Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-01-2012, BV8493, 11-00115

Uitspraak op het hoger beroep van

en het incidentele hoger beroep van

tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 14 januari 2011, nummer AWB 08/5927, in het geding tussen

belanghebbende,

en

de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking van 31 juli 2007 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te P (hierna: de onroerende zaak), naar de waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld op € 70.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2007 bekend gemaakt. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken van 19 november 2008 de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 288. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 53.903 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 241,50 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 288 aan deze vergoedt.

1.3. Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidenteel hoger beroep in zijn pleitnota beantwoord.

1.5. Vóór de zitting heeft belanghebbende een tiendagenstuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 4 juli 2011 te 's-Hertogenbosch. Daar zijn gezamenlijk behandeld de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179. Procespartijen zijn met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

1.7. Het Hof heeft besloten om mr. drs. J.W.J. Huige aan te wijzen als raadsheer-commissaris in de zin van artikel 8:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en hem opgedragen om een gedeelte van het vooronderzoek te verrichten. Partijen zijn opgeroepen om op 11 juli 2011 voor de raadsheer-commissaris te verschijnen. Het Hof heeft vervolgens ingevolge het bepaalde in artikel 8:64 van de Awb het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek door de raadsheer-commissaris zal worden hervat.

1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.9. Op 11 juli 2011 zijn op de voet van artikel 8:44 van de Awb voor de raadsheer-commissaris verschenen en gehoord, de gemachtigden van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar. Met instemming van partijen zijn de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179 gezamenlijk behandeld.

1.10. De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.11. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en partijen voor een periode van twee weken in de gelegenheid gesteld om op basis van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gepubliceerde "Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 3, Woonwagens, Waardepeildatum 1 januari 2005", hierna: Taxatiewijzer, de vierkante meterprijs van de woonwagens te onderzoeken, deze in nader overleg gezamenlijk te bepalen en om te bezien of, op verzoek van belanghebbende, de vierkante meterprijs van de bergingen op € 250 gesteld kan worden.

1.12. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.13. De Heffingsambtenaar heeft na het onderzoek nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.

1.14. Belanghebbende heeft na het onderzoek eveneens nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de Heffingsambtenaar.

1.15. De nadere zitting heeft plaatsgehad op 28 november 2011 te 's-Hertogenbosch. Daar zijn gezamenlijk behandeld de zaken die bij het Hof bekend zijn onder de nummers 11/00115 tot en met 11/00179. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de gemachtigden van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar. De voorzitter heeft partijen ervan op de hoogte gesteld dat de samenstelling van de Kamer is gewijzigd: M. van Dun is vervangen door T.A. Gladpootjes.

1.16. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.17. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. De Heffingsambtenaar heeft in één geschrift 72 beschikkingen vastgesteld waarin de waarde van 72 onroerende zaken is vastgesteld krachtens artikel 22 van de Wet WOZ. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting wegens zakelijk recht bekend gemaakt. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en aanslagen in één geschrift bezwaar gemaakt.

2.2. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 19 november 2008 de waarden en de aanslagen gehandhaafd.

2.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 16 december 2008, ontvangen bij de Rechtbank op 18 december 2008, beroep ingesteld.

2.4. Belanghebbende heeft verzocht om de geschilpunten met betrekking tot ieder individueel object afzonderlijk te behandelen. De Rechtbank heeft vervolgens de zaken gesplitst in 72 afzonderlijke beroepszaken.

2.5. De beschikkingen die de Heffingsambtenaar heeft vastgesteld, hebben betrekking op 72 woonwagenstandplaatsen. Met uitzondering van één standplaats, staat op elke standplaats een woonwagen. De waarden zijn per standplaats en met inbegrip van de bijbehorende woonwagen en eventuele bijgebouwen vastgesteld. Elke standplaats is een afgescheiden eenheid. Belanghebbende is eigenaar van de standplaatsen. Zij heeft de 72 standplaatsen en 29 huurwoonwagens op 15 december 2005 overgenomen van de gemeente P, die in verband met die overdracht een bedrag van € 2.344.309 aan belanghebbende heeft vergoed. De woonwagenstandplaatsen worden door belanghebbende als eigenaar verhuurd aan bewoners, die daarop zelf een woonwagen hebben geplaatst dan wel een woonwagen huren van belanghebbende.

