Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-07-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2549, 13-00727
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-07-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2549, 13-00727
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 25 juli 2014
- Datum publicatie
- 24 september 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2014:2549
- Zaaknummer
- 13-00727
Inhoudsindicatie
WOZ waarde 2011 (€ 468.000) van een twee-onder-een-kapwoning uit 1912. Is voldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning, de waardedrukkende invloed van de aangrenzende spoorlijn, de nabij gelegen Randweg en de door heiwerkzaamheden aan die weg veroorzaakte schade?
Het Hof acht de Heffingsambtenaar niet erin geslaagd de door hem op de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Dit geldt evenzeer voor belanghebbende. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 435.000.
Uitspraak
Team belastingrechtMeervoudige Belastingkamer Kenmerk: 13/00727
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer [belanghebbende], wonende te [woonplaats],hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van26 april 2013, nummer SHE 12/778 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te vermelden WOZ-beschikking en aanslag ozb.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 59 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 468.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag ozb).Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42.De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij
De zitting heeft plaatsgehad op 26 mei 2014 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde de heer [A], advocaat te [plaats 1], en namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B], bijgestaan door de heer [C], taxateur.
Belanghebbende heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning uit 1912 met een inhoud van ca. 424 m³. De woning heeft een aanbouw (34 m³), twee bergingen (35 m³ en 34 m³), een dakkapel en een carport . Het perceel heeft een oppervlakte van 655 m2. De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom aan de rand van het centrum. De onroerende zaak grenst aan de achterzijde aan de spoorlijn. Mede aan de hand van een plattegrond is de situatie van het pand ten opzichte van zijn omgeving nader geadstrueerd. Door wettelijke bepalingen met betrekking tot de spoorlijn wordt het gebruik van het achterste strook grond van de achtertuin beperkt. In de nabijheid van de onroerende zaak is de Randweg ’s-Hertogenbosch-Vught aangelegd. Bij die aanleg hebben heiwerkzaamheden plaatsgevonden. Op de peildatum was sprake van daardoor aan de woning veroorzaakte schade.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 in de procedure voor de Rechtbank onderbouwd met een taxatierapport van 25 april 2012 opgesteld door de taxateur [D] van [E] te [plaats 3]. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van verkoopprijzen van enkele referentieobjecten met behulp van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens opgenomen. Tevens zijn een overzicht taxatieopbouw en een aantal foto’s van de objecten bijgevoegd. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [a-straat] 2 en 57 en [b-straat] 35, alle gelegen te [woonplaats]. De taxateur heeft de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten uitwendig bezichtigd. In het rapport is aangegeven dat een redelijke inschatting is gemaakt van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkbare objecten.
De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 475.000. Van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 2 en 57 en [b-straat] 35 zijn wooninhoud, oppervlakte en verkoopsom respectievelijk ca. 694 m³, 277 m² en € 920.000; ca. 458 m³, 327 m² en € 465.000; ca. 938 m³, 482 m² en € 925.000.
Naar aanleiding van het hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de heer [C] van [bedrijf 1] te [plaats 2] verzocht de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum en op de waardepeildatum 1 januari 2011 te bepalen. In dat kader is de onroerende zaak inpandig opgenomen. Ter zake is een opnameformulier opgemaakt dat aan het Hof en, door het Hof met toezending van een kopie van het verweerschrift, aan belanghebbende is verstrekt. In het opnameformulier zijn ook opmerkingen van belanghebbende verwerkt met betrekking tot schade door heiwerkzaamheden, parkeeroverlast, achtertuin en het vergelijkingspand [a-straat] 57. Aan het verweerschrift zijn foto’s toegevoegd die de heer [C] tijdens de inpandige opname van de onroerende zaak heeft gemaakt. Tevens zijn foto’s toegevoegd van het referentieobject [a-straat] 57.
Het algemene oordeel van de heer [C] is, aldus geeft de Heffingsambtenaar aan in het verweerschrift, dat de onroerende zaak, met uitzondering van de badkamer, redelijk vergelijkbaar is met het buurpand/referentiepand [a-straat] 57. De onroerende zaak heeft net als het voornoemde referentiepand een nette slaapkamer. Het referentiepand is, met uitzondering van de dakkapel, de deur en het raam van de bijkeuken, het kelderraam en het glas boven de voordeur, uitgevoerd met kunststof kozijnen met dubbelglas. De heer [C] heeft verder geconstateerd dat de onroerende zaak lichte scheurvorming vertoont en heeft geconstateerd dat het referentiepand [a-straat] 57 aan de buitenzijde op twee plaatsen ernstige scheurvorming heeft. Dat laatste zou kunnen duiden op een verzakte fundering. De heer [C] sluit zich tenslotte aan bij het door de heer [D] opgestelde taxatierapport van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar verwijst in zijn verweerschrift in dit verband naar het bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank gevoegde taxatierapport.
In het voornoemde opnameformulier is nog opgenomen dat belanghebbende met betrekking tot het referentiepand [a-straat] 57 onder meer heeft gesteld dat de nieuwe eigenaren teveel hebben betaald, er meer onderhandelingsruimte is geweest, het referentiepand beter is onderhouden en er meer verbeteringen aan het referentiepand waren aangebracht. Dat laatste betreft, mede gezien de pleitnota van belanghebbende, aan de voorzijde nieuwe kozijnen, extra geluids- en warmte-isolerend dubbel glas voor het hele huis (HR+++ glas), geheel betimmerde en van nieuwe vloeren voorziene slaapkamers; uitbreiding berging, een opnieuw bestrate oprit en een nieuwe hardhouten voordeur. Ook was er in 2007 een nieuwe badkamer geplaatst. Het pand kent ook schade als gevolg van de heiwerkzaamheden met betrekking tot de Randweg.
