Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-07-2012, BX0726, 10-00787

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 6 juli 2012

Datum publicatie: 9 juli 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0726

Zaaknummer: 10-00787

Inhoudsindicatie

Belanghebbende komt op tegen de WOZ-waarde van haar woning per waardepeildatum

1 januari 2007 (belastingjaar 2008). Belanghebbende stelt onder meer dat haar woning niet vergelijkbaar is met de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden, nu haar woning dicht(er) bij een UMTS-mast ligt en - in tegenstelling tot de vergelijkingspanden - nadeel ondervindt van het in 2007 gewijzigde bestemmingsplan. Verder onderbouwt belanghebbende met actuele bewijsstukken dat het bij haar woning behorende zwembad gebreken vertoont. Het Hof is van oordeel dat het op grond van deze stukken aannemelijk is dat de gebreken aan het zwembad ook op de onderhavige peildatum reeds aanwezig waren en kent daar - bij gebrek aan tegenbewijs - een waardedrukkend effect aan toe.

Verder acht het Hof de beperkende wijziging van het bestemmingsplan een specifiek voor de woning geldende, bijzondere omstandigheid, welke de waarde van de woning kan drukken. Het bepaalde in artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ brengt mee dat bij de waardering van de woning voor het onderhavige jaar rekening moet worden gehouden met het gewijzigde bestemmingsplan. De Heffingsambtenaar is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de wijziging van het bestemmingsplan geen waardedrukkend effect op de woning heeft en heeft daarmee niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Het gebrek aan bewijs geldt eveneens voor de stelling van de Heffingsambtenaar dat de ligging nabij een UMTS-mast niet waardedrukkend is. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling niet onderbouwd, ondanks zijn eerdere toezegging dat hij een op dit punt toegespitst rapport zou overleggen.

Het Hof stelt voorop dat het mogelijk is dat van de aanwezigheid van een UMTS-mast in de nabije omgeving van een woning een waardedrukkend effect op die woning uitgaat. Of dat zo is, hangt af van het antwoord op de vraag of potentiële kopers van een zodanige woning zich door de nabije ligging van de UMTS-mast hetzij laten weerhouden van koop, dan wel die ligging als negatieve component in aanmerking nemen bij de prijs die zij bereid zijn voor die woning te betalen. Nu de vergelijkingspanden verder van zo’n UMTS-mast zijn gelegen en op dit onderdeel niet vergelijkbaar zijn met de woning, acht het Hof ook voor dit onderdeel een waardevermindering op zijn plaats. Gezien de gebreken aan het zwembad, de negatieve gevolgen van de wijzigingen van het bestemmingsplan en de ligging dicht(er) bij een UMTS-mast, acht het Hof een waardevermindering van ongeveer € 30.000 gepast. Het Hof verklaart het hoger beroep gegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Sector belastingrecht

Tweede meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 10/00787

Uitspraak op het hoger beroep van

wonende te Y,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank 's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 7 oktober 2010, nummer AWB 08/3545 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gegeven beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Y (hierna: de woning) per de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 1.242.000 voor belastingjaar 2008 en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze woning opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor dat jaar (hierna: de aanslag).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij genoemde beschikking is de waarde van de woning voor de toepassing van de Wet WOZ per de peildatum voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op een bedrag van € 1.242.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag vervat. Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.

1.2. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 39. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 1.150.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, het beroep voor het overige ongegrond verklaard, gelast dat de Heffingsambtenaar de van de zijde van belanghebbende gemaakte reis- en verletkosten ten bedrage van € 161 vergoedt en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 aan haar vergoedt.

1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van

€ 111. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Het eerste onderzoek ter zitting - door de twaalfde enkelvoudige belastingkamer - heeft plaatsgehad op 24 november 2011 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord A, echtgenoot en gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer B. B heeft tijdens deze zitting een pleitnota met aangehecht een "taxatiekaart woningen" overgelegd. Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.

1.5. Vervolgens is aan het Hof gebleken dat het onderzoek in deze zaak niet volledig is geweest. Het Hof heeft daarop het onderzoek heropend en belanghebbende in de gelegenheid gesteld op de pleitnota van de Heffingsambtenaar en met name de daarbij gevoegde "taxatiekaart woningen" te reageren. De reactie van (de gemachtigde van) belanghebbende is, door tussenkomst van de griffier van het Hof, naar de Heffingsambtenaar gezonden.