2.6. De Heffingsambtenaar is voor de waardeberekening uitgegaan van de Taxatiewijzer. De Taxatiewijzer is opgesteld door de grote gemeenten, de branche, de VNG en de Waarderingskamer. In hoofdstuk 1 is onder meer vermeld: "Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van alle gemeenten in Nederland voor zover deze beschikbaar was.". En in hoofdstuk 2.1 is vermeld: "Bij de opbouw van de waarde van woonwagens is uitgegaan van de nieuwbouwwaarde van de diverse woonwagens. Er is onderzoek gedaan naar transacties van woonwagens en chalets. Uit dit onderzoek is gebleken dat het aantal transacties te beperkt is om de koopsommen te gebruiken als onderbouwing. Daarom is ook gebruik gemaakt van nieuwbouwprijzen die gecorrigeerd zijn naar de waardepeildatum. Bij de correctie op bouwjaar is uitgegaan van een afschrijvingsperiode van 25 jaar en een restwaarde van 20 procent. (...) Alle prijzen zijn inclusief 19% B.T.W..". In hoofdstuk 6 is onder meer vermeld: "De grondwaarde wordt vastgesteld op basis van de werkelijke bestemming van de grond. In de meeste gevallen gaat het dan om een woonbestemming. Voor de waardebepaling kan aangesloten worden bij 75% (Hof: van) de grondwaarde met een woonbestemming voor reguliere woningbouw. Elke gemeente zal aan de hand van lokale omstandigheden zelf de gronduitgifteprijs (inclusief BTW) bepalen.".

2.7. De Heffingsambtenaar heeft in een taxatierapport -bedoeld wordt hier het herziene taxatierapport- dat is opgesteld door A, aangegeven hoe de waarde van de verschillende objecten is vastgesteld na plaatselijke en uitwendige opname. De opnamen zijn geschied vanaf de straten die rond de woonwagenkampen liggen.

2.8. Volgens het herziene taxatierapport is de onroerende zaak een standplaats van ongeveer 284m² met een woonwagen -type salonwagen- met berging, gebouwd in 1998. De oppervlakte van de woonwagen is ongeveer 73m², die van het bijgebouw ongeveer 35m². De waarde is in het herziene taxatierapport als volgt bepaald:

Onderdeel Opp/m² Prijs Vervangingswaarde Afschrijving Gecorrigeerde waarde

2.9. Naar aanleiding van de zitting van 11 juli 2011 zijn partijen op verzoek van het Hof bij elkaar te rade gegaan teneinde de waarde van de woonwagens door middel van de voormelde Taxatiewijzer en de door het Hof in dezen aan partijen gegeven aanwijzingen gezamenlijk vast te stellen. Partijen zijn hierbij niet tot overeenstemming gekomen. Deze exercitie heeft er toe geleid dat de Heffingsambtenaar zich in een aantal gevallen nader op het standpunt heeft gesteld dat de waarde dienovereenkomstig dient te worden verlaagd of verhoogd. Voor de onderhavige zaak leidt een en ander tot de navolgende waardebepaling.

