Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1183, 13-00945
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1183, 13-00945
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 2 april 2015
- Datum publicatie
- 20 april 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:1183
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:2813
- Zaaknummer
- 13-00945
Inhoudsindicatie
WOZ. Woonboerderij. Op de onroerende zaak rust zowel een woon- als een agrarische bestemming. De agrarische bestemming kan met een kleine aanpassing van het bestemmingsplan gewijzigd worden in een woonbestemming.
Hof: in het algemeen heeft een agrarische bestemming een waardedrukkend effect. Nu het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de bestaande agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming, kan niet worden gezegd dat van de agrarische bestemming een zodanig waardedrukkend effect uitgaat dat hier rekening mee moet worden gehouden.
Omdat de gebezigde referentieobjecten anders dan de onroerende zaak alleen een woonbestemming hebben, kunnen zij niet dienen ter onderbouwing van de WOZ waarde. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Waarde in goede justitie vastgesteld.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00945
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats],
hierna: belanghebbende,
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 24 juli 2013, nummer AWB 12/7597, in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar
betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 283 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 934.000. Tevens is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (eigenarenbelasting) voor het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 november 2012 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 850.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en hem gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep bij het in 1.5 genoemde schrijven beantwoord.
Belanghebbende heeft bij schrijven van 4 april 2014, ingekomen bij het Hof op 9 april daaropvolgend, gerepliceerd. Een afschrift hiervan is aan de Heffingsambtenaar gezonden.
De zitting heeft plaatsgehad op 24 november 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde de heer [A], tot bijstand vergezeld van mevrouw [B], taxateur te [C], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D], tot bijstand vergezeld van de heer [E], taxateur.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft ieder van de partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het slot van deze zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woonboerderij met een loods/schuur en een inpandig atelier, ondergrond, erf en tuin met kadastrale aanduiding gemeente [F], sectie [--], nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3], [nummer 4], [nummer 5] en [nummer 6], ter grootte van 53.095 m². Van de totale oppervlakte is 2.500 m2 meegetaxeerd.
De woonboerderij is oorspronkelijk gebouwd omstreeks 1926 en gerenoveerd omstreeks 2007-2008. De schuur is gebouwd omstreeks 1991. De inhoud van de woonboerderij is 1.187 m3 en van het inpandig atelier 486 m3. De oppervlakte van de schuur is 294 m2. In het vigerende bestemmingsplan is de woning aangemerkt als bedrijfswoning. Op de onroerende zaak rust zowel een woon- als een agrarische bestemming. De agrarische bestemming kan met een kleine aanpassing van het bestemmingsplan gewijzigd worden in een woonbestemming.
In 2001 is de milieuvergunning voor het gehele melkveebestand ingetrokken, waardoor er op het onroerende zaak bedrijfsmatig geen vee meer mag worden gestald.
De woonboerderij is traditioneel gebouwd, met een schilddak (voorhuis) en een zadeldak (achterhuis), gedekt met pannen en voorzien van 7 dakkapellen. De daken zijn geïsoleerd, de ramen zijn grotendeels voorzien van dubbel glas. De kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het pand is goed. Het object is gesitueerd aan de rand van [G], gemeente [woonplaats], tussen de [a-straat] enerzijds en de [A00] en de [H] anderzijds. De ligging is aan een eigen verharde weg, uitkomend op de [a-straat]. Aan dit pad liggen nog vier panden, de onroerende zaak ligt op het eind ervan.
Ten laste van het gedeeltelijk mee te taxeren perceel [--] [nummer 1] is een erfdienstbaarheid gevestigd om te komen van en te gaan naar de [a-straat].
Voorts zijn de percelen [--] [nummer 3], [--] [nummer 1] en [--] [nummer 6] belast met een opstalrecht voor nutsvoorzieningen van [J] BV en is perceel [--] [nummer 1] belast met een zakelijk recht ten behoeve van [K] NV en met twee zakelijke rechten ten behoeve van [L].
Op de percelen [--] [nummer 2], [--] [nummer 4] en [--] [nummer 5] rusten geen zakelijke rechten.
