Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 08-12-2011, BV6156, 10-00774

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 8 december 2011

Datum publicatie: 17 februari 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2011:BV6156

Zaaknummer: 10-00774

Inhoudsindicatie

Belanghebbende betwist de door de gemeente vastgestelde waarde van zijn woning, hij bepleit een waarde van € 303.000,-, de gemeente staat een waarde voor van

€ 326.000,-. Het Hof oordeelt dat het door de gemeente met de in het overgelegde taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten de waarde van het onderhavige pand niet aannemelijk heeft gemaakt. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport vertoont ook gebreken, met name is onvoldoende inzichtelijk wat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn. Het Hof stelt de waarde rekening houdend met een lagere kubieke meterprijs voor het hoofdgebouw vast op € 317.000,-. Hoger beroep gegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Sector belastingrecht

Twaalfde enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 10/00774

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van

de heer X

wonende te Y,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van

23 september 2010, nummer AWB 10/2359, in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Y,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 14 (hierna: de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2007 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008.

Onderzoek ter zitting

De zitting heeft plaatsgehad op 24 november 2011 te 's-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord B, als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer ing. C.

Na behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 8 december 2011, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.

Beslissing

Het Hof

- verklaart het hoger beroep gegrond

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank

- vernietigt de uitspraak op bezwaar

- vernietigt de WOZ-beschikking en vermindert de WOZ-waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2007 tot een bedrag van € 317.000

- gelast dat de gemeente Y aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 152 vergoedt

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op (in totaal)

€ 801,43.

Gronden

Ten aanzien van het geschil

1.1 Bij beschikking gedagtekend 29 februari 2008 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning (exclusief garage) per 1 januari 2007 vastgesteld op € 326.000.

1.2 Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.

Bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2009 heeft de Heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier van de Rechtbank heef van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.

De Rechtbank heeft het beroep bij voornoemde uitspraak ongegrond verklaard.

2. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof en heeft in verband daarmee een griffierecht betaald van € 111.

De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een verweerschrift ingediend.

3.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een aanbouw van 36 m3, een berging, dakkapel en tuin, met bouwjaar 1974. De woning (hoofdbouw) heeft een inhoud van 493 m3 en de woning is gelegen op een perceel van

226 m2. De woning ligt binnen de bebouwde kom van Y.

3.2 De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend, opgesteld door de voornoemde heer C, rentmeester, taxateur in onroerende zaken en WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning (exclusief vrijstaande garage) op de waardepeildatum is vastgesteld op

€ 335.000.

Bij de waardebepaling van de woning heeft de Heffingsambtenaar de volgende verkopen betrokken en in een matrix opgenomen:

WoningVerkoopdatumVerkoopprijsBouwjaarBijgebouwenInhoudOppvl.-----circa-A-straat 39 te Y4 april 2008€ 352.0001975berging en garage493 m3225

m2D-straat 70 te Y2 augustus 2007€ 340.0001977aanbouw, berging, carport en dakkapel400

m3401

m2E-straat 48 te Y2 augustus 2007€ 302.5001998berging en twee aanbouwen395 m3193 m2F-straat 21 te Y1 mei 2007€ 278.5001995berging429 m3168 m2

4.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning. Belanghebbende staat een waarde van € 303.000 voor. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 326.000.

4.2 Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde moet worden verlaagd - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd:

a) de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden zijn niet goed vergelijkbaar met belanghebbendes woning.

b) het taxatierapport is opgesteld door ing. C, welke op bladzijde 3 van dit rapport heeft verklaard niet in dienstbetrekking te staan van de gemeente Y, noch op enigerlei andere wijze verbonden te zijn aan de gemeente Y. Bij de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting bij de gemeente Y was voornoemde heer C echter voorzitter. Volgens belanghebbende is de heer C dus wel degelijk verbonden aan de gemeente en dient aan het taxatierapport een mindere mate van geloofwaardigheid te worden toegekend. Ter zitting heeft de gemachtigde deze opmerking genuanceerd en heeft hij gesteld dat hij het taxatierapport desondanks wel bruikbaar en betrouwbaar acht. Hij had het echter correcter gevonden als er een jurist bij het hoorgesprek aanwezig was geweest, maar verbindt daar niet de conclusie aan dat de hoorplicht is geschonden, noch dat het bedoelde taxatierapport als zodanig onbetrouwbaar zou zijn.

