Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-10-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4253, 14/00272 tot en met 14/00279

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Belanghebbende:

Ik weerspreek met klem dat de ligging van de appartementen aan de [f-straat] vergelijkbaar zouden zijn met de ligging van de onroerende zaken. [f-straat] ligt in een villawijk in [G] , in de nabijheid van een winkelcentrum en een middelbare school en op tien minuten rijden van het centrum.

In de matrix van de Heffingsambtenaar is [d-straat] 18 E vermeld. Dit betreft een prima referentieobject. [d-straat] 18 E is verkocht voor € 52.000 in slechte staat. Daarna is deze woning opgeknapt; de Heffingsambtenaar heeft aan dit object vervolgens een m³-prijs verbonden in opgeknapte staat, terwijl dit object in slechte staat verkocht is. Dat is naar mijn mening een onjuiste methode. De Heffingsmbtenaar had dit referentieobject moeten taxeren naar de staat waarin dit is verkocht.

In [A] is geen basisschool, geen huisarts en geen tandarts. Deze voorzieningen zijn ook niet dichtbij gelegen, maar in het eerstvolgende kerkdorp, minimaal vijf minuten rijden met de auto. [A] is dicht bij Duitsland gelegen. Daar kan men wel terecht voor levensmiddelen, maar niet voor andere zaken. De [J] in [G] beschikt daarentegen over buurtvoorzieningen, een school, een huisarts, een tandarts en de wijk is gelegen tegen het stadsleven van [G] . Deze voorzieningen zijn op loopafstand gelegen. Naar mijn mening is er een groot onderscheid in ligging tussen de appartementen gelegen in de [f-straat] in [G] en de onroerende zaken.

De Heffingsambtenaar heeft de inhoud van de appartementen verkeerd berekend. De inhoud is door mij berekend aan de hand van de meest recente bouwtekeningen, bovendien zijn door de taxateur alle appartementen inpandig bekeken. Subsidiair stel ik dat uitgegaan moet worden van de door de Heffingsambtenaar berekende inhoud van de referentieobjecten.

Het enige verkochte carrépand is [d-straat] 18 E. Daarnaast heb ik aangegeven dat moet worden gekeken naar het waardeniveau van eensgezinswoningen in [A] . Ik ben het er niet mee eens dat [G] te kampen heeft met overlast. De bewoners van de appartementen aan de [f-straat] wonen mooi, in het groen en rustig, maar wel dicht bij het centrum. Maar waarom wijk je uit naar een ander waardegebied? [d-straat] 18 E is goed vergelijkbaar.

Heffingsambtenaar:

In de stukken van 10 april 2014 is aan de ligging van de onroerende zaken een cijfer zes toegekend, wat overeenkomt met een minder dan gemiddelde ligging. Dat is naar mijn mening te laag. Aan de referentieobjecten gelegen aan de [f-straat] is een cijfer negen toegekend, dat is naar mijn mening te hoog. De referentieobjecten aan de [f-straat] hebben een gemiddelde ligging in de wijk. Het betreft een mooie wijk, met minder voorzieningen. De appartementen zijn ook gelegen in een dorp met weinig voorzieningen. Naar mijn mening is de correctie die belanghebbende aanbrengt in verband met de ligging, te hoog.

Het is waar dat [A] niet beschikt over scholen en een tandarts en dat men vijf minuten moet rijden naar een school of tandarts. Maar op de [J] heeft men ook een auto nodig om in het centrum van [G] te komen. Het centrum van [G] geeft daarbij ook overlast. Er zijn weinig verkoopcijfers beschikbaar in [A] , dat geeft ook aan dat mensen daar niet graag weg willen. Vanuit [A] is men binnen vijf minuten in het centrum van [woonplaats] . Vanuit [A] is het mogelijk om inkopen te doen in Duitsland en daar goedkoop te tanken. Het is niet waar dat het een ontzettend slecht dorp is om te wonen.

In hoger beroep onderbouwen wij de waarde met de zeven referentieobjecten zoals in het taxatierapport vermeld. De inhoud van de appartementen is door ons berekend aan de hand van de bouwtekeningen, voor de juistheid van de door mij berekende inhoud van de onroerende zaken durf ik mijn hand in het vuur te steken.