Belanghebbende heeft bij zijn aanvulling op het hoger beroepschrift een productie gevoegd met de volgende kenmerken: “Fam. [belanghebbende] [a-straat]-Begroting B, [bedrijf 2], [bedrijf 3], Project: Schadeherstel onderdoorgang Randweg Zuid te ’s-Hertogenbosch, Begroting: BEGROTING B-[nummer], opdrachtgever: [belanghebbende] te [woonplaats]” . Verder is bij projectgegevens onder meer vermeld: “Herstelwerkzaamheden volgens opnamerapporten d.d. 21-02-2011”. Voornoemde opstelling kent de volgende onderdelen:
0200-Algemene bouwplaatskosten € 6643,
0300-Algemene kosten € 1717,
1500 – [belanghebbende] nr. 59 9246,60,
S aanvulling schade 25-03-2012 € 6759, en
nieuw schuurtje € 20 987,18.
Met zijn brief van 14 mei 2014 heeft belanghebbende onder meer een kaartweergave van het taxatieverslag, een selectie foto’s van de onroerende zaak en een kostenraming inzake schade aan de vloer van de onroerende zaak gevoegd. In de kostenraming/schaderapport van [bedrijf 4] van 31 maart 2014 is aangegeven dat naar aanleiding van een bezoek op 26 maart 2014 de schade aan natuursteenvloer van de onroerende zaak is opgenomen. Het totaal van het te leveren materiaal en de te verrichten werkzaamheden bedraagt € 17 616,15 excl. btw. Verder is er nog een stelpost van in totaal € 1.000 opgenomen.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum lager dient te worden vastgesteld dan het bedrag van € 468.000 waartoe de Rechtbank heeft geoordeeld.
De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen en Hof hebben gezamenlijk kennis genomen van de door belanghebbende ter zitting getoonde foto’s van de onroerende zaak. De foto’s betroffen met name de scheurvorming.
Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
Met betrekking tot het oordeel van de Rechtbank inzake de afwijzing van referentiepanden wordt opgemerkt dat die referentiepanden veel rianter, groter en luxer zijn dan de onroerende zaak. De door de taxateur gebezigde referentiepanden zijn totaal niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verbouwingen aan die panden kunnen niet worden vergeleken met schadeherstel. Er was sprake van lichte scheurvorming in de gevels van de onroerende zaak en schuur; die is echter zeer versneld verergerd door de heiwerkzaamheden. De schade door de werkzaamheden aan de Randweg loopt op. Zo is er nu ook een grote scheur achter een spiegel in de woonkamer tevoorschijn gekomen De procedure inzake de schade loopt nog steeds.
De stelling dat de gemeente met betrekking tot het onderhoud rekening heeft gehouden met een correctie van 28% is gezien de gehanteerde prijzen per kubieke meter, € 588 en € 640 onjuist. Dat geldt ook voor de stelling dat het percentage van 28 juist zou zijn als de andere twee referentiepanden worden meegenomen.
De gemeente heeft de waarde van de onroerende zaak vanaf 2008 tot in 2011 alleen maar verhoogd. Het is vreemd dat de crisis, de algemene prijsdaling, zich niet voordoet in Den Bosch. Bij de WOZ-aanslag 2013 is overigens wel rekening gehouden met de landelijke prijsdaling van woningen.
De Heffingsambtenaar:
In verband met de schade aan de onroerende zaak geef ik aan dat het heien in oktober 2008 is begonnen. De overlast was ook aan de orde bij de verkoop van [a-straat] 57. De badkamer van [a-straat] 57 was redelijk, maar deze viel inderdaad niet in de smaak bij de koper. De 20 meter van de tuin die niet bebouwd mag worden vanwege de aanwezigheid van de spoorlijn is verdisconteerd in de waarde van de onroerende zaak. Dat punt is ook verdisconteerd in de verkoopprijs van [a-straat] 57.
De scheuren in laatstgenoemd pand zijn groter dan die van de in geding zijnde onroerende zaak. Die schade is verdisconteerd in de koopprijs van [a-straat] 57. Er is speelruimte genoeg in de prijs per kubieke meter van de onroerende zaak. De correctie van onderhoud van 28% is mede gebaseerd op de andere twee referentiepanden. Over de vervanging van vloeren is bij de inpandige opname van de onroerende zaak niet gesproken.
Eerst in 2012 is in Den Bosch de waardedaling doorgezet, er was voorheen nauwelijks sprake van waardevermindering. Een en ander is ook af te leiden uit de marktanalyse. De voor het jaar 2010 bepaalde waarde van de onroerende zaak kan niet als uitgangspunt dienen voor andere jaren. Elk jaar staat op zich zelf. Voor elk afzonderlijk jaar gaat het om verkopen rond de peildatum. [a-straat] 57 is het ideale vergelijkingsobject. De taxaties komen tot hogere bedragen dan de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde. Daar zit dus nog wat ruimte in.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar, gegrondverklaring van het beroep, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 422.110, dan wel op een door het Hof in goede justitie te bepalen waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht van respectievelijk € 42 en € 118 en een tegemoetkoming in de proceskosten bij de Rechtbank en het Hof. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.