c) rond de peildatum zijn betere woningen verkocht voor de WOZ-waarde van belanghebbendes woning. Belanghebbende noemt:

WoningVerkoopdatumVerkoopprijsBouwjaarBijgebouwenInhoudOppvl.-----circa-G-straat 30 te Y, vrijstaande woning15 maart 2008€ 340.0001975berging en garage445 m3279

m2D-straat 70 te Y, hoekwoning2 augustus 2007€ 340.0001977berging, garage, carport en praktijkruimte 581

m3401

m2H-straat 101 te Y, verspringende tussenwoning16 mei 2006€ 337.5001978inpandige garage557 m3334 m2A-straat 32 te Y, twee-onder-één-kap20 juli 2006€ 332.5001974garage560 m3288 m2

d) de Heffingsambtenaar stelt ten onrechte dat hij de WOZ-waarde niet mag verlagen, gezien het bepaalde in artikel 26 a van de Wet, terwijl hij wel heeft vastgesteld dat de waarde (iets) lager dient te zijn.

e) vanwege de overlast van de niet goed onderhouden buurwoning dient de WOZ-waarde van belanghebbendes woning verlaagd te worden.

f) belanghebbende heeft ingebracht een taxatierapport van J taxateurs, waarin de waarde van de woning per de onderhavige peildatum is vastgesteld op een bedrag van € 303.000 (inclusief garage). Ter zitting is ter onderbouwing van deze waarde door de gemachtigde van belanghebbende een matrix overgelegd, waarin de waarde is verdeeld over de onderdelen. De Heffingsambtenaar heeft de juistheid van de in deze matrix opgenomen gegevens ter zitting van het Hof betwist.

Bij het onderdeel "garage" is in de matrix geen waarde ingevuld.

In het taxatierapport en de ter zitting overgelegde matrix van belanghebbende zijn de volgende vergelijkingspanden opgenomen:

WoningVerkoopdatumVerkoopprijsBouwjaarBijgebouwenInhoudOppvl.-----circa-K-straat 50 te Y1 juli 2006€ 254.0001972garagebox415 m3229

m2H-straat 90 te Y28 mei 2007€ 290.0001977inp. garage 510

m3165

m2H-straat 148 te Y19 januari 2007€ 285.0001977inp. garage490 m3200 m2H-straat 28 te Y31 mei 2006€ 285.0001977inp. garage500 m3195 m2

4.3 Ter zitting heeft belanghebbende zijn grieven ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de in het taxatieverslag van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingspanden en specifiek ten aanzien van de vergelijkbaarheid van H-straat 18 te Y laten vallen.

4.4 De Heffingsambtenaar houdt vast aan de juistheid van de vastgestelde waarde van de woning van € 326.000.

4.5 Ter zitting hebben partijen desgevraagd verklaard eenparig van mening te zijn dat het object correct is afgebakend door de Heffingsambtenaar en dat de waarde van de garage buiten beschouwing dient te blijven bij de waardering van de woning. Aangezien uit de ten processe vaststaande feiten naar het oordeel van het Hof niet noodzakelijkerwijs volgt dat partijen in dit verband uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting, zal het Hof partijen hierin volgen.

4.6 Ondanks dat in de onder 4.2. onderdeel f genoemde taxatie van belanghebbende de garage is meegenomen, staat belanghebbende ook zonder garage de waarde zoals volgt uit deze taxatie voor, zo is ter zitting gebleken.

5.1 In verband met de omvang van het geschil zal het Hof ten eerste grief d van belanghebbende behandelen, welke grief in essentie inhoudt dat de Heffingsambtenaar van mening is dat de waarde neerwaarts moet worden bijgesteld, maar dat het bepaalde in artikel 26a van de Wet aan zodanige bijstelling in de weg staat. De Heffingambtenaar heeft in dit verband uiteengezet dat hij - in tegenstelling tot hetgeen belanghebbende meent - niet het standpunt heeft ingenomen dat de waarde van de woning (iets) lager zou dienen te liggen. De waarde van de woning is door de Heffingsambtenaar vastgesteld op € 326.000, terwijl uit het taxatierapport een waarde van € 335.000 volgt. Nu beide waarderingen de woning exclusief garage betroffen, had de Heffingsambtenaar geen aanleiding tot waardeverlaging over te gaan. Het Hof acht deze stellingname van de Heffingsambtenaar, gelet op de grondslag die zij vindt in de processtukken, aannemelijk en verwerpt daarmee grief d.

5.2 Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5.3 De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de Heffingsambtenaar.

