Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:979, 12-00810
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:979, 12-00810
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 20 maart 2015
- Datum publicatie
- 23 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:979
- Zaaknummer
- 12-00810
Inhoudsindicatie
Verzuim van de Inspecteur bij zijn uitspraak te beslissen op het verzoek om vergoeding van de kosten van bezwaar leidt tot gegrondverklaring van het beroep bij de Rechtbank en vernietiging van de uitspraak op bezwaar.
Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer van de verkrijging. Indien zakelijk handelende partijen bij een transactie niet alleen als tegenprestatie overeenkomen de koopprijs van verkregen grond, maar ook een mogelijke nabetaling, dan behoort de waarde in het economisch verkeer van de nabetaling tot de heffingsgrondslag. De waarde in het economisch verkeer bepaalt het Hof door middel van vergelijking met transacties van grond, die eveneens in gebied en in dezelfde periode als de onderhavige transactie hebben plaatsgevonden.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 12/00810
Uitspraak op het hoger beroep van
de inspecteur van de Belastingdienst/Zuidwest,
hierna: de Inspecteur,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 23 oktober 2012, kenmerk AWB 11/3827 inzake het geding tussen:
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: belanghebbende,
en
de Inspecteur,
betreffende na te noemen naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is met dagtekening 26 november 2010, onder aanslagnummer [aanslagnummer], een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd, ter zake van een belaste verkrijging van € 2.145.000 tot een bedrag van € 21.577, alsmede bij beschikking een bedrag van € 4.271 aan heffingsrente in rekening gebracht. Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de Inspecteur bij in één geschrift vervatte uitspraken de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 21.556 en de in rekening gebrachte heffingsrente tot € 4.267.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 302. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar, alsmede de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente vernietigd en vergoeding van griffierecht en proceskosten gelast.
Tegen deze uitspraak heeft de Inspecteur hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 10 januari 2014 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens de Inspecteur, de heren [A], [B] en [C].
Belanghebbende noch haar gemachtigde is verschenen. Voor de zitting hebben de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de curator van belanghebbende het Hof in kennis gesteld niet op de zitting te verschijnen.
De Inspecteur heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof. Een afschrift van deze pleitnota is met de uitspraak aan belanghebbende gezonden.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is projectontwikkelaar. Op 14 april 2005 heeft zij voor een bedrag van € 1.785.740 (hierna: de koopsom) gekocht een woonboerderij met bijgebouwen en erf en cultuurgrond gelegen in een gebied dat in het [D] van 21 december 2004 is aangewezen als integratie stad-land (hierna: het gebied). De koopprijs is door belanghebbende onderverdeeld in: voor de woonboerderij met 6.500 m2 erf € 350.000 en voor de cultuurgrond van 119.645 m2 € 1.435.740.
De totale onroerende zaak is bij notariële akte van 1 juli 2005 (hierna: de akte) geleverd. Met betrekking tot de cultuurgrond van 119.645 m2 is in de akte het volgende bepaald:
Artikel 21
1. Koper verbindt zich uiterlijk een en dertig december tweeduizend vijftien of zoveel eerder als het verkochte onherroepelijk de bestemming woningbouw cum annexis krijgt, aan verkoper boven de in de aanhef genoemde koopprijs een nabetaling te betalen van € 25,00 per vierkante meter (…).
Artikel 22
1. Koper is verplicht op een en dertig december tweeduizend vijftien, ongeacht het verkrijgen van de bestemming woningbouw cum annexis, de nabetaling ad € 25,00 per vierkante meter (zegge: vijf en twintig euro per vierkante meter) te betalen. Koper heeft echter de mogelijkheid om, in plaats van de nabetaling te verrichten, het verkochte op een en dertig december tweeduizend vijftien per aangetekend schrijven in koop aan te bieden aan verkoper en/of diens rechtsopvolgers, zijnde een eerste voorkeursrecht tot koop, met uitzondering van de woonboerderij met bijgebouwen (…).
