Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-12-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5185, 14/00674

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 11 december 2015

Datum publicatie: 4 januari 2016

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:5185

Zaaknummer: 14/00674

Inhoudsindicatie

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. De woning bevindt zich op een perceel dat belanghebbende in erfpacht heeft. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Één van de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten heeft een zodanig andere uitstraling dat deze naar het oordeel van het Hof niet vergelijkbaar is. Verder heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot een prijs van € 501 per m³ is gekomen.

Belanghebbende heeft evenmin voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Belanghebbende heeft slechts één vergelijkingsobject aangedragen, een verkoop op basis van erfpacht van een (vrijwel) identieke woning. De WOZ-waarde is echter de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopprijs van de (vrijwel) identieke woning is beïnvloed door de erfpachtvoorwaarden, maar deze prijs zonder meer maatgevend geacht. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. De verkoop van een (vrijwel) identieke woning is naar het oordeel van het Hof niet maatgevend, maar biedt slechts een indicatie voor de waarde van de opstal.

Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 315.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00674

Uitspraak op het hoger beroep van

de Heffingsambtenaar van de gemeente Etten-Leur,

hierna: de Heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 8 mei 2014, nummer AWB 13/7324, in het geding tussen

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 30 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2012 is vastgesteld op € 357.000 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 (hierna: de WOZ-beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak een aanslag in de onroerende zaakbelasting (hierna: de aanslag ozb) voor het jaar 2013 opgelegd.

1.2.

De WOZ-beschikking en de aanslag ozb zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar met dagtekening 20 november 2013 gehandhaafd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.

De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 315.000.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De zitting heeft plaatsgehad op 29 oktober 2015 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en mevrouw [B] .

1.5.

Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat zij belanghebbende bij op 14 september 2015, met nummer [nummer] , aangetekend naar het door belanghebbende zelf opgegeven adres verzonden uitnodiging, waarvan een afschrift tot de stukken behoort, kennis heeft gegeven van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Tot de stukken van het geding behoort een kopie van het op de onderhavige uitnodiging betrekking hebbende gedeelte van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de op dat verzendbewijs betrekking hebbende statusinformatie. Hieruit volgt dat de uitnodiging op 18 september 2015 op het door belanghebbende opgegeven adres is uitgereikt.

1.6.

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning [a-straat] 30. De woning is een geschakelde uitgebouwde woning met een berging en dakkapellen. De woning bevindt zich op een perceel van 279 m² dat belanghebbende in erfpacht heeft. De woning, inclusief bijgebouwen, heeft een inhoud van 518 m³.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 353.000, verwezen naar het taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van mevrouw [B] , taxateur te [woonplaats] , opgemaakt op 10 februari 2014. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 357.000. De waarde van € 357.000 is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen:

- [b-straat] 26;

- [c-straat] 82;

- [d-straat] 4.

In het taxatierapport zijn onder meer gegevens en foto’s van de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het taxatierapport een zogeheten matrix van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 3 april 2014, naar aanleiding van een nader onderzoek naar de inhoud van de woning, de Rechtbank bericht dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2012 nader moet worden vastgesteld op € 353.000.

2.4.

Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd, maar de verkoop van een (vrijwel) identieke woning, [a-straat] 60, aangedragen ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde. Deze woning is op 10 april 2012 verkocht voor € 232.500. Dit betrof een transactie op basis van erfpacht waarbij de grond niet is overgedragen. Belanghebbende verdedigde bij de Rechtbank een waarde van € 290.000 en conformeert zich in hoger beroep aan de door de Rechtbank op € 315.000 vastgestelde waarde.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de door de Heffingsambtenaar bepleite WOZ-waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2012 van € 353.000 te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 353.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb.

4 Gronden

Vooraf en ambtshalve

4.1.

Blijkens de onder 1.5 vermelde stukken is de aldaar genoemde uitnodiging op 18 september 2015 uitgereikt. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de uitnodiging om op zitting te verschijnen op de juiste wijze heeft plaatsgevonden.

Ten aanzien van het geschil

4.2.

Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.

4.3.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

4.4.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak, nadat deze door belanghebbende betwist is, onderbouwd met het taxatierapport en met de verkoopcijfers van de objecten genoemd in de bij het taxatierapport behorende matrix. Om de vastgestelde waarde te kunnen vergelijken met de verkoopcijfers is in de matrix een waarde-opbouw gegeven van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.

4.5.

Met betrekking tot het taxatierapport overweegt het Hof als volgt. Het Hof verwerpt [c-straat] 82 als referentieobject omdat die woning een zodanig andere uitstraling heeft dan de woning [a-straat] 30 dat beide woningen niet met elkaar vergelijkbaar zijn. Zo is de woning [a-straat] 30 een laagbouwwoning, terwijl [c-straat] 82 een hoogbouwwoning betreft.

4.6.

Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot een prijs van € 501 per m³ is gekomen. Een berekening van de gemiddelde prijs per m³ van de referentieobjecten leidt niet tot een prijs per m³ van € 501. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof dan ook niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de door hem bepleite waarde van € 353.000 volgt.

4.7.

In hoger beroep verdedigt belanghebbende een waarde van € 315.000. Deze waarde is gelijk aan de waarde die door de Rechtbank in goede justitie is vastgesteld. Belanghebbende heeft hiertoe slechts één vergelijkingsobject aangedragen, de verkoop op basis van erfpacht van de (vrijwel) identieke woning [a-straat] 60. De WOZ-waarde is echter de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Het recht van erfpacht moet daarom ter zijde worden gesteld. De verkoop van de (vrijwel) identieke woning [a-straat] 60 is naar het oordeel van het Hof dan ook niet maatgevend, maar biedt slechts een indicatie voor de waarde van de opstal. Belanghebbende heeft echter niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopprijs van [a-straat] 60 is beïnvloed door de erfpachtvoorwaarden, maar deze prijs zonder meer maatgevend geacht. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling.

4.8.

Het Hof zal daarom zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 – evenals de Rechtbank - in goede justitie vast op € 315.000. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank de waarde correct vastgesteld.

Slotsom

4.9.

Op grond van het bovenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 493.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Hoewel het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft namelijk niet verzocht om een proceskostenvergoeding, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.