Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-05-2012, BX0582, 11-00470

Uitspraak op het hoger beroep van

belanghebbende,

en

betreffende na te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en na te melden aanslag in de onroerende zaakbelasting.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet WOZ aan belanghebbende een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 39 te Y (hierna: de onroerende zaak), per de peildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 is vastgesteld op € 202.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting over het jaar 2010 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen deze beschikking en deze aanslag bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.

1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. Bij mondelinge uitspraak heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.5. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage, zijnde een luchtfoto van de onroerende zaak en de directe omgeving.

1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning met garage, berging en een tuin, gebouwd omstreeks het jaar 1963. De inhoud van de woning is circa 375m³ en de perceeloppervlakte bedraagt circa 391m².

2.2. De waarde van de onroerende zaak is per waardepeildatum 1 januari 2009 door de Heffingsambtenaar gewaardeerd op € 202.000. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar een tweetal tot de gedingstukken behorende matrices.

2.3. Op 20 juli 2010 heeft de heer B van C te D (hierna: de heer B) de onroerende zaak in opdracht van belanghebbende getaxeerd per waardepeildatum 1 januari 2009 op € 172.000. Van deze taxatie is een rapport opgemaakt dat tot de gedingstukken behoort.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 juist heeft vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 170.000.

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de waarde van € 170.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

4.2.1. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op twee matrices. In deze matrices zijn opgenomen de opbrengsten behaald bij verkoop van een zestal met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentieobjecten). De eerste matrix bevat referentieobjecten uit de woonkern Y. De tweede matrix bevat referentieobjecten uit de woonkernen E en F. De matrices zijn voorzien van beeldmateriaal van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Van de onderhavige onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar geen beeldmateriaal overgelegd.

4.2.2. Belanghebbende stelt primair dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten en subsidiair dat met de verschillen in ligging, onderhoudstoestand en perceeloppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten onvoldoende rekening is gehouden. Daarbij stelt belanghebbende dat de referentieobjecten beter gelegen zijn, in een betere bouwtechnische staat verkeren en meer bijgebouwen en/of een grotere perceeloppervlakte hebben. Belanghebbende stelt voorts dat de onderhavige onroerende zaak niet over dakisolatie beschikt en scheurvorming vertoont. Belanghebbende heeft daarmee gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op de verweerder de last aannemelijk te maken dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, BNB 2000, 195).

4.2.3. De Heffingsambtenaar stelt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar voert daartoe aan dat niet vereist is dat sprake is van (vrijwel) identieke woningen. Hij stelt voorts, dat de onderlinge verschillen zo gering zijn, dat een correctie op de verkoopwaarde van de referentieobjecten niet nodig is om tot de waarde van de onderhavige onroerende zaak te komen. De Heffingsambtenaar wijst daarbij op het feit dat alle referentieobjecten inpandig zijn opgenomen en op het feit dat de percelen van de referentieobjecten gewaardeerd zijn volgens een grondstaffel.

4.2.5. De matrix met verkoopgegevens van woningen in de woonkern Y kan evenmin dienen als basis voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak. Met de Heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, echter, tegenover hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de onderlinge verschillen, heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat deze zodanig klein zijn dat een correctie op de verkoopprijzen van de referentieobjecten overbodig is om tot de juiste waardering van de onroerende zaak te komen. Uit de objectgegevens van de matrix en de daarbij gevoegde foto's van de Heffingsambtenaar alsmede uit de foto's en de overige gegevens uit het taxatierapport van de heer B blijkt dat de ligging, het bouwjaar en/of de uitstraling van de onroerende zaak en de referentieobjecten niet identiek zijn of althans niet zodanig identiek zijn dat met de verschillen bij de waardering van de onroerende zaak geen rekening hoeft te worden gehouden.

4.3.1. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn stelling, dat de waarde van de onroerende zaak op € 170.000 dient te worden vastgesteld, een taxatierapport ingebracht van de heer B. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 172.000. Uit de bij het rapport gevoegde matrix blijkt vervolgens een waarde van € 170.000, gelijk aan de waarde die belanghebbende verdedigt. De matrix bevat verkoopgegevens van drie, naar belanghebbende verdedigt beter vergelijkbare woningen in Y.

4.3.2. De Heffingsambtenaar heeft de kwaliteit van voornoemd rapport in twijfel getrokken. Daartoe heeft hij gewezen op het feit dat de betreffende taxateur in D is gevestigd, dat in het rapport geen melding is gemaakt van inpandige opname en dat afwijkende, mogelijk onjuiste, inhoudsmaten zijn opgenomen.

4.3.3. Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van de heer B niet kan dienen als grondslag voor de door belanghebbende verdedigde waarde. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objectkenmerken in dat taxatierapport de juiste zijn en in de plaats moeten worden gesteld van de objectkenmerken zoals deze door de Heffingsambtenaar zijn vastgesteld. De in het taxatierapport van de heer B genoemde gegevens zijn immers afkomstig van de verkopend makelaar en niet van een onafhankelijke en openbare bron, zoals het Kadaster. Gelet hierop acht het Hof gegronde redenen aanwezig om aan de juistheid van het rapport van belanghebbende te twijfelen.

4.4. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 180.000.

4.5. Voorts heeft belanghebbende een afschrift van de WOZ-beschikking van de naastgelegen woning, A-straat 41 te Y (hierna: de buurwoning), overgelegd. De buurwoning vormt samen met de onderhavige onroerende zaak een twee-onder-één-kapwoning. Belanghebbende voert aan dat de woningen nagenoeg identiek zijn. De WOZ-waarde van de buurwoning is vastgesteld op € 189.000. Het Hof begrijpt een en ander als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband heeft de Heffingsambtenaar opgemerkt dat de buurwoning lager is gewaardeerd omdat bij inpandige opname scheurvorming en vochtoverlast is geconstateerd. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat de onroerende zaak ook scheurvorming heeft en geen dakisolatie. Die constateringen brengen mee dat geen sprake is van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld. Om die reden faalt het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel.

Slotsom

4.6. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.7. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 112 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.8. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.10. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat het gewicht van de zaak op factor 0,25 doch ten hoogste op 0,5 gesteld moet worden. De Heffingsambtenaar voert hiertoe aan dat de gemachtigde van belanghebbende meer soortgelijke procedures voert, dat het opstellen van de gedingstukken bestaat uit knip- en plakwerk en dat volstaan had kunnen worden met een beroepschrift in hoger beroep van meer beperkte omvang. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar hierin niet. Voor zover de stellingen van de Heffingsambtenaar al juist zouden zijn, dan regarderen zij in ieder geval niet het gewicht van een zaak.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 25 mei 2012 door J. Swinkels, voorzitter, P.A.G.M. Cools en A.L. Mertens, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.