Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-09-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624, 13/01197

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 17 september 2015

Datum publicatie: 1 oktober 2015

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:3624

Zaaknummer: 13/01197

Inhoudsindicatie

Het Hof verwerpt de toepassing van de GOP-methode voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak wegens gebrek aan inzicht in de bedrijfsgegevens van belanghebbende en met haar vergelijkbare ondernemingen.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een bioscoop. De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een WOZ-beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de zogeheten ‘Gross Operating Profit’-methode (GOP-methode). In geschil is het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Het Hof sluit zich aan bij de vaststelling door de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar een waarde in het economisch verkeer voorstaat die hoger ligt dan de eveneens door de Heffingsambtenaar berekende Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW-methode). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de GOP-methode niet geschikt is voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Partijen zijn het er over eens dat de GOP-methode dient ter bepaling van de bedrijfswaarde van de onroerende zaak en niet de waarde in het economische verkeer. Voorts zijn partijen het eens dat er geen vergelijkbare transactiegegevens voorhanden zijn, zodat geen waarde in het economische verkeer kan worden bepaald. Onder verwijzing naar jurisprudentie van de Hoge Raad is het Hof van oordeel dat voor situaties als deze de GOP-waarde, evenals de GV-waarde, in beginsel niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer.

Het Hof verwerpt vervolgens de door de Heffingsambtenaar verdedigde GOP-waarde, omdat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende inzicht had in zowel de bedrijfsvoering van belanghebbende als die van vergelijkbare bedrijven om redelijkerwijs te kunnen bepalen wat als het genormaliseerde bedrijfsresultaat moet worden beschouwd, hetgeen voor een GOP-berekening noodzakelijk is. Het Hof acht de Heffingsambtenaar wel geslaagd in de subsidiair verdedigde GV-waarde.

Het beroep wordt gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak wordt verlaagd.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 13/01197

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 21 oktober 2013, nummer SHE 12/3145 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente [A] ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 27 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op € 14.780.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag) opgelegd. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 september 2012 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 9 april 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigden van belanghebbenden, de heer [B] en mevrouw [C] , verbonden aan [D] te [vestigingsplaats] , bijgestaan door de heer [E] , taxateur, verbonden aan [F] te [G] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [H] , bijgestaan door de heer [J] , taxateur.

1.6.

Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten, onder toezegging aan partijen dat:

-: van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal wordt opgemaakt, dat aan partijen zal worden toegezonden;
-: dat de Heffingsambtenaar binnen 14 dagen na verzending van het proces-verbaal het Hof zal informeren of het verhandelde ter zitting en het interne beraad bij de gemeente aanleiding geeft om opnieuw met belanghebbende in gesprek te gaan;
-: indien de uitkomst is dat er nieuwe besprekingen zullen plaatsvinden, het Hof het onderzoek zal heropenen en de uitkomst van deze besprekingen zal afwachten.

1.8.

De griffier heeft met dagtekening 20 april 2015 een afschrift van het proces-verbaal aan partijen toegezonden.

1.9.

Bij faxbericht van 6 mei 2015 heeft de Heffingsambtenaar het Hof geïnformeerd dat het verhandelde ter zitting geen aanleiding heeft gegeven om opnieuw met de wederpartij in gesprek te gaan. Een afschrift van dit faxbericht is aan belanghebbende toegezonden. Het onderzoek is niet heropend.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een bioscoop uit 1998 met een bruto vloeroppervlakte van 7.124 m2. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 2.644 m2.

2.2.

Ter onderbouwing van de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 14.780.000 heeft de Heffingsambtenaar in de beroepsfase een op 19 januari 2013 door [J] , voornoemd en als taxateur werkzaam bij de gemeente [A] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 14.781.000. Deze waarde is bepaald door middel van de ‘gross operating profit’-methode (hierna: GOP-methode), waarbij gebruik is gemaakt van de gemiddelde bedrijfswinst van de drie aan het tijdvak voorafgaande boekjaren. De taxateur van verweerder heeft in het taxatierapport tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde opgesteld, welke blijkens het rapport resulteert in een waarde van € 10.300.000 (exclusief omzetbelasting).

2.3.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde in beroep een door [K] (hierna: [K] ) opgemaakte berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd, resulterende in een waarde van, afgerond, € 8.350.000. In hoger beroep heeft belanghebbende een op 27 maart 2015 door [F] opgemaakte WOZ-waardeanalyse overgelegd. In deze analyse is een eigenstandige berekening van zowel de gecorrigeerde vervangingswaarde als de waarde in het economische verkeer, door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, opgenomen. Tevens is een beoordeling gemaakt van de door de Heffingsambtenaar overgelegde berekening volgens de GOP-methode. De gecorrigeerde vervangingswaarde bedraagt volgens deze analyse € 8.470.000, de waarde in het economische verkeer € 8.400.000 en de waarde volgens de GOP-methode € 7.465.266.

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 8.350.000 en tot evenredige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en subsidiair tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 10.300.000.