op de desbetreffende prijs bij het object A-straat 47, te weten € 233 (bij een inhoud van € 407 m³), niet te hoog, aldus de Rechtbank. Daarbij moet, aldus verder de Rechtbank, worden opgemerkt dat aan de hoofdbouw van de onroerende zaak en aan die van het object aan de A-straat 47 dezelfde kwalificaties worden toegekend. Voorts merkt de Rechtbank op dat ook de grondwaarde van de onroerende zaak (€ 273 bij 720 m²) in een juiste verhouding staat tot de grondwaarde van het object A-straat 47 (€ 246 bij 822 m²).

4.2.2. De in hoger beroep overgelegde waardenmatrix vermeldt voor wat betreft het object A-straat 47 te Y een minimale afwijking in de m³ prijs voor de hoofdbouw ten opzichte van de matrix in beroep (€ 230 in plaats van € 233 per m³) en in de waarde van de aanbouw van de woonruimte (€ 11.500 in plaats van € 11.750). Die verschillen acht het Hof voor de beslissing in het geschil verwaarloosbaar.

4.2.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat het object A-straat 47 te Y, op 3 april 2007 verkocht voor € 327.000, als referentieobject kan dienen. Dat object is gelegen aan dezelfde straat als de onroerende zaak. Mede met inachtneming van het herstel van de fout met betrekking tot de m³ prijs voor het souterrain van de onroerende zaak (€ 93 in plaats van € 250 in aamerking te nemen) heeft de Rechtbank de waarde in het economische verkeer voor de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2008 bepaald op € 281.000.

4.3.1. Het object E-straat 83 te F is door de heffingsambtenaar eerst in hoger beroep als referentieobject aangevoerd. De door de heffingsambtenaar aangehouden m³ prijs voor de hoofdbouw van dat object (€ 271 bij een inhoud van 396 m³), is, gelet op de desbetreffende aangehouden prijs voor de onroerende zaak (€ 235 bij een inhoud van 338 m³), hoger dan de m³ prijs voor de hoofdbouw van de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar aangehouden grondwaarde voor het object E-straat 83 te F (€ 226 bij een kaveloppervlakte van 630 m²), is lager dan de aangehouden grondwaarde voor de onroerende zaak (€ 273 bij een kaveloppervlakte van 720 m²). De grond is evenwel gewaardeerd met gebruikmaking van een staffel welke voor de gehele gemeente Z geldt.

4.3.2. In de waardenmatrix is bij het object E-straat 83 te F opgenomen dat de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de woning beter zijn dan die bij de onroerende zaak. Voor dat object geldt een hogere waardekwalificatie dan voor de onroerende zaak (nummer 3, tegenover waardekwalificatie nummer 2 voor de onroerende zaak).

4.3.3. Vast is komen te staan dat het object E-straat 83 te F op 4 juni 2007 is verkocht voor € 270.000. Gelet op de beschikbare fotoafbeeldingen heeft dat object een uitstraling welke vergelijkbaar is met die van de onroerende zaak. Ook de inhoud van de hoofdbouw en de kaveloppervlakte zijn vergelijkbaar. Het object E-straat 83 te F is naar 's Hofs oordeel geschikt om als referentieobject te dienen. De hogere waardekwalificatie, ten opzichte van die voor de onroerende zaak, verhindert dat niet.

4.4. Het object C-straat 3 te Y is niet geschikt om als referentieobject te dienen. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat hiervoor zowel de m³ prijs voor de hoofdbouw als de grondprijs van dat object te sterk afwijken van de desbetreffende prijzen voor de onroerende zaak. Deze zijn € 399 respectievelijk € 603, tegenover € 235 respectievelijk € 273 voor de onroerende zaak. Het door belanghebbende in hoger beroep genoemde object A-straat 83 is niet geschikt om als referentieobject te dienen. Het Hof merkt hierbij op dat de verkoopprijs ad € 250.000 van laatstgenoemd object is gerealiseerd op 19 juni 2009, bijna 1 jaar en 6 maanden na de waardepeildatum 1 januari 2008, en dat van algemene bekendheid is dat de woningmarkt in 2008 en in 2009 zodanig in beweging was, dat medio 2009 gerealiseerde prijzen in dit opzicht geen goed aanknopingspunt vormen. Ook het door belanghebbende genoemde object H 2 te Z is niet geschikt om als referentieobject te dienen. De aankoop van dat object op 14 april 2008 door de koper destijds voor een bedrag van € 200.000, gevolgd, na een grondige renovatie, door de verkoop op 27 augustus 2008 voor een bedrag van € 340.000, in combinatie met de omstandigheid dat van dat object geen foto's zijn overgelegd van vóór de renovatie, geeft geen goed inzicht in de waarde in het economische verkeer van dat object per de peildatum 1 januari 2008.

