Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-07-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3382, 11-00386
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-07-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3382, 11-00386
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 23 juli 2013
- Datum publicatie
- 18 september 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2013:3382
- Zaaknummer
- 11-00386
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering van een gebouw, gebruikt als kunstenaarsatelier, dat zich bevindt op het terrein van een instelling voor verstandelijk gehandicapten. De waarde dient te worden bepaald op de hoogste van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) of de waarde in het economisch verkeer (WEV). Het gebruik als atelier wordt door de gemeente gedoogd. Voor de bepaling van de GVW gaat het om de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Voor commercieel gebruikte onroerende zaken is dat de bedrijfswaarde, voor niet-commerciële zaken is dat de benuttingswaarde. De eigenaar van het atelier verhuurt ruimten tegen zakelijke huurprijzen, maar stelt ook ruimten om niet ter beschikking van veelbelovende kunstenaars. Omdat de exploitatie van het atelier niet geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, gaat het hier om de benuttingswaarde. Het Hof oordeelt dat de aan derden zakelijk verhuurde ruimten een basis vormen voor vaststelling, door extrapolatie, van de benuttingswaarde van het gehele object. In casu is de GVW lager dan de WEV, welke waarde door het Hof in goede justitie wordt vastgesteld.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 11/00386
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] BV, gevestigd te [woonplaats],hierna: belanghebbende,
en het incidenteel hoger beroep van
het hoofd van de sector Burger- en ondernemerszaken van de gemeente Tilburg, hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 4 mei 2011, nummer AWB 10/5019, in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar
betreffende de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat]te Tilburg (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2010 is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekend gemaakte aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (hierna (ook) tezamen aangeduid als: de beschikkingen).
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn de beschikkingen gegeven. Belanghebbende heeft daartegen op regelmatige wijze bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikkingen gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 298. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 856.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen 2010 dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 612 en gelast dat de Heffingsambtenaar het griffierecht ad € 298 aan belanghebbende vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 454. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
De zitting heeft plaatsgehad op 24 november 2011 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende in de persoon van haar directeur de heer [belanghebbende] en haar gemachtigde de heer [A], advocaat te [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C], ter bijstand vergezeld van de heer [D], taxateur.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het Hof partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven en/of onder hen berustende stukken in te zenden, aan welk verzoek zij hebben voldaan.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 18 april 2013 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, in de persoon van haar directeur de heer [belanghebbende], en haar gemachtigde de heer [A] voornoemd, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C], ter bijstand vergezeld van de heer [D], taxateur. De voorzitter heeft aan partijen medegedeeld dat de samenstelling van de Meervoudige Belastingkamer is gewijzigd ten opzichte van de eerste zitting. Partijen hebben desgevraagd verklaard tegen de gewijzigde samenstelling geen bezwaar te hebben.
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
Van de zittingen is een proces-verbaal opgemaakt, dat met deze uitspraak in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Het Hof stelt de volgende feiten en omstandigheden vast als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de andere niet, dan wel onvoldoende, weersproken.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een gebouw met een perceel grond van 6.022 m², gelegen op het terrein van [E], een instelling voor verstandelijk gehandicapten. Het gebouw dateert van 1971, toen het werd opgetrokken ten behoeve van werktherapie voor de bewoners van [E].
De onroerende zaak is eigendom van de heer [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende]).
Belanghebbende heeft het gebouw gekocht in 1997 voor een bedrag van ƒ 283.000 en vervolgens verbouwd voor een bedrag van omstreeks ƒ 500.000.
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
6.1. [F] en [belanghebbende] zijn beeldend kunstenaars en kopen de hiervoor omschreven onroerende zaken ook om die als atelier/werkruimte annex activiteiten ruimte ten behoeve van de beeldende kunst-beoefening te gebruiken. Gelet daarop verplichten [F] en [belanghebbende] zich jegens “[E]” de door ieder van hen gekochte onroerende zaken nimmer zonder voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van “[E]” aan derden voor een ander dan het hiervoor omschreven doel te verhuren, te verpachten dan wel anderszins in gebruik te geven c.q. ter beschikking te stellen, (zulks op) op straffe van een bij niet-nakoming van deze verplicht direct en zonder rechterlijke tussenkomst door [E] opeisbare boete van ƒ 10.000 (zegge: tienduizend gulden).