5.4 Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft belanghebbendes woning met de vier (op pagina twee genoemde) verkochte objecten vergeleken. Daarvan acht het Hof de vergelijkingobjecten E-straat 48 en F-straat 21 onvoldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende vanwege het verschil in bouwjaar van meer dan 20 jaar. De overige objecten zijn, gezien de relevante objectkenmerken en het eenparige standpunt van partijen dat het object D-straat 70 vergelijkbaar is, naar 's Hofs oordeel voldoende vergelijkbaar om te dienen ter bepaling van de waarde van belanghebbendes woning.

Ten aanzien van deze resterende vergelijkingsobjecten - A-straat 39 en D-straat 70 - is het Hof van oordeel dat het eerste object steun biedt aan de waarde van de Heffingsambtenaar, maar het tweede object deze waarde juist ontkracht. Voor het object D-straat 70, waarvan partijen eenparig menen dat het vergelijkbaar is met belanghebbendes woning, is een m3-prijs voor de woning van € 388 gehanteerd door de Heffingsambtenaar, terwijl voor belanghebbendes woning een m3-prijs van € 460 is gebruikt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting ter verklaring hiervan gewezen op het verschil in legging tussen beide objecten. Het Hof acht daarmee weliswaar het verschil in grondprijs verklaard, maar niet het verschil in de m3-prijs.

Gezien het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingambtenaar - met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten - de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, nu één vergelijkingsobject deze waarde ondersteunt, maar één ander vergelijkingsobject die waarde juist ontkracht.

Grief a van belanghebbende treft dan ook doel, in die zin dat twee van de vier vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn en de overgebleven twee vergelijkingsobjecten de waarde van belanghebbendes woning onvoldoende onderbouwen.

5.5 Grief b van belanghebbende - over de geloofwaardigheid van de door de gemeente

Y ingeschakelde deskundige C - behoeft geen behandeling, nu belanghebbende ter zitting desgevraagd heeft aangegeven dat hij het door de heer C opgemaakte taxatierapport, ondanks de verstrengeling van de rol van C bij de gemeente en zijn rol als taxateur, betrouwbaar acht en hij ter zitting van het Hof heeft gesteld zich met betrekking tot deze kwestie niet op de schending van enig rechtsbeginsel te beroepen, terwijl hij evenmin heeft bepleit dat er enig rechtsgevolg aan de door hem geschetste gang van zaken zou moeten worden verbonden.

5.6. Aangezien de Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd het bewijs met betrekking tot de waarde van belanghebbendes woning te leveren, zal het Hof beoordelen of belanghebbende erin is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken.

5.7 Belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht om de door hem voorgestane waarde van € 303.000 te onderbouwen. Het Hof sluit aan bij de kanttekeningen van de Heffingsambtenaar bij dit rapport (en de later daaraan toegevoegde matrix).

In het rapport zijn vergelijkingsobjecten opgenomen. Van deze vergelijkingsobjecten is echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat hiervan de objectkenmerken zijn en hoe de verdeling van de totale waarde over de onderdelen van de objecten is. Onduidelijk is hoe de gepresenteerde waarden van vergelijkingsobjecten zijn herleid naar de in het rapport gepresenteerde waarde van belanghebbendes woning.Voorts zijn bij de vergelijkingsobjecten niet de aanwezige aanbouwen en dakopbouwen vermeld. De Heffingsambtenaar heeft verder ter zitting gemotiveerd en geloofwaardig uiteengezet dat de inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten, zoals gehanteerd door belanghebbende, niet overeenstemmen met de inhoudsmaten zoals deze blijken uit de bouwdossiers van de objecten. Van de zijde van belanghebbende is ter zitting een matrix overgelegd, met daarin dezelfde vergelijkingsobjecten als opgenomen in het taxatierapport. Nu ook in deze matrix geen nadere uitsplitsing in onderdelen heeft plaatsgevonden, acht het Hof, mede gelet op de uitvoerige weerspreking van de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens door de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, ook hiermee de door belanghebbende voorgestane waarde onvoldoende onderbouwd.

