Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-01-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:346, 13-00902
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-01-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:346, 13-00902
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 30 januari 2015
- Datum publicatie
- 5 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:346
- Zaaknummer
- 13-00902
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde geschakelde hoekwoning. Het Hof beslist dat aan de gebrekkige werking van het verwarmingssysteem in de wijk waarin de woning is gelegen reeds in 2007 in de lokale kranten aandacht is besteed, zodat het waardedrukkend effect van dit wijkbrede effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Belanghebbende stelling dat daarnaast in zijn woning sprake is van een specifiek gebrek aan de verwarmingsinstallatie is niet tardief, nu zowel de stelling als het rapport ter onderbouwing van de stelling in een vroeg stadium van de procedure is ingebracht. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat het door belanghebbende gestelde specifieke gebrek zich eveneens in de gehele wijk voordoet en heeft derhalve het waardedrukkend effect van dit specifieke gebrek ten onrechte niet betrokken bij de waardebepaling. De waarde wordt in goede justitie verminderd.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00902
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonende te [plaats],
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 augustus 2013, nummer AWB 12/4057 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland
hierna: de Inspecteur,
betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en de daarbij opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 59 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 242.000 (hierna: de beschikking). In hetzelfde geschrift is een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. Na tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
€ 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 3 december 2014 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, de heer [A], tot bijstand vergezeld van [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C].
Het Hof heeft aan einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak, gebouwd in 2005, betreft een geschakelde hoekwoning met een aanbouw van 22 m³ en een berging van 11 m². De inhoud van de onroerende zaak bedraagt 410 m³ en de oppervlakte van het perceel 193 m². De onroerende zaak is gelegen in de wijk [D].
De Heffingsambtenaar beroept zich ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde van € 242.000 op een taxatierapport van 22 februari 2013. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentieobjecten). In het taxatierapport is een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. De volgende referentieobjecten zijn gehanteerd:
|
Referentieobject |
Bouwjaar |
Inhoud |
Oppervlakte |
Verkoopdatum |
Verkoopprijs |
|
[a-straat] 49 |
2005 |
410 m³ |
196 m² |
01-11-2011 |
€ 240.000 |
|
[a-straat] 33 |
2005 |
397 m³ |
190 m² |
02-05-2011 |
€ 233.000 |
In een rapport dat door [bedrijf 1] is opgemaakt inzake het verzoek om opleveringsarbitrage van [belanghebbende] en mevrouw [E] versus [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2]) met betrekking tot de woning aan [a-straat] 59 te [plaats] (hierna: IAC-rapport) is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
Bevindingen ter plaatse
(…)
Tijdens de opname is het functioneren van de installatie gecontroleerd. Hiervoor is de kamerthermostaat op 26 ̊C gezet.
(…)
Toetsing aan de technische omschrijving c.q. contractstukken
De ontwerptemperaturen, als overeengekomen, in de badkamer en de slaapkamer kunnen niet worden behaald en behouden.
De vloerverwarming in de badkamer en slaapkamer achterzijde kan onder de bestaande omstandigheden de benodigde capaciteit niet leveren.
De oorzaak is gelegen in het feit dat de temperatuur in de woning centraal wordt geregeld.
Herstel / advies
De verwarmingsinstallatie zodanig aanpassen dat de vertrekken onafhankelijk van de woonkamer te regelen zijn.
Dit is mogelijk door het aanbrengen van motorgestuurde groepen op de verdeler en een aparte thermostaat in de vertrekken.
Hierbij dient echter wel een voorziening getroffen te worden om de vereiste volumestroom door de warmtepomp te waarborgen (b.v. een schakelvat).
In een rapportage van metingen uitgevoerd door Installatiebedrijf Wisse B.V. te [plaats], van 22 december 2010 is het volgende vermeld:
Warmte afgifte van de vloerverwarming
Bij het bekijken van het ontwerp van WTH (een grote Nederlandse vloerverwarming fabrikant) , zien we een verleg van 10cm en is er 50 mtr slang gebruikt in de badkamervloer. (…).
De onderstaande foto’s genomen tijdens de bouw is te zien dat het ontwerp in grote lijnen is nageleefd. Echter zijn de voedingsleidingen van de overige vertrekken door de badkamer gelegd. Dit hoeft geen probleem te zijn mits deze vertrekken maar warmte vragen. Wat in de praktijk niet altijd zo zal zijn.