Onderdeel Opp/m² Prijs Vervangingswaarde Afschrijving Gecorrigeerde waarde

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. In geschil is de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Na de zitting van 11 juli 2011 zijn uitsluitend nog aan de orde de navolgende subvragen:

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3. Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het principale hoger beroep, tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep en tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover het betreft een verlaging van de waarde van de onroerende zaak overeenkomende met een bedrag groot 100/119 van de waarde van de opstal, alsmede voor zover het de objectafbakening en de proceskostenvergoeding betreft. De Heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het principale hoger beroep, tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep en tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.2. Desgevraagd heeft belanghebbende ter zitting van 11 juli 2011 uitdrukkelijk bevestigd dat zij thans akkoord gaat met de vaststelling dat de woonwagen - gelijk de Rechtbank in haar tussenuitspraak heeft geoordeeld - tezamen met het perceel waarop de woonwagen staat, als één onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak) wordt aangemerkt. Het Hof acht dit, gelet op de door de Rechtbank gebezigde gronden, geen onjuist juridisch oordeel en sluit zich hierbij aan.

4.3. Het ligt voor de hand de onderhavige onroerende zaak ten aanzien van de systematiek van waardebepaling te rekenen tot de categorie woning. Voor woningen wordt op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens met betrekking tot verkooptransacties beschikbaar zijn.

4.4. Het Hof constateert aan de hand van de stukken dat bruikbare gegevens van individuele verkopen van woonwagenstandplaatsen - al dan niet met opstal - in de gemeente P, de regio dan wel in Nederland, geheel dan wel nagenoeg geheel ontbreken. Zie hierover tevens 4.8. De aan het college van B&W van de gemeente P voorgeschreven methode van waardering door middel van referentieobjecten is derhalve niet toereikend. Teneinde in het kader van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak te bepalen sluit het Hof zich aan bij de door de Heffingsambtenaar op grond van artikel 4, tweede lid van de Uitvoeringsregeling gebezigde systematiek van vervangingswaarde van de opstal die moet worden opgeteld bij de waarde van de grond van de onroerende zaak.

4.5. Het ligt op de weg van de Heffingsambtenaar de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. De Heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is na de tussenuitspraak van de Rechtbank door de Heffingsambtenaar nader bijgesteld. De uitkomsten van het taxatierapport zijn vervolgens wederom bijgesteld naar aanleiding van door het Hof gegeven aanwijzingen omtrent de waardebepaling van de opstal. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende bestrijdt de door de Heffingsambtenaar gebezigde taxatiemethode en de uitkomsten zoals neergelegd in het taxatierapport.

4.7. De Heffingsambtenaar heeft, in afwijking van de in de Taxatiewijzer voorgestelde bepaling van de grondwaarde zoals vermeld in 2.6, in het herziene taxatierapport drie situaties onderscheiden die als uitgangspunt zijn genomen voor de waardebepaling van de grond. Voor woonwagencentra die midden in de woonwijk zijn gelegen wordt de grondwaarde van de belendende woningen aangehouden. Voor woonwagencentra die op voormalige plantsoengrond zijn aangelegd wordt de prijs voor plantsoengrond, zijnde 75% van de vierkante meterprijs voor reguliere woningbouw, aangehouden. En voor woonwagencentra in de directe nabijheid van een industrieterrein wordt 60% van de grondprijs voor reguliere woningbouw aangehouden. Gelet op het hiervoor in 4.6. overwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met de bestemming van de grond rekening is gehouden. Ook overigens heeft de Heffingsambtenaar de waardebepaling onvoldoende onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft de juistheid van de getaxeerde waarde van de grond onvoldoende aannemelijk gemaakt.