5.8 Gezien het voorgaande - met name hetgeen onder 5.4 en 5.7 is opgenomen - ziet het Hof aanleiding de waarde van de woning te bepalen op een bedrag van € 317.000. Het Hof heeft ter bepaling van dit bedrag de waarde van de hoofdbouw van de woning van € 460 verlaagd naar € 424 (het gemiddelde van € 460 en € 388, zijnde de kuubprijzen van de door de Heffingambtenaar gehanteerde en door het Hof vergelijkbaar geachte vergelijkingsobjecten A-straat 39 en D-straat 70 = € 424), hetgeen tot een afwaardering van € 18.000 heeft geleid ten opzichte van de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar bepaalde waarde, welk taxatierapport het Hof overigens - dat wil zeggen: afgezien van de gehanteerde m3-prijs - bruikbaar acht voor de waardering van belanghebbendes woning. Het Hof ziet in belanghebbendes grief over de verminderde onderhoudstoestand van de woning van belanghebbendes buren geen aanleiding tot een verdere vermindering van de waarde, aangezien de Heffingsambtenaar gemotiveerd heeft weersproken dat die onderhoudstoestand zodanig slecht is dat daarvan enige waardedruk op belanghebbendes woning uitgaat, hetgeen het Hof, mede gezien het in het dossier aanwezige fotomateriaal, aannemelijk acht. De overige grieven van belanghebbende behoeven geen behandeling.

Ten aanzien van het griffierecht

6. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente L aan belanghebbende het door belanghebbende ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 111 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

7. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming in de beroepsfase, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), vast op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank in Rotterdam van

€ 37,18.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming in de hoger beroepsfase, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, vast op 2 (proceshandelingen) x € 437 (waarde per punt) x 0,5 (factor gewicht van de zaak) is € 437 (wegens kosten van beroepsmatig verleende juridische bijstand) plus

€ 327,25 (wegens kosten van de deskundige). Ten aanzien van deze laatstgenoemde kostenvergoeding, die de werkelijk door belanghebbendes taxateur in rekening gebrachte kosten betreft, heeft belanghebbende gesteld dat het aantal bestede uren 3,5 bedraagt, waartegenover de Heffingsambtenaar heeft gesteld een aantal uren van 2 redelijk te achten. Het Hof hecht geloof aan belanghebbendes stelling ter zitting, inhoudende dat daadwerkelijk 3,5 uren aan het aan belanghebbendes taxatierapport zijn besteed. Het Hof acht dat aantal uren ook niet onredelijk en is van oordeel dat deze uren voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvan uitgaande en gelet op het in het Besluit tarieven in strafzaken 2003 geregelde maximumuurtarief, komen de door belanghebbende gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking. Het Hof acht noch het maken van die kosten als zodanig, noch de hoogte van die kosten onredelijk. In verband met de stellingname van de Heffingsambtenaar, inhoudende dat het tarief niet op een hoger bedrag dan € 50 per uur dient te worden gesteld, overweegt het Hof dat het door belanghebbendes taxateur gehanteerde uurtarief van circa € 78 valt binnen de marges van de tarieven die de taxateur van de Heffingsambtenaar hanteert, zo is ter zitting gebleken. Gelet daarop, acht het Hof aannemelijk dat het door belanghebbendes taxateur gehanteerde uurtarief marktconform is voor deze vorm van deskundigheid. Dat de taxateur van belanghebbende minder uitvoerig zou hebben getaxeerd dan hetgeen de Heffingsambtenaar heeft gesteld, acht het Hof onvoldoende om uit te gaan van een lager uurtarief, aangezien het aantal uren dat is besteed aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport ook voor een minder uitvoerige wijze van taxeren naar 's Hofs oordeel niet onredelijk hoog is.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting ten aanzien van de door belanghebbende gevraagde vergoeding van de kosten van het taxatierapport nog gewezen op de gelieerdheid van de gemachtigde en de taxateur. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met die enkele stelling, wat daar overigens ook van zij, niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake is geweest van een onafhankelijke, objectieve taxatie. Het Hof acht deze taxatie net zo min onbetrouwbaar als de taxatie die van de zijde van de Heffingsambtenaar is ingebracht.

Voor zover de Heffingsambtenaar heeft bedoeld te stellen dat bij de taxateur van belanghebbende niet de vereiste deskundigheid aanwezig is, acht het Hof de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd die stelling aannemelijk te maken.

Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken.

Slot

Gelet op al het vorenoverwogene moet worden beslist als bovenvermeld.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.

Aldus gedaan door P.C. van der Vegt, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier, in het openbaar uitgesproken op 8 december 2011.

Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden

op: 16 december 2011

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH

's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in

cassatie is gericht.

d. de gronden van het beroep in cassatie

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het Gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.

In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.