2. Ingeval van niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de koper aan verkoper een onmiddellijk opeisbare boete ten bedrage van € 750.000,00 (…).
(…)
4. Indien verkoper op basis van zijn voorkeursrecht wenst over te gaan tot aankoop van (een deel van) het verkochte zal de aan koper te betalen koopsom gebaseerd zijn op de dan actuele vrije marktwaarde.
(…)
6. Indien verkoper geen gebruik maakt van voornoemde eerste voorkeursrecht tot koop vervalt het meerwaardebeding/de nabetaling zoals omschreven in artikel 21 van onderhavige koopovereenkomst.
Belanghebbende heeft aangifte overdrachtsbelasting (hierna: de aangifte) gedaan naar een verkrijging van € 1.785.740 en op aangifte € 107.143 overdrachtsbelasting voldaan.
In 2010 heeft de Inspecteur een ambtelijke deskundige, taxateur bij de Belastingdienst (hierna: de taxateur), verzocht de onroerende zaak op de koopdatum te taxeren en de waarde van de nabetaling te bepalen. Bij brief van 15 april 2010 heeft de Inspecteur over de transactie informatie gevraagd. Belanghebbende heeft in een brief van 12 mei 2010 gereageerd. In het rapport van 2 september 2010 (hierna: het rapport) heeft de taxateur de waarde in het economisch verkeer op 14 april 2005 berekend op een bedrag van € 2.145.000, gesplitst in opstallen met ondergrond ad € 350.000 en cultuurgrond ad € 1.795.000. In het rapport is vermeld dat bij de transactie is overeengekomen een prijs van € 12 per vierkante meter voor de cultuurgrond, alsmede een nabetaling, die afhankelijk is van verschillende factoren. In het rapport is vermeld dat de waarde per m2 € 15 bedraagt.
De Inspecteur heeft uit deze waardebepaling geconcludeerd dat bij de aangifte naar het bedrag van de koopsom onvoldoende rekening is gehouden met de in artikel 21 van de akte bepaalde nabetaling. Bij brief van 12 oktober 2010 heeft de Inspecteur belanghebbende geïnformeerd over zijn voornemen een naheffingsaanslag op te leggen tot een bedrag van € 21.577 naar een verkrijging van € 2.145.000 en daarbij een afschrift van het rapport verstrekt. Na de reactie van belanghebbende heeft de Inspecteur meegedeeld dat de naheffingsaanslag wordt opgelegd en dat daarbij verwezen zal worden naar de gevoerde correspondentie.
Naar aanleiding van het in de bezwaarfase gehouden hoorgesprek op 1 maart 2011 heeft de Inspecteur belanghebbende de bij het rapport behorende “berekening waarde latere betaling” verstrekt, waarin de taxateur volgens een model een waardering heeft becijferd. De waarde van de cultuurgrond is daarbij bepaald op, afgerond, € 15 per vierkante meter. Bij de uitspraak op bezwaar is een fout in de berekening van de naheffing van € 21 hersteld.
Op 27 april 2006 hebben met betrekking tot een aan belanghebbendes verkrijging naast liggend perceel grond in een ander plangebied de volgende transacties plaatsgehad:
Aan [E] B.V. (hierna: [E]) is door de heer [F] (hierna: [F]) een perceel grond geleverd. Voor dit perceel grond heeft [E] aan [F] € 10 per vierkante meter direct betaald en hebben [E] en [F] een potentiële nabetaling van € 15 per vierkante meter afgesproken. In de van deze transactie opgemaakte akte is precies eenzelfde terugkooprecht geregeld als in artikel 22 van de akte. [E] heeft aansluitend aan [G] B.V. (hierna: [G]) het perceel grond geleverd voor € 16 per vierkante meter. De nabetalingsclausule en het terugkooprecht zijn door middel van een kettingbeding door [E] doorgegeven aan [G]. [F] heeft bij deze [G]-transactie zijn recht op nabetaling behouden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van de verkrijging van de cultuurgrond is opgelegd.