De reactie van de Heffingsambtenaar is, door tussenkomst van de griffier, aan belanghebbende gestuurd.

1.6. Na de uitnodiging voor de tweede zitting hebben beide partijen nog nadere stukken ingediend.

1.7. Het Hof heeft partijen voorafgaand aan deze tweede zitting meegedeeld dat de zaak is verwezen naar de tweede meervoudige belastingkamer.

1.8. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 29 maart 2012 te

's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord A voornoemd, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer B en de heer C(senior taxateur).

1.9. Na behandeling van de zaak te dezer zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1. De woning is gebouwd in 2001. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow met een inpandige garage, een serre en een zwembadruimte. De inhoud van de hoofdbouw is ongeveer 1.100 m3 en de woning is gelegen op een perceel van 1.391 m2.

2.2. De woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg, de A-straat, in een wijk met diverse typen vrijstaande woningen. De woning ondervindt geluidsoverlast van de A-straat en andere nabij gelegen doorgaande wegen.

2.3. Een deel van de woning valt ingevolge het op 4 december 2007 gewijzigde bestemmingsplan "D" buiten het bouwvlak. Door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan op 4 september 2008 zijn de mogelijkheden om een vrijstaand bijgebouw op belanghebbendes perceel te realiseren beperkt. Voor de bestaande bebouwing heeft deze wijziging geen gevolgen.

2.4. Op ongeveer 150 meter afstand van de woning bevindt zich een UMTS-mast. Deze mast bevond zich aldaar op de peildatum en is vanuit de tuin van de woning zichtbaar.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. In geschil is of de waarde van de woning op de peildatum terecht is vastgesteld op een bedrag van € 1.150.000.

3.2. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend.

3.3. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen de juistheid van deze waarde met de volgende argumenten:

1. De WOZ-taxatie met peildatum 1 januari 2008 (belastingjaar 2009) is bij uitspraak op bezwaar verlaagd met een bedrag van € 144.000, omdat onvoldoende rekening was gehouden met de aan de ligging van de woning verbonden geluidsoverlast. Belanghebbende meent dat de Rechtbank de waarde van de woning op de onderhavige peildatum ook met dit bedrag had moeten verlagen en staat derhalve een verdere afwaardering van de woning met € 52.000 voor;

2. Bij uitspraak van het Hof van 23 december 2010 heeft het Hof de waarde van de woning per 1 januari 2005 vastgesteld op een bedrag van € 1.000.000, hetgeen een verlaging van € 181.000 ten opzichte van de oorspronkelijk vastgestelde waarde betekende. Belanghebbende wenst in het onderhavige geval ook een aftrek van deze

€ 181.000 ten opzichte van de oorspronkelijk vastgestelde waarde en koppelt deze aftrek aan de ligging van de woning nabij een UMTS-mast;

3. Belanghebbende acht de vergelijkingpanden qua type, inhoud en oppervlakte, geluidsoverlast, "ligging ten opzichte van UMTS-masten" en "wijzigingen in het bestemmingsplan" niet vergelijkbaar met de woning. Belanghebbendes woning is een semi-bungalow en daarmee een ander - volgens belanghebbende minder gewild - type dan dat van de vergelijkingspanden (vrijstaande landhuizen/villa's). Belanghebbendes woning is, in tegenstelling tot de vergelijkingspanden, aan een drukke weg gelegen. Verder liggen de vergelijkingspanden aan de B-straat 1 en 2 op 300 meter van de UMTS-mast terwijl de woning aan de C-straat 1 er 800 meter vanaf ligt. Belanghebbendes woning ligt - met een afstand van ongeveer 150 meter - veel dichter bij de mast en kijkt er op uit. Ook het in december 2007 gewijzigde bestemmingsplan betreft volgens belanghebbende alleen haar woning - en niet de vergelijkingspanden - en drukt de waarde van de woning;

4. Belanghebbende heeft gesteld dat er constructiefouten in het zwembad zitten en heeft - ter onderbouwing daarvan - twee stukken van deskundigen overgelegd. Belanghebbende meent dat - gezien het voorgaande - van de aanwezigheid van het

zwembad een waardedrukkend effect uitgaat.

Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 975.000. Belanghebbende vraagt verder, ter tegemoetkoming van de kosten van het hoger beroep, een proceskostenvergoeding, bestaande uit reis- en verletkosten van € 233 per zitting.

De Heffingsambtenaar heeft deze vergoeding niet bestreden.

3.4.1. De Heffingsambtenaar acht de laatstelijk gehanteerde vergelijkingspanden, B-straat 1 en 2en C-straat 1, goed vergelijkbaar met belanghebbendes woning. De waardering wordt in hoger beroep onderbouwd aan de hand van de laatstelijk, namelijk tijdens de zitting van het Hof van 24 november 2011, door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte "taxatiekaart woningen". De genoemde vergelijkingspanden zijn weliswaar niet identiek aan de woning, maar de Heffingsambtenaar vindt dat er bij de waardebepaling van de woning voldoende met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Met de mindere ligging dan die van de vergelijkingspanden is rekening gehouden door met een lagere liggingsfactor (2 in plaats van 3) te rekenen. Met het specifieke aspect geluidsoverlast is met de door de Rechtbank toegepaste aftrek van een bedrag van € 92.000 voldoende rekening gehouden, aldus de Heffingsambtenaar.

3.4.2. De Heffingsambtenaar acht geen aftrek aan de orde voor de ligging dicht bij een UMTS-mast, nu uit onderzoek niet is gebleken dat de aanwezigheid van zo'n mast waardedrukkend werkt. Bovendien staan er in Y veel zendmasten, waardoor de nabijheid van een dergelijke mast geen bijzondere omstandigheid vormt, zo meent de Heffingsambtenaar.

3.4.3. Ten aanzien van het in december 2007 (gewijzigd) vastgestelde bestemmingsplan, heeft de Heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat van deze wijziging op de peildatum geen waardedruk uitgaat en dat de woning van belanghebbende al dermate groot is dat het niet kunnen plaatsen van een bijgebouw niet verkoopbelemmerend, althans waardeverminderend werkt.

3.4.4. Ten aanzien van de waarde van het zwembad heeft de Heffingsambtenaar uiteengezet dat deze in eerste instantie op € 3.000 was vastgesteld, maar dat dit enkel het bassin betrof en niet de ruimte waarin het bassin zich bevindt. Bij de hertaxatie is de zwembadruimte, inclusief bassin, op € 72.500 gewaardeerd. Aan de Heffingsambtenaar is - ook bij inpandige opname - niet van gebreken aan het zwembad gebleken. Daarom is bij de door hem voorgestane waardering geen rekening gehouden met enige aftrek wegens zodanige gebreken.

3.4.5. Ten slotte heeft de Heffingsambtenaar benadrukt veel tijd en energie in de waardering van de woning gestoken te hebben. Hij is van mening dat met de waardering op een bedrag van € 1.150.000 voldoende met alle waardeverminderende factoren rekening is gehouden en dat hij aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

3.5. Bovenstaande standpunten van partijen zijn ontleend aan de stukken van het geding, welke als hier ingelast dienen te worden beschouwd, en hetgeen daaraan op beide zittingen is toegevoegd.

3.6. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de waarde van de woning tot een bedrag van € 975.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).

4.2. De bewijslast ter zake van de waarde van de woning rust op de Heffingsambtenaar. Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft de Heffingsambtenaar zich beroepen op het taxatierapport van E, WOZ-taxateur, van 14 november 2008, en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij de verkoop van vergelijkingsobjecten. Het genoemde taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige woning als van de vergelijkingsobjecten.

Naast het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar een matrix "model vergelijking verkochte objecten" overgelegd en, tijdens de eerste zitting van het Hof, een "taxatiekaart woningen".

Bij de tweede zitting heeft de Heffingsambtenaar aangegeven dat de waarde van de woning thans door middel van laatstgenoemde taxatiekaart wordt onderbouwd.

Uit deze taxatiekaart blijkt de volgende waardeverdeling over de objectkenmerken van de woning:

Woning1.103 m3 x € 609 x factor 85= € 570.967Serre17 m3 x€ 300 = € 5.100Garage109 m3 x€ 250= € 27.250Grond1.391 m3 x€ 400= € 498.200Zwembad290 m3 x€ 250= € 72.500

Totaalwaarde (afgerond): € 1.174.000

Op de taxatiekaart zijn de vergelijkingspanden B-straat 1 en 2 en C-straat 1 vermeld.

4.3.1. Ten aanzien van de laatstelijk door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkings-panden overweegt het Hof als volgt. Op de taxatiekaart zijn de waarden van de vergelijkings-panden niet per onderdeel herleid naar de waarde per onderdeel van de woning. In het "model vergelijking verkochte objecten" is deze onderbouwing van de waarde per onderdeel wel gegeven, echter niet voor het vergelijkingspand B-straat 2. Dit pand laat het Hof dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van de voor de woning vastgestelde waarde.

Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat de vergelijkingspanden B-straat 1 en C-straat 1, die in de buurt van belanghebbendes woning zijn gelegen, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De omstandigheden dat de vergelijkingspanden meer bouwlagen hebben en dat de inhoud en het kaveloppervlak van deze panden niet gelijk zijn aan die van de woning is - anders dan belanghebbende bepleit - op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat deze panden niet als vergelijkingspanden kunnen dienen, dan wel, om te concluderen tot een lagere waarde, aangezien de Heffingsambtenaar met deze verschillen in grootte van woning en perceel rekening heeft gehouden.

Op grond van de overgelegde matrices is aannemelijk dat de m3-prijs van belanghebbendes woning (hoofdbouw) niet te hoog is ten opzichte van die van de vergelijkingspanden. Nu de Heffingsambtenaar de totaalwaarde van de hoofdbouw, gezien de taxatiekaart, ook nog eens met de factor 0,85 heeft verrekend, is daarmee de waarde van de hoofdbouw zeker niet te hoog vastgesteld. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar dan ook in de voor de hoofdbouw vastgestelde waarde.

Dat belanghebbendes woning(type) verder afgewaardeerd zou dienen te worden ten opzichte van de vergelijkingspanden, heeft zij overigens niet aannemelijk gemaakt.

4.3.2. Ten aanzien van de onderdelen serre en garage volgt het Hof eveneens de waarden van de Heffingsambtenaar, nu de Heffingsambtenaar deze waarden door middel van vergelijking heeft onderbouwd en belanghebbende de waarde van deze onderdelen, zoals opgenomen in de taxatiekaart, niet specifiek heeft betwist.

4.4. Aangaande de waarde van het bij de woning behorende perceel, overweegt het Hof als volgt. Op de taxatiekaart heeft de Heffingsambtenaar met een m2-waarde van € 400 gerekend, terwijl in de (daaraan voorafgaande) vergelijkingsmatrix een waarde van € 310 per m2 was gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat bij de waardebepaling van het perceel van de laatstgenoemde m2-waarde dient te worden uitgegaan. Ter zitting heeft de taxateur desgevraagd uiteengezet dat hij tot het inzicht was gekomen dat met een andere grondstaffel gerekend moest worden en dat de m2-waarde als gevolg daarvan € 400 moet zijn. Het Hof acht deze enkele uitlating onvoldoende ter verklaring van dit ook overigens niet onderbouwde verschil en gaat uit van de oorspronkelijk door de Heffingsambtenaar gehanteerde m2-waarde van € 310. Ten aanzien van de grondwaarde komt het Hof aldus tot een waardevermindering ten aanzien van de totaalwaarde van de taxatiekaart van

1.391 m2 x € 90 = € 125.190. Dit betekent dat de waarde van de woning op basis van de vergelijkingsmethode (voorlopig; zie hierna) zou uitkomen op een bedrag van € 1.174.000 min € 125.190 = € 1.048.810.

4.5. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat haar woning - in tegenstelling tot de vergelijkingspanden - te maken heeft met specifieke omstandigheden, welke een waardedrukkend effect veroorzaken. Belanghebbende heeft gewezen op de aanwezigheid van de UMTS-mast in de nabijheid van de woning, de geluidsoverlast, de wijzigingen in het bestemmingsplan en de mankementen aan het inpandige zwembad. Het Hof zal hierna per genoemd onderdeel bezien of daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.

4.5.1. Wat betreft de waarde van het zwembad heeft de Heffingsambtenaar ter tweede zitting onweersproken gesteld dat in de oorspronkelijk overgelegde vergelijkingsmatrix per abuis enkel de waarde van het bassin (€ 3.000) is opgenomen, terwijl ook de waarde van de ruimte eromheen in de waardering had dienen te worden betrokken. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in deze, als zodanig niet bestreden, stelling en in de aan het zwembad en de zwembadruimte gekoppelde waarde van € 72.500.

