Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2012, BW1158, 10-00524

Uitspraak op het hoger beroep van

en het incidenteel hoger beroep van

belanghebbende

en

de Heffingsambtenaar

betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 111.

1.4. De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.

1.5. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.6. De zitting heeft plaatsgehad op 26 mei 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.

1.7. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.8. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een plattegrond en een luchtfoto van het perceel B-straat 1 te Y.

1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

1.10. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof de Heffingsambtenaar verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hem berustende stukken in te zenden, aan welk verzoek de Heffingsambtenaar bij brief van 18 juli 2011 heeft voldaan.

1.11. Belanghebbende heeft bij brief van 12 oktober 2011 gereageerd op de brief van 18 juli 2011.

1.12. De nadere zitting heeft plaatsgehad op 12 januari 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.

1.13. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1.14. Van het nadere onderzoek ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woning met ondergrond en tuin. Het bouwjaar is 1920. De inhoud van de woning is 451 m3. De oppervlakte van het perceel is 6.595 m2. De woning is blijkens een notariële akte van levering van 30 december 2002 door belanghebbende gekocht voor € 290.420. In deze akte van levering staat vermeld dat volgens het geldende bestemmingsplan de woning staat aangeduid als "noodwoning", hetgeen - volgens het vermelde in de akte - inhoudt dat het verkochte niet mag worden herbouwd (behoudens calamiteit), verbouwd, vernieuwd, veranderd of uitgebreid (dus uitsluitend mag worden onderhouden).

2.2. Belanghebbendes woning is aangemerkt als noodwoning. Noodwoningen zijn onroerende zaken die aanvankelijk dienst deden als agrarisch bijgebouw, maar in de jaren '50-'60 in verband met de toen bestaande woningnood als (tijdelijke) woning in gebruik zijn genomen.

2.3. In de jaren '80 zijn deze woningen geïnventariseerd. In het Bestemmingsplan: "Buitengebied, herziening IX: correctieve herziening" van de gemeente Deurne uit 1988 (hierna: Bestemmingsplan 1988), hebben deze noodwoningen geen woonbestemming meer. Wel geldt het hierna weergegeven overgangsrecht.

2.5. Op 14 april 2006 is door de gemeente Deurne een voorontwerp van het bestemmingsplan "Buitengebied" ter inzage gelegd. Op 11 december 2007 heeft de Raad van de gemeente Deurne het "Bestemmingsplan Buitengebied" vastgesteld (hierna: Bestemmingsplan 2007). Op 8 augustus 2008 is dit Bestemmingsplan 2007 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant.

2.6. In de overgangsbepalingen (artikel 31) is bepaald dat bouwwerken die bestaan op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het plan, en die afwijken van het plan, gedeeltelijk mogen worden vernieuwd en veranderd, mogen worden uitgebreid met ten hoogste 10% van de inhoud en oppervlakte alsmede mogen worden herbouwd na een calamiteit (artikel 31.1). Ten aanzien van het gebruik is in artikel 31.2.2, onderdeel b, bepaald dat voor de op de plankaart 1 aangeduide "woning met een persoonsgebonden overgangsrecht" het gebruik als woning mag worden voortgezet en wel uitsluitend door de persoon/personen die op het moment van het van kracht worden van deze voorschriften volgens de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Deurne als hoofdbewoner en diens partner staat/staan ingeschreven op het betreffende adres.

2.7. Het perceel waarop belanghebbendes woning staat heeft als bestemming "agrarisch gebied". Op het perceel rust geen "agrarisch bouwblok". Belanghebbendes woning is aangeduid als een woning met een persoonsgebonden overgangsrecht.

2.8. Belanghebbende heeft het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten aangevochten bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij uitspraak van 31 maart 2010, nr. 200807042/1/R1 is dit beroep ongegrond verklaard.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de WOZ-waarde op nihil en dienovereenkomstige vaststelling van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2007.

4.5. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak € 212.000 bedraagt.

4.6. Het Hof is van oordeel dat rekening moet worden gehouden met het in 2006 ter inzage gelegde concept-bestemmingsplan "Buitengebied". In dit concept-bestemmingsplan, dat uiteindelijk heeft geresulteerd in het Bestemmingsplan 2007, is een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen. Dit overgangsrecht houdt in dat belanghebbende de onroerende zaak als woning mocht blijven gebruiken, maar dat bewoning door een nieuwe eigenaar niet mogelijk zou zijn. Een potentiële koper zou - naar het oordeel van het Hof - rekening houden met deze aanzienlijke beperking in de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak.

4.8. Gelet op het specifieke planologische regime dat van toepassing is op de onroerende zaak, kunnen de door de Heffingsambtenaar bij de eerste matrix (onder 2.9) vermelde vier andere onroerende zaken, niet als vergelijkingspand dienen. Dit zijn immers vier woningen die ook volgens het Bestemmingsplan 2007 een planologische bestemming "wonen" hebben.

4.9. De Heffingsambtenaar heeft voorts verwezen naar de door belanghebbende in 2002 betaalde aankoopprijs. Het Hof acht deze aankoopprijs echter niet bruikbaar. Ten eerste ligt de aankoop te ver vóór de peildatum. Ten tweede miskent de Heffingsambtenaar dat de aankoop heeft plaatsgevonden ten tijde van het bestaan van een ander bestemmingsplan (Bestemmingsplan 1988). Destijds gold een ander overgangsrecht en was het de koper van een dergelijke woning toegestaan om de onroerende zaak als woning te gebruiken. Onder het Bestemmingsplan 2007 is het overgangsrecht aanzienlijk aangescherpt en is het niet langer toegestaan dat na vertrek van de huidige bewoners het pand nog als woning wordt gebruikt. De aankoopprijs is dan ook niet relevant voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2007.

4.10. Nu de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient het Hof te onderzoeken of de door belanghebbende verdedigde waarde juist is. Belanghebbende verdedigt een waarde van nihil. Gezien de omstandigheid dat in ieder geval aan de grond een waarde toekomt, komt een waarde van nihil voor de onroerende zaak het Hof onwaarschijnlijk voor. Weliswaar kunnen omstandigheden - vervuiling, noodzakelijkheid van sloop etc - een waardedrukkende invloed hebben, maar belanghebbende heeft de omvang van deze omstandigheden, zoals hierna te bespreken, niet voldoende onderbouwd.

Slotsom

4.12. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat het incidenteel hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de WOZ-waarde verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.13. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 111 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.14. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.15. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 4 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.748.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 30 maart 2012 door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P.J.M. Bongaarts en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.