Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-01-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:65 BZ5027, 12/00086

Kenmerk: 12/00086

Uitspraak op het hoger beroep van

tegen de uitspraak van de Rechtbank Roermond (hierna: de Rechtbank) van 27 januari 2011, nummer AWB 11/1154, in het geding tussen

belanghebbende

en

betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend A-straat 10 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld, en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking van 28 februari 2011 is de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 vastgesteld op € 310.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag vervat. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.

1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken van 20 juli 2011 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 115. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 27 september 2012 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.

1.6. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.2. De waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 2010 is vastgesteld op € 310.000. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald door middel van de methode van vergelijking met referentie-panden.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt hier als waardepeildatum 1 januari 2010.

4.2. Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde op de Heffingsambtenaar rust. Dit oordeel is juist voor zover het inhoudt dat de Heffingsambtenaar de bewijslast heeft ter zake van de feiten en omstandigheden waaruit de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden afgeleid.

4.4. De Rechtbank heeft in zijn uitspraak met betrekking tot het verkoopcijfer van A-straat 4 als volgt overwogen:

"Deze transactie is, naar verweerder onbestreden heeft gesteld, tot stand gekomen na een echtscheiding. Vanwege deze omstandigheid staat niet vast dat is voldaan aan het vereiste dat sprake moet zijn van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald."

4.5. In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar ten onrechte het object A-straat 4, dat naar niet in geschil is vergelijkbaar is met de onroerende zaak, buiten beschouwing heeft gelaten op grond van de omstandigheid dat dit object door echtscheiding onder de marktwaarde verkocht is. Zij heeft - zakelijk weergegeven - gesteld dat weliswaar sprake was van een echtscheiding aan de zijde van de verkopers, maar dat de uiteindelijke verkoopprijs van dat object op normale wijze tot stand is gekomen.

4.6. De Heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting zijn standpunt nader toegelicht en verklaard dat verkoopgegevens van objecten, die in het kader van de afwikkeling van een echtscheiding of erfenis zijn verkocht, niet bruikbaar zijn. Hij heeft zich voor dit standpunt beroepen op standaard jurisprudentie en voorschriften van de Waarderingskamer.

4.7. De hiervoor weergegeven rechtsopvatting van de Heffingsambtenaar is niet in zijn algemeenheid juist. De enkele omstandigheid dat een onroerende zaak wegens een echtscheiding aan de zijde van de verkopers is verkocht, brengt nog niet mee dat de bij verkoop gerealiseerde marktprijs niet voldoet aan de voor de vaststelling van de waarde in vorenbedoelde zin geldende normen. Dit is anders indien de Heffingsambtenaar stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt dat de echtscheiding een (neerwaartse) invloed heeft gehad op de prijsvorming. De Heffingsambtenaar heeft in het onderhavige geval echter volstaan met de constatering van een echtscheiding van de verkopers van het object H-straat 4. Het Hof zal dit object dan ook in zijn oordeel betrekken.

4.12. Partijen hebben over en weer de vergelijkbaarheid van de door de wederpartij gebezigde referentieobjecten met de onroerende zaak en de bruikbaarheid ervan betwist. Deze betwistingen betreffen met name de objectkenmerken, de ligging van deze objecten en de wijze waarop inzichtelijk is gemaakt hoe tot de waardebepaling van het onderhavige object en de referentieobjecten is gekomen.

4.13. Gezien de betwisting door belanghebbende en mede in aanmerking genomen de referentieobjecten A-straat 4 en D-straat 132 is de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak voldoende te onderbouwen.

4.14. Belanghebbende is evenmin erin geslaagd de door haar voorgestane waarde voldoende te onderbouwen. Daarbij heeft het Hof mee laten wegen dat zij geen afdoende verklaring heeft gegeven waarom bij haar waardering het object E-straat 11 buiten beschouwing is gelaten.

4.15. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog. Rekening houdend met hetgeen het Hof in 4.7 tot en met 4.11 heeft overwogen stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de peildatum in goede justitie vast op een bedrag van € 299.000. Het Hof zal de aanslag dienovereenkomstig verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.16. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Weert aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 41 respectievelijk € 115, derhalve in totaal € 156, te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17. Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Hetgeen de Heffingsambtenaar hiertegen heeft ingebracht kan hem niet baten, nu de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlenen van rechtsbijstand op no cure no pay basis niet in de weg staat aan het verlenen van een tegemoetkoming in de proceskosten.

4.18. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 437 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) plus 2 x € 437 x 1, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van € 19,80, is in totaal € 1.767,80.

4.19. Voor wat betreft de kosten van het taxatierapport heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 150 (3 uur x € 50 per uur), te verhogen met de door de taxateur in rekening gebrachte BTW, derhalve in totaal € 178,50.

4.20. Totaal te vergoeden € 1.767,80 + € 178,50 = € 1.946,30.

5. Beslissing

Aldus gedaan op 18 januari 2013 door P.J.M. Bongaarts, voorzitter, J. Swinkels en P.C. van der Vegt, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.