4.8. Belanghebbende heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de waarde van de standplaats in beginsel kan worden gesteld op € 100 per m². Zij heeft daartoe een aantal verkooptransacties van standplaatsen op woonwagencentra aangevoerd. Dit betreft transacties waarbij bijzondere omstandigheden een rol spelen, zoals onder meer twee transacties betreffende een zeer groot woonwagencentrum in B; het betreffen voorts alle transacties met de huurders van de standplaats. Belanghebbende wijst tevens op een 20-tal verkooptransacties in C in de periode 2008 tot en met 2010. Ook hier betreft het transacties met de huurders van de standplaats. De verkoopprijs bedroeg € 100 per m². Het Hof constateert dat deze transacties in een van de onroerende zaak ver gelegen gemeente in een ander deel van het land hebben plaats gevonden waar mogelijk bijzondere omstandigheden een rol hebben gespeeld bij de vaststelling van de prijs alsmede dat het tijdstip van de transacties ver verwijderd is van de waardepeildatum. Om deze redenen kunnen al deze transacties niet dienen als referentie voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak. Belanghebbende heeft voorts nog gewezen op de negatieve grondwaarde van de door haar in 2005 van de gemeente P overgenomen woonwagencentra. De Rijksbelastingdienst heeft bij brief van 7 januari 2005 in dit verband er mee ingestemd dat de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting op nihil kan worden gesteld. Desgevraagd kon belanghebbende ter zitting van 11 juli 2011 geen inzicht geven in de opbouw van de negatieve prijs betaald bij aankoop van de woonwagencentra. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de juistheid van de door haar verdedigde waarde van de grond evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

4.9. Het Hof concludeert uit de door partijen aangedragen gegevens dat niet of nauwelijks sprake is van een markt waarop prijsvorming met betrekking tot de overdracht van woonwagenstandplaatsen tot stand komt. Ter zitting van 11 juli 2011 hebben partijen voorts naar voren gebracht dat belanghebbende evenmin voornemens is de standplaatsen te verkopen aan de huurders omdat zulks uit het oogpunt van beheer van de woonwagencentra ongewenst zou zijn. Naar partijen stelden, hetgeen het Hof geloofwaardig voorkomt, was dat in andere gemeenten niet anders. Gelet op het hiervoor overwogene sluit het Hof zich aan bij het in goede justitie gegeven oordeel van de Rechtbank dat, uitgaande van de waarde van grond van de betreffende wijk met de bestemming "woningbouw", een aftrek van 50% dient te worden toegepast voor de bepaling van de waarde van de grond met bestemming "woonwagencentrum" welke is gelegen in of aan de rand van de woonwijk dan wel in de onmiddellijke nabijheid van die woonwijk.

4.12. De taxateur van de Heffingsambtenaar is voor de bepaling van de plaats binnen de bandbreedte uitgegaan van het bouwjaar, de oppervlakte, de kwaliteit/onderhoudsstaat en de ouderdom van de opstal. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de in deze bijlage vermelde staat van onderhoud van de woonwagen en de dienovereenkomstige plaatsing door de taxateur binnen de bandbreedte. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar op deze wijze de waarde van de opstal voldoende aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende hiertegen in heeft gebracht legt onvoldoende gewicht in de schaal. Het Hof beslist ten aanzien van de waardebepaling van de opstal als hierna vermeld.

Onderdeel Opp/m² Prijs Vervangingswaarde Afschrijving Gecorrigeerde waarde

4.17. De slotsom is dat het principale hoger beroep gegrond is, dat het incidentele hoger beroep gegrond is voor zover het de proceskostenvergoeding betreft en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal de in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de waarde van de onroerende zaak vaststellen op € 69.576 en de aanslag onroerende-zaakbelasting verminderen tot een berekend naar een waarde van € 69.576.

4.20. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 1,53 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 669. Het Hof merkt hierbij op dat aangezien het Hof de zaken ter behandeling heeft gevoegd en dientengevolge met eenmaal een behandeling ter zitting en eenmaal een behandeling ter nadere zitting kon volstaan, het verschijnen ter zitting en ter nadere zitting 1,5 punt oplevert, verdeeld over 54 zaken, derhalve 0,03 punt (vergelijk Hoge Raad 28 november 2003, nr. 39 216, BNB 2004/84).

5. Beslissing

Aldus gedaan op 13 januari 2012 door J.W.J. Huige, voorzitter, G.J. van Muijen en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van M.C.G. Spierings-van Kessel, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is enkel door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel