Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-06-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2369, 14-00433
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-06-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2369, 14-00433
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 26 juni 2015
- Datum publicatie
- 22 juli 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:2369
- Zaaknummer
- 14-00433
Inhoudsindicatie
WOZ en OZB 2013
In geschil is de WOZ waarde (1-1-2012 € 311.000) van een vrijstaande woonboerderij (rijksmonument, bouwjaar + 1700) met achterhuis, vrijstaande berging, ondergrond en tuin. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 380 m3, van het achterhuis (inclusief zolder) 1.322 m3 en van de vrijstaande berging 165 m3. De oppervlakte van het perceel is 4.640 m2. De staat van onderhoud van de onroerende zaak is slecht (renovatiepand).
Het Hof verwerpt de stellingen van belanghebbende (ondeugdelijke taxatie, te weinig rekening gehouden met status rijksmonument en asbest in grond rondom woning) en is van oordeel dat de Heffingsambtenaar geslaagd is in de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde WOZ waarde niet te hoog is.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00433
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [plaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 28 februari 2014, nummer AWB 13/3920 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente St. Michielsgestel,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna ook: de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 311.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 juli 2013 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
€ 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 april 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A].
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij met achterhuis, vrijstaande berging, ondergrond en tuin. De woonboerderij betreft een rijksmonument. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 380 m3, van het achterhuis (inclusief zolder) 1.322 m3 en van de vrijstaande berging 165 m3. De oppervlakte van het perceel is 4.640 m2. De staat van onderhoud van de onroerende zaak is slecht (renovatiepand).
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 311.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld door de heer [B] (hierna: de taxateur) op 13 november 2013. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 400.000 waarbij rekening is gehouden met een prijs per kubieke meter van het hoofdgebouw van € 25, van de berging van € 20 en van het achterhuis € 16. Naast de prijs per kubieke meter is rekening gehouden met een prijs per vierkante meter van € 79 voor de totale oppervlakte van het perceel. De prijs per vierkante meter is aan de hand van de volgende grondstaffel vastgesteld:
1 m2 - 700 m2 à € 294 per m2
701 m2 - 1.200 m2 à € 147 per m2
1.201 m2 - 4.200 m2 à € 29 per m2
Vanaf 4.200 m2 à € 5 per m2
De waarde van € 400.000 is mede bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
De kenmerken en gehanteerde waarden van de onroerende zaak en de referentieobjecten zien er als volgt uit:
|
Bouwjaar |
Inhoud hoofdgebouw |
Waarde hoofdgebouw per m3 |
Perceelsgrootte |
Waarde per m2 |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
|
|
[a-straat] 24 |
Circa 1426 |
380 m3 |
€ 25 |
4.640 m2 |
€ 79 |
n.v.t. |
n.v.t. |
|
[b-straat] 37 |
Circa 1900 |
950 m3 |
€ 450 |
6.500 m2 |
€ 58 |
18 juni 2012 |
€ 1.000.000 |
|
[c-straat] 2 |
Circa 1937 |
543 m3 |
€ 132 |
6.120 m2 |
€ 61 |
10 oktober 2012 |
€ 490.000 |
|
[d-straat] 13 |
1964 |
544 m3 |
€ 528 |
6.022 m2 |
€ 62 |
29 februari 2012 |
€ 950.000 |
|
[e-straat] 67 |
1890 |
610 m3 |
€ 457 |
5.085 m2 |
€ 73 |
29 februari 2012 |
€ 700.000 |
In het taxatierapport heeft de taxateur vermeld dat er een geveltaxatie heeft plaatsgevonden op 8 november 2013.
In het register van rijksmonumenten staat met betrekking tot de onroerende zaak geen bouwjaar vermeld. In het taxatieverslag is het bouwjaar benaderd op 1700. Anders dan in het taxatierapport is vermeld, is het hoofdgebouw niet gedekt met pannen, maar met riet.
2.5.Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde WOZ waarde van € 311.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.