Belanghebbende heeft evenwel gesteld dat het zwembad en de ruimte daaromheen ernstige gebreken hebben en dat daar een sterk waardeverminderend effect vanuit gaat.

Ter ondersteuning van haar standpunt heeft zij een "plan van aanpak" van meettechnicus/installateur F gedateerd 9 mei 2011 overgelegd, alsmede een prijsopgave van aannemersbedrijf G b.v. van 26 december 2011.

Uit deze stukken kan worden afgeleid dat er vocht in de muren van de zwembadruimte zit en dat - in dit kader - onderzocht moet worden of het zwembad lek is en dat een deel van betimmering van het zwembad moet worden vervangen. De Heffingsambtenaar heeft in reactie daarop aangegeven dat bij een inpandige taxatie in 2010 niet is gebleken van mankementen aan het zwembad en de zwembadruimte. Gezien de stukken van belanghebbende acht het Hof aannemelijk dat er mankementen aan het zwembad zijn en dat deze, gezien de aard van de mankementen, ook op de peildatum reeds aanwezig waren. Het is naar 's Hofs oordeel aannemelijk dat van deze mankementen een waardedrukkend effect uitgaat. Dat deze mankementen bij de inpandige opname in 2010 niet zijn waargenomen door de taxateur doet niet aan het voorgaande af. De waardering van het zwembad en de zwembadruimte op een bedrag van € 72.500 kan derhalve niet in stand blijven. Het Hof zal schattenderwijs rekening houden met de gebreken die aan het zwembad kleven, aangezien de waardedruk van die gebreken door geen van beide partijen aannemelijk is gemaakt.

4.5.2. Als verdere waardedrukkende omstandigheid heeft belanghebbende de geluidsoverlast genoemd. Deze geluidsoverlast is door de Heffingsambtenaar erkend en heeft geresulteerd in een waardevermindering door de Rechtbank van € 92.000. Het Hof is van oordeel dat met deze aanzienlijke aftrek voldoende met de geluidsoverlast is rekening gehouden in de waardebepaling. Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar voor de waardebepaling op een latere peildatum dan de onderhavige, van een grotere waardedruk van de geluidsoverlast is uitgegaan. Belanghebbende heeft deze grotere waardedruk, van

€ 144.000, ook voor de waardering op de huidige peildatum geclaimd. Het Hof is echter van oordeel dat belanghebbendes beroep op (onderdelen van) de waardering op een latere peildatum, geen doel treft. Daartoe overweegt het Hof dat, zoals de Heffingsambtenaar ook heeft aangevoerd, iedere waardering op zich staat, zodat de enkele omstandigheid dat op een latere peildatum een hogere waardecorrectie is toegepast, die overigens naar blijkt uit de bewoordingen van de desbetreffende uitspraak op bezwaar betrekking heeft op de factor "ligging" en derhalve niet specifiek op de factor "geluidsoverlast", niet zonder meer meebrengt dat diezelfde correctie ook bij de waardering naar de onderhavige peildatum moet worden toegepast.

4.5.3. Ook ten aanzien van belanghebbendes beroep op de voor de peildatum 1 januari 2005 op de waarde toegepaste aftrek van € 181.000, welke de resultante is van een door belanghebbende en de Heffingsambtenaar in de hogerberoepsprocedure ter zake van die waarde gesloten compromis, geldt dat een vergelijking met (onderdelen van) de waardering op een andere peildatum niet opgaat.

4.5.4. Belanghebbende heeft vervolgens gesteld dat de wijzigingen in het bestemmingsplan, zoals verwoord onder 2.3., de waarde van de woning op de peildatum drukken.

Ingevolge het bepaalde in artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ, dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (in casu: 2008) een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, niet zijnde een omstandigheid die is genoemd in artikel 18, lid 3, onderdelen a en b, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ).

Het Hof acht de beperkende wijziging van het bestemmingsplan een specifiek voor de woning geldende, bijzondere omstandigheid, welke de waarde van de woning kan drukken. Het bepaalde in artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ brengt mee dat bij de waardering van de woning voor het onderhavige jaar rekening moet worden gehouden met het gewijzigde bestemmingsplan.