De waarde van € 350.000 voor de woonboerderij met bijgebouwen en erf is niet in geschil.
Belanghebbende is van mening, dat deze vraag ontkennend moeten worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft de Inspecteur zijn standpunt als volgt toegelicht:
- ( Desgevraagd) Ik begrijp dat het Hof de uitspraak op bezwaar niet kan bevestigen, omdat verzuimd is daarbij een vergoeding van de kosten van bezwaar te verlenen. Op dat punt is het door belanghebbende ingestelde beroep bij de Rechtbank gegrond.
- ( Desgevraagd) De onderbouwing van de waarde is niet gebaseerd op het in mijn stukken beschreven landelijk onderzoek. De onderbouwing is gegrond op de transactiegegevens van het naast liggende perceel. Hierin heb ik een bevestiging gevonden van mijn waardebepaling. Waarbij ik opmerk dat die waardebepaling heel voorzichtig en zeker niet te hoog is geschat.
- ( Desgevraagd) De taxateur heeft in een eerdere fase zijn waardeberekening gemaakt los van de transactiegegevens van het naast liggende perceel. Taxateurs is voorgehouden hoe bij een waardering met kansen en tijd opgenomen in contracten moet worden omgegaan en daarbij is het landelijk onderzoek gehanteerd. In het onderhavige geval heeft de taxateur zich gebaseerd op de inschatting van de kans op bebouwing en de daarvoor in aanmerking te nemen tijd zoals deze gegevens door belanghebbende zijn verstrekt. Daarmee is de berekening van de taxateur zeker niet te hoog geweest.
- ( Desgevraagd) Dat de waardering van de nabetaling over alle vierkante meters van de grond is bepaald, is niet meer dan een benaderingswijze. Als uitgegaan wordt, zoals belanghebbende schat, van een nabetaling over 75% te bebouwen grond, dan geldt een hoger bedrag per te bebouwen vierkante meter en moet het bedrag van € 3 hoger worden gesteld.
- ( Desgevraagd) Voor de onderhavige grond en het naast liggende perceel is sprake van vergelijkbare objecten en wel naar aard, verwachting en fysieke gesteldheid. De objecten zijn in hetzelfde bestemmingsplan gelegen. Vooraf hebben kopers naar dezelfde voorwaarden en regels gekeken. De inschatting door kopers kan per koper wel afwijken. Voor beide objecten geldt dat het percelen met een behoorlijke omvang zijn, die dichtbij geplande bebouwing zijn gelegen en dan is de verwachting dat de meeste grond wel bebouwd zal worden.
- ( Desgevraagd) Voor de waardering is de contante waarde van de nabetaling berekend. Over de mogelijke terug levering is niets in de berekening betrokken, omdat daarover niets is te zeggen. De waarde moet worden berekend op basis van de tegenprestatie en niet vanuit het standpunt van de koper. Hierbij is van belang dat in de situatie dat de bestemmingswijziging niet doorgaat, er door de koper geen betaling meer plaatsvindt. Een eventueel verlies voor de koper bij de terug levering van de grond maakt geen deel uit van de tegenprestatie. Dat heeft dus geen effect op de waardering van de nabetaling. Voor de verkopers geldt dat de tegenprestatie € 12 bedraagt en er uitzicht is op meer, zijnde de nabetaling. Alleen als de kans op de bestemmingswijziging nul is, is de nabetalingsverplichting ook nul waard. Als de kans op de bestemmingswijziging door de koper op nul wordt ingeschat, vindt ook geen transactie plaats. Nu belanghebbende een transactie is aangegaan heeft zij die kans op meer dan nul ingeschat en dient een waarde aan de nabetaling te worden toegekend.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van griffierecht en van de kosten van bezwaar en beroep, gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente en vermindering van de naheffingsaanslag tot een bedrag van € 21.556 en vermindering van de beschikking heffingsrente tot en bedrag van € 4.267.