Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-05-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1644, 14-00549
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-05-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1644, 14-00549
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 7 mei 2015
- Datum publicatie
- 17 juni 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:1644
- Zaaknummer
- 14-00549
Inhoudsindicatie
In het kader van de WOZ is de waarde van de woning van belanghebbende vastgesteld op € 310.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 237.750. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde van € 310.000 met zijn taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende en met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud, objecttype, woninginhoud en grondoppervlakte is voldoende rekening gehouden. Aan de omstandigheid dat de waarde ten opzichte van het vorige jaar aanzienlijk is gestegen, gaat het Hof voorbij. De WOZ-waarde moet voor ieder tijdvak opnieuw worden vastgesteld. Ook gaat het Hof voorbij aan de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten. De vergelijkingsobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar en de verkoopdata van deze objecten liggen te ver verwijderd van de waardepeildatum. Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00549
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [plaats 1],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 10 april 2014, nummer AWB 13/1681 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [d-straat] 76 te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 310.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag), welke in één geschrift is vervat met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank, ter zake waarvan de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht heeft geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44 De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 maart 2015 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] en de heer [C], gediplomeerd WOZ-taxateur.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een hoekwoning met bouwjaar 1933, gelegen in de buurt [buurt] te [plaats 1]. De inhoud van de woning, exclusief separate garage van 29 m3, is 703 m3 en de grondoppervlakte van de onroerende zaak is 293 m2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 31 juli 2013, opgesteld door gediplomeerd WOZ-taxateurs [C] en [E]. De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 310.000. Het betreft een geveltaxatie waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In het taxatierapport zijn de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. Het betreft de volgende vergelijkingsobjecten:
|
Object |
Transactie Datum |
Transactie prijs |
Grond oppervlakte |
Prijs per m2 |
Woning inhoud |
Prijs per m3 |
Bouwjaar woning |
|
[c-straat] 101 |
30 december 2011 |
€ 318.000 |
299 m2 |
€ 174 |
658 m3 |
€ 375 |
1938 |
|
[a-straat] 87 |
9 december 2011 |
€ 280.000 |
270 m2 |
€ 143 |
436 m3 |
€ 446 |
1933 |
|
[b-straat] 33 |
3 juni 2011 |
€ 317.000 |
253 m2 |
€ 134 |
518 m3 |
€ 480 |
1931 |
Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 onderbouwd met twee taxatierapporten. Het ene taxatierapport is opgemaakt door Kadasterdata. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 222.320. In het taxatierapport zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
|
Object |
Transactie datum |
Transactie prijs |
Perceel oppervlakte |
Soort |
|
[d-straat] 99 |
12 september 2008 |
€ 260.000 |
286 m2 |
Hoekwoning |
|
[d-straat] 64 |
1 april 2011 |
€ 200.000 |
200 m2 |
2 onder 1 kap woning |
|
[d-straat] 101 |
3 december 2008 |
€ 236.500 |
332 m2 |
Tussenwoning |
Het andere taxatierapport is, in verband met verhoging van een hypothecaire geldlening, opgemaakt door [F] van [F] Makelaardij & Taxaties te [plaats 2]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 20 september 2013 vastgesteld op € 284.000. In het taxatierapport is opgenomen dat de kosten van renovatie van de onroerende zaak zijn begroot op ca. € 15.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot, naar het Hof begrijpt, € 237.750 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.