Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-11-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4612, 13-00580
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-11-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4612, 13-00580
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 6 november 2014
- Datum publicatie
- 4 december 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2014:4612
- Zaaknummer
- 13-00580
Inhoudsindicatie
WOZ; multifunctionaliteit; berekening woondelenvrijstelling voor de gebruikersheffing; waardebepaling met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’
Waardering pluimveestallen die thans als caravanstalling worden gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de stallen, gelet op de geldende bestemming, terecht als pluimveestallen zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte in de waardematrix een toeslag voor multifunctionaliteit toegepast.
Voor de gebruikersheffing is de woning en de daarbij behorende grond vrijgesteld. De stelling van de heffingsambtenaar dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust, en dat de waarde van de grond naar evenredigheid moet worden toegerekend aan de woning en de niet-woning acht het Hof onjuist. De volgens de taxatiewijzer berekende meerwaarde van een perceel met bouwblok ten opzichte van een perceel zonder bouwblok moet worden toegerekend aan de woning.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00580
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 15 maart 2013, nummer AWB 11/4240, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2010 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2011 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 734.000. Tevens zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting en gebruikersbelasting) voor het jaar 2011 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking. Voor de gebruikersbelasting is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondslag van € 553.000. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 16 november 2011 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C].
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een agrarisch object met een woning, drie - naar de Heffingsambtenaar stelt, maar belanghebbende betwist - pluimveestallen (hierna aan te duiden als: stallen), ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente Oploo, sectie [letter], nummer [nummer], ter grootte van 21.340 m². Van de totale oppervlakte is 16.750 m2 meegetaxeerd.
De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1992 met een inhoud van 408 m3, de stallen hebben stenen wanden en zijn gebouwd in respectievelijk 1983, 1985 en 1991. De stallen uit 1983 en 1985 hebben ieder een oppervlakte van 1.440 m2, de stal uit 1991 heeft een oppervlakte van 1.020 m2. De kwaliteit en de onderhoudstoestand van zowel de woning als van de stallen zijn als gemiddeld aan te merken.
De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2010. Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen waarden worden uitgesplitst naar onbebouwde bedrijfsdelen (erf) en gebouwde bedrijfsdelen, de zogeheten deelobjecten. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van bouwjaar, ligging, uitvoering, onderhoud en technische en functionele veroudering van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met agrarische bestemming.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 734.000 heeft de Heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport van de heer [C] (hierna: de taxateur) van 29 maart 2012 overgelegd. Het taxatierapport bestaat uit een Matrix met een toelichting, een Taxatiekaart Agrarisch en zes Referentiekaarten Agrarisch.
Omdat agrarische objecten over het algemeen samengesteld zijn uit een groot aantal objectonderdelen, heeft de taxateur bij zijn onderbouwing ervoor gekozen elk object uit de matrix apart op een pagina weer te geven: het te onderbouwen object op een taxatiekaart en de onderbouwingen op referentiekaarten. In zijn rapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de transactieprijzen van de objecten [b-straat] 8 te [D], [c-straat] 5 te [E], [d-straat] 4 te [F], [f-straat] 9 te [G] en Kokmeeuwenweg 22 te [H] (van dit laatste object zowel per transactiedatum 1 november 2010 als 29 november 2010) (hierna: de referentieobjecten) opgenomen. Hij heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 800.000, welke waarde hij heeft bepaald door middel van de onder 2.3 vermelde methode. Op de taxatiekaart en de referentiekaarten zijn voorts foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen.
Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 633.000 heeft belanghebbende in beroep een taxatierapport van de heer [J] van 16 november 2012 overgelegd. In dit rapport heeft de heer [J] aangegeven dat de grondslag voor de heffing van OZB eigenaar € 633.000 bedraagt en de grondslag voor heffing OZB gebruik € 322.000. Ook hij heeft de onder 2.3 vermelde methode gebruikt.
Op 28 augustus 2006 zijn Burgemeester en wethouders van de gemeente Sint Anthonis naar aanleiding van het op 31 januari 2006 ingekomen verzoek van belanghebbende om een nieuwe vergunning, de gehele inrichting (kalkoenmesterij of caravanstalling) omvattend, tot de conclusie gekomen
‘Uit toetsing van de aanvraag aan het gestelde in artikel 8.8 Wet milieubeheer blijkt dat de bescherming van het milieu door het stellen van voorschriften voldoende kan worden gewaarborgd. Door het nemen van een positieve beschikking op deze aanvraag ontstaat geen strijd met regels gesteld in deze wet, danwel de in artikel 13.1 tweede lid Wet milieubeheer genoemde wetten. Toetsing van de aanvraag aan het gestelde in artikel 8.10 Wet milieubeheer leidt tot de conclusie dat de vergunning kan worden verleend’
en hebben Burgemeester en wethouders besloten aan belanghebbende de gevraagde vergunning te verlenen, overeenkomstig de bij de vergunning behorende voorschriften en voorts dat de voorschriften in paragraaf 1.13 (nazorg) 5 jaar nadat de vergunning haar gelding heeft verloren van kracht blijven.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag welke de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum is.
Nu belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting heeft verklaard dat de waardering van de stallen niet langer in geschil is, spitst het geding zich toe op de volgende vragen:
1) Heeft de Heffingsambtenaar de stallen terecht gewaardeerd als pluimveestal?
2) Heeft de Heffingsambtenaar terecht een correctie toegepast wegens multifunctionaliteit van de stallen?
3) Heeft de Heffingsambtenaar de grondslag voor de gebruikersbelasting terecht vastgesteld op € 553.000?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen ontkennend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 633.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag met betrekking tot de eigenarenbelasting en tot vermindering van de aanslag met betrekking tot de gebruikersbelasting tot een naar een waarde van € 322.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.