Behoudens een gedeelte van perceel [--] [nummer 1] ter grootte van 2.500 m2 betreffen dit perceel en de andere percelen cultuurgrond die als zodanig is vrijgesteld.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak via een akte van ruiling en levering van 1 mei 2007 verkregen van de gemeente [woonplaats]. De gemeente [woonplaats] heeft daarbij een registergoed van belanghebbende verkregen met een waarde van € 1.260.000. In de notariële afrekening is ter zake van de overdrachtsbelasting een waarde/heffingsmaatstaf van de onroerende zaak gehanteerd van € 470.500. De onroerende zaak is na aankoop verbouwd, deze verbouwing is afgerond in juni 2008. De bouwleges voor die verbouwing zijn berekend over een bedrag van € 208.000.
Ter onderbouwing van de door hem in beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 934.000, heeft de Heffingsambtenaar een niet gedateerd taxatierapport van mevrouw [M] overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 gesteld op € 1.284.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd:
|
bouwjaar |
grootte |
Transactiedatum |
verkoopprijs |
|
|
[b-straat] 1, [N] |
1803, renovatie 2004 |
1.240 m³ 13.665 m² waarvan 10.865 m2 grasland |
30 oktober 2009 |
€ 1.400.000 |
|
[c-straat] 7 [woonplaats] |
1939 |
801 m³2.280 m² |
27 mei 2010 |
€ 1.385.000 |
|
[d-straat] 305 [woonplaats] |
1925 |
444 m³3.155 m² |
5 december 2011 |
€ 830.000 |
|
[e-straat] 10 [woonplaats] |
1928 |
1.069 m³1.621 m² |
15 februari 2012 |
€ 920.000 |
|
[f-straat] 24 [N] |
1974 |
735 m³4.840 m² waarvan 3.610 m2 grasland |
2 september 2011 |
€ 825.100 |
|
[g-straat] 3 [N] |
1977 |
1.089 m³4.710 m² waarvan 2.510 m2 grasland |
7 oktober 2010 |
€ 675.100 |
|
[c-straat] 42 [woonplaats] |
1933 |
612 m³940 m² |
2 februari 2011 |
€ 630.000 |
|
[h-straat] 10 [P] |
1850 Renovatie 1991 |
1.059 m³12.145 m² |
5 maart 2010 |
€ 884.871 |
Al deze objecten zijn gelegen in de gemeente [woonplaats]. In de van dit rapport deel uitmakende matrix is aan de uitstraling en de ligging van alle objecten het cijfer 3 toegekend, inhoudende dat uitstraling en ligging vergelijkbaar zijn met de uitstraling en ligging van de onroerende zaak. Het taxatierapport bevat gegevens, waaronder foto’s, van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een matrix van de heer [E], taxateur, overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is berekend op € 934.000. In deze matrix zijn de eerdergenoemde referentieobjecten [b-straat] 1, [d-straat] 305, [f-straat] 24, [g-straat] 3 en [h-straat] 110 opgenomen. De taxateur heeft hieraan toegevoegd de door belanghebbendes taxateur, mevrouw [B], als makelaar/taxateur verbonden aan [Q] BV te [C], aangevoerde referentieobjecten [i-straat] 4 en 5 te [woonplaats]. In deze matrix wordt, in afwijking van de door haar vermelde gegevens, aangegeven dat het object [i-straat] 4 is getransporteerd op 24 april 2012, is verkocht voor € 400.000 en een inhoud heeft van 720 m3 en dat het object [i-straat] 5 een inhoud heeft van 716 m3.