6.2. Ingeval respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] of één hunner rechtverkrijgende(n) onder algemene titelvoornemens is de bij deze ver-/gekochte onroerende zaak c.q. zaken of een gedeelte daarvan te vervreemden zijn respectievelijk [F] en [belanghebbende] c.q. één hunner rechtverkrijgende(n) verplicht de onroerende zaak c.q. onroerende zaken die [F] en/of die respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] wil gaan vervreemden of waarop respectievelijk [F] en/of [belanghebbende] enig (zakelijk) genotsrecht wil vestigen aan [E] te koop aan te bieden, zulks overeenkomstig de volgende bepalingen:
* van het voornemen tot vervreemding wordt, indien mogelijk onder opgaaf van de gegevens van de potentiële gegadigden(n) aan [E] bij deurwaardersexploit of bij aangetekend schrijven met bewijs van ontvangst kennis gegeven;
* binnen twee maanden na ontvangst van de hiervoor bedoelde mededeling bericht [E] bij met bewijs van ontvangst verzonden aangetekend schrijven of [E] bereid is de te vervreemden onroerende zaak aan te kopen op de voorwaarden als partijen alsdan zullen overeenkomen;
* indien [E] niet binnen de hiervoor gestelde termijn handelt zoals onder het voorgaande * vermeld, dan wel binnen een termijn van drie maanden gerekend vanaf het verloop van de onder hiervoor gaande * bedoelde termijn geen wilsovereenstemming over ver-/aankoop is bereikt is degene die de onroerende zaak c.q. onroerende zaken aan [E] te koop aanbood vrij die onroerende zaak c.q. onroerende zaken aan derden te verkopen;
(…).
[F] en [belanghebbende] zullen slechts na voorafgaand van [E] verkregen goedkeuring van daartoe door hen aan [E] voor te leggen (bouw) plannen op de door hem gekochte onroerende zaken erfafscheiding en mogen oprichten.
Voorts werd bij de koop overeengekomen dat koper het risico droeg dat het door hem beoogde gebruik door het bestemmingsplan niet is toegestaan.
In de akte van levering worden erfdienstbaarheden gevestigd, onder andere (i) het recht van weg om te komen van en te gaan naar de openbare weg en (ii) voor de aanwezige leidingen in de grond en voor de aansluiting op de nutsleidingen, waarbij gebruik moet worden gemaakt van deze leidingen van de instelling. De onroerende zaak respectievelijk belanghebbende heeft dus geen rechtstreekse aansluitingen respectievelijk leveringscontracten met energieleveranciers.
[belanghebbende] heeft voor verhuur van de onroerende zaak schriftelijk toestemming nodig van [E], op straffe van een boete.
Voor de onroerende zaak geldt dezelfde bestemming als voor [E], namelijk maatschappelijke doeleinden. Volgens het bestemmingsplan houdt dit in:
- -
-
wonen in combinatie met verzorging en verpleging in een daarvoor bedoelde instelling voor zowel mensen met een intensieve zorgbehoefte als religieuzen;
- -
-
zorg- en verpleegvoorzieningen zoals paramedische voorzieningen en dergelijke, uitsluitend ten behoeve van mensen met een intensieve zorgbehoefte, religieuzen en mensen woonachtig in het plangebied.
Het gebruik door belanghebbende van de onroerende zaak is strijdig met deze voorschriften. Niettemin wordt het gebruik door de gemeente toegestaan.
[E] heeft plannen voor toekomstige bebouwing van het omliggende terrein.
[belanghebbende] verhuurt ruimten in de onroerende zaak aan belanghebbende, [F], de heer [H] en mevrouw[j]. De huurders zijn (vennootschappen van) kunstenaars en gebruiken de gehuurde ruimten als ateliers. [belanghebbende] stelt tevens ruimte in de onroerende zaak om niet ter beschikking aan veelbelovende kunstenaars.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 448.230,86 en subsidiair een waarde van € 500.000; de Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.056.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot, primair, een bedrag van € 448.230,86, subsidiair € 500.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Tussen partijen is, naar zij uitdrukkelijk ter beide zittingen van het Hof hebben verklaard, niet in geschil dat de zogenoemde objectafbakening op juiste wijze is geschied en dat de onroerende zaak als één object, niet - ook niet gedeeltelijk - zijnde een woning, voor de WOZ dient te worden aangemerkt. De juistheid van dit gezamenlijk standpunt is mede afhankelijk van (de waardering van) feiten en omstandigheden. Als partijen het eens zijn over de relevante feiten en omstandigheden, is het Hof daaraan gebonden. Omdat het gezamenlijke standpunt niet noodzakelijkerwijs uitgaat van een onjuiste opvatting, zal het Hof partijen in dit standpunt volgen.