Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-11-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4613, 13-01012
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-11-2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4613, 13-01012
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 6 november 2014
- Datum publicatie
- 10 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2014:4613
- Zaaknummer
- 13-01012
Inhoudsindicatie
WOZ; berekening woondelenvrijstelling voor de gebruikersheffing; waardebepaling met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’
Voor de gebruikersheffing is de woning en de daarbij behorende grond vrijgesteld. De stelling van de heffingsambtenaar dat het recht om een woning te mogen bouwen op het hele perceel rust, en dat de waarde van de grond naar evenredigheid moet worden toegerekend aan de woning en de niet-woning acht het Hof onjuist. De volgens de taxatiewijzer berekende meerwaarde van een perceel met bouwblok ten opzichte van een perceel zonder bouwblok moet worden toegerekend aan de woning.
Nu de onderhavige onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, is ten onrechte een aanslag OZB ter zake van het gebruik van de onroerende zaak opgelegd.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/01012
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2013, nummer SHE 12/3419, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2012 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 514.000. Tevens zijn aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting en gebruikersbelasting) voor het jaar 2012 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikking. Voor de gebruikersbelasting is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondslag van € 206.000. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 18 september 2012 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C].
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een agrarisch object met een woning, een gesloten werktuigberging uit 2002 van 747 m2, ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente [D], sectie [--], nummers [000], [001], [002], [003], [004], [005] en [006], ter grootte van 159.270 m². Van de totale oppervlakte is 6.800 m2 meegetaxeerd.
De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1977, met een inhoud van 657 m3, een inpandige garage met een inhoud van 97 m3 en een overkapping van 43 m2. De werktuigberging is opgetrokken uit steen, is gebouwd in 2002 en heeft een oppervlakte van 747 m2. De kwaliteit van de woning is als beter dan gemiddeld en de onderhoudstoestand is als gemiddeld aan te merken. De kwaliteit van de werktuigberging is als veel slechter dan gemiddeld aan te merken.
De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2011. Voor het verkrijgen van de kengetallen van de agrarische deelobjecten worden verkoopcijfers van agrarische bedrijven geanalyseerd. Bij deze analyse worden zaken als cultuurgrond, melkquota, productierechten e.d. buiten beschouwing gelaten. De aldus verkregen waarden worden uitgesplitst naar onbebouwde bedrijfsdelen (erf) en gebouwde bedrijfsdelen, de zogeheten deelobjecten. Het betreffende deelobject wordt, afhankelijk van bouwjaar, ligging, uitvoering, onderhoud en technische en functionele veroudering van een waarde voorzien. Uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de grond is het niveau dat blijkt uit grondtransacties binnen de gemeente (regio) van grond met agrarische bestemming.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 514.000 heeft de Heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport van de heer [C] (hierna: de taxateur) van 5 april 2013 overgelegd. Het taxatierapport bestaat uit een Matrix met een toelichting, een Taxatiekaart Agrarisch en vier Referentiekaarten Agrarisch. Omdat agrarische objecten over het algemeen samengesteld zijn uit een groot aantal objectonderdelen, heeft de taxateur bij zijn onderbouwing ervoor gekozen elk object uit de matrix apart op een pagina weer te geven: het te onderbouwen object op een taxatiekaart en de onderbouwingen op referentiekaarten. In zijn rapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de transactieprijzen van de objecten [b-straat] 4 en 9, beide te [E], gemeente [F], [c-straat] 5 te [d-straat] en [e-straat] 2 te [E], gemeente [F], (hierna: de referentieobjecten) opgenomen. Hij heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 gesteld op € 572.000, welke waarde hij heeft bepaald door middel van de onder 2.3 vermelde methode. Op de taxatiekaart en de referentiekaarten zijn voorts foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen.
Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 439.000 heeft belanghebbende in beroep een taxatierapport van de heer [G] van 28 juni 2012 overgelegd. In dit rapport heeft de heer [G] aangegeven dat de grondslag voor de heffing van OZB eigenaar € 439.000 bedraagt en de grondslag voor heffing OZB gebruik € 124.000. Ook hij heeft de onder 2.3 vermelde methode gebruikt. Ter zitting voor de Rechtbank heeft hij zijn standpunt aangepast en geconcludeerd tot een waarde van € 529.000 en een grondslag voor de heffing OZB gebruik van € 119.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Belanghebbende heeft tijdens het onderzoek ter zitting verklaard dat hij zich alsnog conformeert aan de waardering zoals deze door de Heffingsambtenaar wordt verdedigd, namelijk € 572.000.
Het geschil betreft uitsluitend het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar belanghebbende terecht een aanslag voor de gebruikersbelasting heeft opgelegd dan wel terecht de grondslag heeft vastgesteld op € 206.000.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar voor zover deze betrekking hebben op de aanslag met betrekking tot de gebruikersbelasting en – naar het Hof begrijpt – primair tot vernietiging van de aanslag OZB gebruikersbelasting en subsidiair tot vermindering van deze aanslag tot een naar een waarde van € 124.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.