Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-10-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4289, 13-01001
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-10-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4289, 13-01001
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 16 oktober 2014
- Datum publicatie
- 24 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2014:4289
- Zaaknummer
- 13-01001
Inhoudsindicatie
Het betreft een WOZ-zaak over de waarde van een winkelpand per de peildatum 1 januari 2011.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het winkelpand niet te hoog is. De gegevens die hij ter onderbouwing van de huurwaarde van het winkelpand heeft gebruikt zijn te eenzijdig (de vergelijkingsobjecten zijn allen beter gelegen) en te afwijkend (de vergelijkingsobjecten zijn qua oppervlakte niet vergelijkbaar).
Daar komt bij dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat in de directe nabijheid van het winkelpand veel en langdurige leegstand is, huurvraagprijzen als gevolg daarvan neerwaarts worden bijgesteld en ten tijde van de peildatum plannen voor de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum bekend waren. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. De Heffingsambtenaar had duidelijker dienen uiteen te zetten hoe hij tot de waarde van de twee elementen van de waardebepaling (huurwaarde en kapitalisatiefactor) kwam. Voor wat betreft de huurwaarde lag een vergelijking met meer (dan twee) feitelijke huurprijzen van nabij gelegen winkelpanden voor de hand. Voor wat betreft de kapitalisatiefactor had een berekening aan de hand van de bottom-up methode tot meer inzicht in de hoogte van de vastgestelde factor kunnen leiden. Belanghebbende op zijn beurt, heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van het winkelpand, gewezen op de huurwaarden van drie door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Het Hof acht deze huurwaarden echter niet bruikbaar, vanwege de onderlinge verschillen tussen het winkelpand en de drie vergelijkingsobjecten. Het Hof acht noch de waarde van de Heffingsambtenaar noch de waarde van belanghebbende aannemelijk en stelt de waarde van het winkelpand derhalve in goede justitie vast. Het Hof veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
Uitspraak
Team belastingrechtMeervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/01001
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2013, nummer AWB 12/4064, in het geding tussen
belanghebbende,
en
Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 25 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 1.240.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Het door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ingediende bezwaar, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 4 september 2014 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [B], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] en de heer [D].
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting de volgende feiten en omstandigheden vast als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de andere niet, althans onvoldoende, weersproken.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkel met opslag- en magazijnruimte en is gebouwd in 1969.
De onroerende zaak is gelegen aan de zuidzijde van de [a-straat] in [A]. De meeste in het centrum gelegen winkels bevinden zich ten westen van de [a-straat]. Partijen zijn het er over eens dat winkels die zich in de ten westen van de [a-straat] gesitueerde [b-straat] bevinden, een betere ligging kennen dan de onroerende zaak.
Het winkelgedeelte van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 960 m2 en de opslag- en magazijnruimte beslaat 40 m2.
De onroerende zaak werd op de onderhavige peildatum en in het onderhavige tijdvak verhuurd aan [E].
Belanghebbende heeft een taxatie van de onroerende zaak overgelegd, opgemaakt door haar gemachtigde, die werkzaam is als makelaar/taxateur onroerende zaken. Deze taxatie maakt onderdeel uit van het beroepschrift en het hoger beroepschrift. In deze taxatie is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Door belanghebbendes gemachtigde is de waarde van de onroerende zaak per de peildatum getaxeerd op € 920.000. Hij is bij zijn waardebepaling uitgegaan van een huurwaarde per jaar van de winkel van € 91.200 (€ 95 per m2) en een huurwaarde per jaar van de opslag- en magazijnruimte van € 800 (€ 20 per m2). Verder heeft hij bij zijn waardebepaling gerekend met een kapitalisatiefactor van 10,0.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 januari 2013 door de heer [F], gediplomeerd WOZ-taxateur. Ook daarin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,3 en een huurwaarde van de winkel van € 119.040 per jaar (€ 124 per m2) en een huurwaarde van de opslag- en magazijnruimte van € 1.440 (€ 36 per m2) per jaar.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen ter ondersteuning van hun standpunten nog het volgende aangevoerd:
- ( (belanghebbende) Vanaf 2010 gaat het slecht met de detailhandel die gesitueerd is op locaties buiten het kernwinkelgebied van [A]. Recent gebouwde winkelpanden in de buurt van de onroerende zaak zijn moeilijk te verhuren. Er is buiten het kernwinkelgebied veel leegstand;
- ( (de Heffingsambtenaar) De echte A-locatie in [A] is de [c-straat] en niet de [b-straat];
- ( (beide procespartijen) De horeca aan de [a-straat] bestaat uit café’s en restaurants en deze liggen met name aan de noordzijde van de [a-straat]. Aan de zuidzijde van de [a-straat] zijn vooral appartementencomplexen gesitueerd;
- ( (de Heffingsambtenaar) Indexering van de door mij opgevraagde feitelijke huur levert een op de peildatum geldende jaarhuur op van € 118.000;
- ( (belanghebbende) De door de Heffingsambtenaar opgevraagde feitelijke huur is geen zakelijke huur - vanwege de bijzondere relatie tussen de huurder en belanghebbende - en vertegenwoordigt daarmee niet de waarde in het economisch verkeer.
Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar nog uiteengezet dat de huurwaarde van het door hem gehanteerde vergelijkingsobject [b-straat] 12 is afgeleid van de huurwaarde van de twee andere door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten.
Verder heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat aan het feit dat de verkoop van [b-straat] 12 in verhuurde toestand is geschied, niet de conclusie kan worden verbonden dat het verkoopcijfer (en de daarvan afgeleide gegevens) niet bruikbaar zijn (vgl. Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982).
Belanghebbende heeft desgevraagd nog uiteengezet dat zij voor wat betreft de eventuele proceskostenvergoeding enkel vraagt om vergoeding van de kosten van rechtsbijstand, maar wel met toepassing van de wegingsfactor 1,5 (vanwege de complexiteit van de zaak).
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.