Vaststaat dat de Heffingsambtenaar met enige waardedrukkende invloed dientengevolge geen rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar draagt het bewijsrisico ter zake van de juistheid van de aanname dat de onderhavige wijziging van het bestemmingsplan geen nadelige invloed heeft op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft in dit verband niet alleen deze stelling van de Heffingsambtenaar weersproken, maar daarnaast onweersproken gesteld dat de wijziging van het bestemmingsplan de vergelijkingspanden niet trof. Gelet hierop acht het Hof de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de wijziging van het bestemmingsplan geen waardedrukkend effect op de woning heeft. Die stelling ontbeert namelijk de voor aannemelijkheid vereiste nadere onderbouwing. Aangezien belanghebbende de door haar in verband met de wijziging van het bestemmingsplan voorgestane waardedruk niet inzichtelijk, laat staan aannemelijk, heeft gemaakt, zal het Hof die waardedruk schattenderwijs in aanmerking nemen bij de hierna nog volgende waardering van de woning.

4.5.5. Belanghebbende heeft ten slotte gesteld dat van de aanwezigheid van de UMTS-mast, vlakbij de woning, een waardeverminderende invloed uitgaat, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. Belanghebbende meent dat de mast schade veroorzaakt aan de gezondheid van omwonenden en dat als gevolg hiervan bij aanbieding van de woning ten verkoop een deel van de potentiële kopers zal afzien van het doen van een bod op de woning. De Heffingsambtenaar stelt dat van de UMTS-mast geen waardedruk uitgaat.

Het is aan de Heffingsambtenaar, die zich op het standpunt stelt dat van enige waardedruk geen sprake is, de juistheid van die stelling te bewijzen. Gezien hetgeen belanghebbende onweersproken heeft gesteld over het verschil in ligging in termen van afstand van de vergelijkingsobjecten enerzijds en de woning anderzijds ten opzichte van de UMTS-mast, acht het Hof de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd de juistheid van zijn stelling aannemelijk te maken. De Heffingambtenaar heeft in dit verband ook, anders dan hij in een eerdere procedure over de waarde van de woning heeft toegezegd, geen rapportage ingebracht waaruit zou blijken dat, in een geval als het onderhavige, van waardedruk in verband met de nabije ligging van de UMTS-mast geen sprake is. Belanghebbende heeft de door hem in verband met de nabije ligging van de UMTS-mast voorgestane waardedruk evenmin aannemelijk gemaakt. Ook deze factor zal het Hof derhalve schattenderwijs in aanmerking nemen bij de hiernavolgende vaststelling van de waarde van de woning.

4.6. Gelet op hetgeen is overwogen onder 4.5.1., 4.5.4. en 4.5.5., acht het Hof de waarde van de woning zoals bepaald onder 4.4. te hoog. Rekening houdend met de onder 4.5.1, 4.5.4 en 4.5.5 behandelde waardeverminderende factoren, stelt het Hof de waarde van de woning op de peildatum in goede justitie vast op een bedrag van € 1.020.000. Het Hof zal de aanslag dienovereenkomstig verminderen.

5. Griffierecht

Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 111 te vergoeden.

6. Proceskosten

Het Hof ziet, aangezien het hoger beroep van belanghebbende gegrond is verklaard, aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de van de zijde van belanghebbende gemaakte proceskosten. Op basis van artikel 1, letter c en d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen de reis- en verletkosten van een gemachtigde die geen rechtsbijstandverlener is, worden vergoed. Het Hof stelt deze kosten vast op een bedrag van € 33 reiskosten en € 200 verletkosten per zitting, conform de vergoeding die bij de eerste zitting tussen partijen is overeengekomen. De in totaal te vergoeden proceskosten bedragen derhalve € 466.

7. Beslissing

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de waarde van de woning per peildatum 1 januari 2007 naar een bedrag van

€ 1.020.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2008 dienovereenkomstig;

- gelast dat de gemeente Eindhoven aan belanghebbende vergoedt het ter zake van het door haar ingestelde hoger beroep betaalde griffierecht van € 111; en

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van het hoger beroep bij het Hof

aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op een bedrag van in totaal € 466.

Aldus gedaan op 6 juli 2012

door P.C. van der Vegt, voorzitter, P.J.M. Bongaarts, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a) de naam en het adres van de indiener;

b) een dagtekening;

c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d) de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.