4.5. Afgaande op de voor het object E-straat 83 te F op 4 juni 2007 gerealiseerde verkoopprijs ad € 270.000 en afgaande op de met betrekking tot dat object vermelde gegevens, waaronder het gegeven dat op dat object een hogere waardekwalificatie van toepassing is dan op de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat de door de Rechtbank voor de onroerende zaak op € 281.000 bepaalde waarde in het economische verkeer, met als peildatum 1 januari 2008, moet worden bijgesteld.

4.6. Het Hof stelt die waarde, nu het object E-straat 83 te F op 4 juni 2007 is verkocht voor € 270.000 en de kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de woning bij dat object beter zijn dan die bij de onroerende zaak, in goede justitie vast op € 255.000. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat de referentieobjecten E-straat 83 te F en A-straat 47 te Y een vergelijkbare kavelgrootte hebben (630 m² respectievelijk 822 m²), dat de kavel van het eerste object per de peildatum 1 januari 2008 is gewaardeerd op € 226 per m² en de kavel van het tweede object op € 246 per m², dat, indien die kavelwaarderingen worden gemiddeld, voor beide referentieobjecten een (gemiddelde) kavelwaarde wordt verkregen van € 236 per m², dat de kavel van de onroerende zaak is gewaardeerd op € 273 per m², dat het verschil met de gemiddelde kavelwaarde voor de referentieobjecten (€ 273 - € 236 =) € 37 per m² bedraagt en dat, nu de kaveloppervlakte van de onroerende zaak 720 m² bedraagt, de kavel van de onroerende zaak (720 x € 37 =) € 26.000 hoger is gewaardeerd dan indien was uitgegaan van een kavelwaarde van € 236 per m².

Ten aanzien van het geschilpunt in 3.1 onder B

4.7. De Rechtbank heeft geoordeeld dat geen stukken zijn overgelegd of anderszins informatie is verschaft waaruit blijkt dat de heer G als deskundige kan worden aangemerkt en dat hij als zodanig aan belanghebbende kosten in rekening heeft gebracht. Het Hof volgt die voor de procedure in eerste aanleg gegeven oordelen. Het Hof merkt hierbij op dat de heer G ter zitting heeft aangegeven dat hij geen makelaar is op het gebied van de woningmarkt en evenmin beroepsmatig rechtsbijstand verleent. In verband met het vorenstaande kent het Hof belanghebbende, voor wat betreft de vergoeding van door belanghebbende in verband met door tussenkomst van de heer G gemaakte kosten, geen kostenvergoeding toe.

Ten aanzien van het geschilpunt in 3.1 onder C

4.8.2. In haar beroepschrift in hoger beroep heeft belanghebbende het Hof verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen "in alle door ons gemaakte kosten", zonder nadere specificatie. De Rechtbank heeft ter zake van door belanghebbende in verband met de zitting in Maastricht gemaakte reiskosten de heffingsambtenaar veroordeeld tot een bedrag van € 11,80, zijnde de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse. Ook het Hof zal de heffingsambtenaar in de reiskosten van belanghebbende veroordelen, tot een bedrag van € 35,60, zijnde de reiskosten naar en van 's-Hertogenbosch per openbaar vervoer, tweede klasse.

Ten aanzien van het griffierecht

4.9. Nu de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, dient de gemeente Z aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 111 te vergoeden.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 30 september 2011 door M.van Dun, voorzitter, J.W.J. Huige en A.L. Mertens, in tegenwoordigheid van P.H.A. Calis, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.