Aan de hand van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen heeft de heer [E] de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 als volgt gewaardeerd:
|
inhoud |
waarde per m³/m² |
waardeonderdeel |
|
|
woning + atelier |
1.187 + 486 m³ |
€ 320 per m³ |
€ 535.000 |
|
vrijstaande schuur/loods(2002) |
294 m² |
€ 120 per m² |
€ 35.000 |
|
grond bij woonhuis envrijstaande schuur |
4.000 m² |
€ 70 per m² |
€ 280.000 |
|
totaal waarde agrarischobject |
€ 850.000 |
Ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak heeft belanghebbende in hoger beroep een taxatierapport van 7 oktober 2013 van mevrouw [B], overgelegd. Zij heeft aangegeven dat de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2011 € 664.000 is. De door mevrouw [B] gehanteerde referentieobjecten zijn:
|
bouwjaar |
grootte |
Transactiedatum |
verkoopprijs |
|
|
[i-straat] 4 [woonplaats] |
1930 |
750 m³8.820 m² |
1 augustus 2013 |
€ 395.000 |
|
[i-straat] 5 [woonplaats] |
1600 |
1.550 m³17.275 m² |
11 maart 2013 |
€ 450.000 |
|
[j-straat] 147 [woonplaats] |
610 m³750 m² |
2 januari 2012 |
€ 132.000 |
In incidenteel hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde € 934.000 bedraagt. Ter ondersteuning van deze door hem bepleite waarde heeft de Heffingsambtenaar zich beroepen op de in 2.6 genoemde matrix.
In Artikel 5. Agrarisch gebied onder 5.2 Beschrijving in hoofdlijnen van het bestemmingsplan buitengebied van de gemeente [woonplaats], wordt in hoofdlijnen beschreven op welke wijze met het plan de doeleinden, die ingevolge artikel 5.1. aan deze gronden zijn toegekend, worden nagestreefd.
Paragraaf III. Wonen, luidt – voor zover hier van belang -:
‘1. Een verdere verdichting van de woonfunktie in het buitengebied wordt niet wenselijk geacht. Op dit uitgangspunt bestaat de volgende uitzondering:
a. met toepassing van het in artikel 18. bepaalde, kan de verbouw van boerderijen tot burgerwoningen mogelijk worden gemaakt, mits:
- het aantal woningen niet wordt vermeerderd, behoudens een woningsplitsing in ten hoogste 2 woningen, uitsluitend indien:
+ (…)
+ de betreffende agrarische bedrijfswoning gelegen is in een reeds bestaande woningkluster of lintbebouwing. Deze betreffen: (…) [a-straat] 181 – 356.’
Ingaande 20 februari 2011 is de milieuvergunning voor het gehele veebestand ingetrokken, zodat er bedrijfsmatig geen vee meer mag worden gestald. Het object is gelegen in een agrarisch gebied met kernrandligging.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag welke de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum is.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 664.000 exclusief de waarde van de cultuurgronden ten bedrage van € 200.500, derhalve een waarde van € 463.500. De Heffingsambtenaar is primair van oordeel dat de waarde € 934.000 bedraagt. Subsidiair is hij van oordeel dat de door de Rechtbank op € 850.000 vastgestelde waarde op basis van de berekening als agrarisch object, niet te hoog is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht, maar daaraan geen nieuwe argumenten toegevoegd.
Belanghebbende heeft bij deze gelegenheid te kennen gegeven dat [b-straat] 1 en [f-straat] 24 objecten met een woonbestemming zijn die iedere burger kan kopen. Het is niet juist dat er op eenvoudige wijze een andere bestemming aan een object kan worden gegeven. De erfdienstbaarheid is gewaardeerd op nihil.
De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat er op de onroerende zaak een woonbestemming en een agrarische bestemming rusten en dat het in de gemeente [woonplaats] niet ongebruikelijk is dat een woning met agrarische bestemming is omgezet in een woning met een woonbestemming. In 20 tot 30 gevallen is dat gebeurd. Er mag geen veehandel meer terug komen. Wel mag vee worden ingeschaard, hetgeen vanaf bijna het begin gebeurt.
Er rust een agrarische bestemming op maar het is makkelijk om de bestemming gewijzigd te krijgen. De waardedrukkende invloed van de agrarische bestemming is niet zo erg hoog. Het object ligt tegen [G] aan, het is warme grond met een verwachtingswaarde. De mogelijkheid dat de woonkern wordt uitgebreid, kan niet worden uitgesloten.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 463.500 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.