Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-09-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3715, 14/00882
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-09-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3715, 14/00882
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 25 september 2015
- Datum publicatie
- 16 oktober 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:3715
- Zaaknummer
- 14/00882
Inhoudsindicatie
Het Hof acht de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting is.
Belanghebbende is huurder van een opslag- en distributiecentrum. In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode vastgesteld op € 2.486.000. Deze berekening is door de Rechtbank in eerste aanleg verworpen. In hoger beroep verdedigt de Heffingsambtenaar een op een lager bedrag uitkomende gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) van € 2.280.000. In geschil is het antwoord op de vraag of deze waarde te hoog is.
De Heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep wederom naar het eerder ingebrachte taxatierapport, waarin de GVW-berekening is opgenomen. Belanghebbende verdedigt een GVW van € 2.090.000. Belanghebbendes enig aandeelhouder en tevens verhuurder heeft de onroerende zaak op 7 februari 2013 gekocht voor € 2.000.000. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde naar het aankoopcijfer en naar een door haar overgelegd taxatierapport waarin de GVW is bepaald op € 2.090.000.
Vaststaat dat belanghebbende met omzetbelasting belaste prestaties verricht en recht heeft op aftrek van voorbelasting. In dat geval moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden bepaald zonder rekening te houden met de omzetbelasting. In de taxatie van belanghebbende is met deze omstandigheid specifiek rekening gehouden. Het taxatierapport van de Heffingsambtenaar is op dit punt niet duidelijk. Afgaande op enkele specifieke elementen in de toelichting van diens taxatierapport in combinatie met de mededelingen van de Heffingsambtenaar ter zitting komt het Hof tot het oordeel dat moet worden aangenomen dat de door de Heffingsambtenaar getaxeerde waarde de waarde inclusief omzetbelasting betreft. Eliminatie van de omzetbelasting uit de door de Heffingsambtenaar getaxeerde waarde leidt tot een lagere waarde dan de door belanghebbende verdedigde waarde van € 2.090.000. Partijen zijn het erover eens dat voor dat geval de waarde op laatstgenoemd bedrag moet worden vastgesteld.
Het hoger beroep is gegrond, de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 2.090.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00882
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 juli 2014, nummer AWB 13/3126 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [vestigingsplaats]
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende
zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 2.486.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag) opgelegd. Bij uitspraken op bezwaar van 4 oktober 2013 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 bepaald op € 2.280.000, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit, dat zij het primaire besluit dienovereenkomstig wijzigt, dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door haar gemaakte proceskosten in beroep vergoedt tot een bedrag van € 974 (wegens kosten van rechtsbijstand) en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ten bedrage van € 318 volledig vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 493. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De zitting heeft plaatsgehad op 16 juli 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord als gemachtigde van belanghebbende, [A] en [B] , verbonden aan [C] te [D] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [E] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 2001 gebouwd opslag-/distributiecentrum met een verhuurbare vloeroppervlakte van 5.775m2, bestaande uit twee opslagruimten/magazijnen van respectievelijk 4.751m² en 317m² en twee kantoren van respectievelijk 330m² en 377m². Het tot de onroerende zaak behorende perceel heeft een oppervlakte van in totaal 9.390m².
Belanghebbende huurt de onroerende zaak van haar enig aandeelhouder, [F] B.V. Laatstgenoemde vennootschap heeft de onroerende zaak op 7 februari 2013 (datum koopovereenkomst) voor € 2.000.000 gekocht van [G] B.V. Tot aan de datum van verkoop huurde belanghebbende de onroerende zaak rechtstreeks van [G] B.V.
Belanghebbende is belastingplichtig voor de omzetbelasting en heeft recht op aftrek van voorbelasting Ter zake van de verhuur van de onroerende zaak wordt omzetbelasting in rekening gebracht.
Ter onderbouwing van de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 2.486.000, heeft de Heffingsambtenaar in de beroepsfase een op 18 december 2013 door de heer [H] , als taxateur verbonden aan [J] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 2.486.000. Deze waarde is bepaald door middel van kapitalisatie van de huurwaarde, waarbij gebruik is gemaakt van de verkoop- en verhuurcijfers van twee vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde opgesteld, welke blijkens het rapport resulteert in een waarde van € 2.280.000. In hoger beroep verdedigt de Heffingsambtenaar, overeenkomstig het oordeel van de Rechtbank, een waarde van € 2.280.000 en verwijst dienaangaande naar de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De huurwaardekapitalisatie-berekening heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep niet langer verdedigd.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde in hoger beroep een op 24 juni 2015 door [K] , als taxateur verbonden aan de [L] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 2.090.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, na vermindering door de Rechtbank, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.090.000 en tot evenredige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.