(…)
Oorzaak temperatuur probleem
De te laag blijvende ruimte temperatuur in de badkamer heeft 2 oorzaken.
De eerste is dat er een te kort is aan warmte afgevend oppervlakte (vloerverwarming)
De tweede oorzaak is dat de aanvoertemperatuur over de meet periode te laag is om deze ruimte op 22 ̊C te krijgen en te behouden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en dat de Heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met genoemde gebreken. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd.
Belanghebbende:
De radiator is na de peildatum geplaatst. Er is heel veel onderzoek gedaan in de woning van belanghebbende. Maar een paar huizen verderop, bij een vriendin van belanghebbende, zijn geen problemen.
De Heffingsambtenaar zegt dat rekening is gehouden met de problemen met de verwarming. Maar door die lage prijs per kubieke meter kom je wel wat lager, maar dat is maar € 2.500. Naar mijn mening is dat te weinig, dit zou € 15.000 moeten zijn.
De heer Vermeule van [bedrijf 2] heeft ook gezegd dat hij zich niet kan vinden in het vonnis van GIW. De aannemer heeft zich met hand en tand verzet. Alleen belanghebbende heeft een procedure gestart terwijl in de wijk ook dure huizen staan, waarvan de eigenaren de middelen hebben om een advocaat in te schakelen. Toch is dat niet gebeurd. Als in de slaapkamer de verwarming op 25 graden wordt gezet, wordt het in badkamer ook warm. Maar wanneer de temperatuur op de normale temperatuur voor de slaapkamer wordt gezet, wordt het in de badkamer niet warmer dan 18 graden.
Het euvel wordt veroorzaakt doordat er te weinig leidingen liggen voor de vloerverwarming in de badkamer. Dat hebben de andere huizen niet. Een optie was om de hele badkamer af te breken, alle leidingen eruit en een compleet nieuwe installatie aan te leggen. Ik heb die kosten becijferd op € 15.000; ik kan me voorstellen dat er wat afschrijving is in het gebrek. Naar mijn mening is de waarde van de onroerende zaak niet hoger dan € 232.000.
Ik ben gemachtigde voor mijn zus en zwager. De kosten van deze procedure zullen door mij aan hen gefactureerd worden.
Heffingsambtenaar:
De correctie van € 15.000 is genoemd in de procedure betreffende het jaar 2007, vanwege het algemeen bekende probleem in de wijk dat de verwarming het niet deed. Dit probleem is dus niet pas in 2012 bekend geworden, zoals belanghebbende stelt. Het probleem met de centrale verwarming was vanaf het begin al bekend.
Reeds in 2007/2008 is er in de pers aandacht geweest voor deze hele wijk. De verkopende partijen van 33 en 49 waren daarvan ook op de hoogte. En in de verkoopakten is niets vermeld van bouwkundige gebreken. De enige die dat wel zegt is belanghebbende.
In deze wijk vindt verwarming plaats doordat aardwarmte wordt opgehaald, maar het probleem is dat het water niet de temperatuur haalt die zou worden verwacht. Dat is wel degelijk een probleem in deze wijk. De rechter heeft in de vorige procedure beslist dat het verschil in verwarmingssysteem van deze woning met referentieobjecten het verschil in waarde rechtvaardigt. In de rapporten van GIW en IAC is vermeld dat de pomp die de verwarming moet aansturen, wordt aangestuurd via de kamerthermostaat. Er wordt niet gezegd dat de temperatuur niet haalbaar is, maar er wordt gezegd dat in het geval de kamerthermostaat hoger wordt gezegd, dat de temperatuur dan hoger wordt. Dan wordt het dus warmer in de kamer.
We hebben twee vergelijkingsobjecten, taxateur heeft de laagste m3-prijs genomen. Nummer 49 heeft hetzelfde probleem. We hebben de m3-prijs van nummer 49 en van nummer 33 berekend aan de hand van de verkoopprijs en om belanghebbende tegemoet te komen hebben we van die twee m3-prijzen de laagste genomen. Daarmee is voldoende rekening gehouden met het gebrek, de waarde is hierdoor met ongeveer € 6.000 euro verminderd.
Uit het dossier blijkt ook dat de heer Vermeule, van [bedrijf 2] heeft verklaard dat dit een probleem is dat voor de hele wijk geldt. Ik heb nergens gelezen dat er voor deze woning een specifiek probleem zou zijn. Het verhaal dat er te weinig leidingen zouden liggen hoor ik nu voor het eerst. Ik vind dit een nieuw feit.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 232.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.