Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:985, 14-00334

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 20 maart 2015

Datum publicatie: 26 maart 2015

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2015:985

Zaaknummer: 14-00334

Inhoudsindicatie

De Heffingsambtenaar noch belanghebbenden hebben de door hen voorgestane WOZ waarde van een manege voldoende onderbouwd. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op

€ 950.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 14/00334

Uitspraak op het hoger beroep van

de erven [belanghebbende],

wonende te [woonplaats],

hierna: belanghebbenden,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 6 februari 2014, nummer AWB 12/1698, in het geding tussen

belanghebbenden,

de directeur van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, Roermond,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2012 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 (bedrijf) te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het belastingjaar 2012, vastgesteld op € 1.402.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelasting en rioolheffing 2012 bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak de waarde gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbenden zijn van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.135.000, bepaald dat het griffierecht door de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden wordt vergoed en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 1.217.

1.3.

Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 122.De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben belanghebbenden vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 6 februari 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens belanghebbende, mevrouw [A], vergezeld door de gemachtigde van belanghebbenden, de heer [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [C] en [D].

1.6.

Aan het einde van de zitting heeft het Hof vervolgens het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

De onroerende zaak, bestaande uit grond met daarop onder meer twee rijhallen, paardenboxen, schuren, een kantine en een buitenbak, is in gebruik bij [E] B.V. (hierna: de B.V.) en wordt aangewend voor het exploiteren van een rij- en trainingscentrum ook wel genoemd manege (hierna: de manege). Belanghebbenden hebben de eigendom van de grond en – door natrekking – van de opstallen. Het totale kadastrale perceel, waarop de manege is gelegen, is 3.3.68 ha groot. Daarvan wordt 1.75.00 ha toegerekend aan de manege en in de onderhavige waardering voor de Wet WOZ betrokken.

2.2.

Bij de voor het belastingjaar 2012 opgelegde WOZ-beschikking is aan de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 een waarde in het economische verkeer toegekend van € 1.402.000. Bij de uitspraak op bezwaar tegen de beschikking is voormelde waarde gehandhaafd.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) ingebracht, opgesteld door de heer [D], gediplomeerd WOZ-taxateur. Uit het taxatierapport volgt een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 1.135.000. Bij de waardebepaling is gebruik gemaakt van de Agrarische taxatiewijzer (hierna: de Taxatiewijzer) en kengetallen opgesteld door de Vereniging Nederlandse Gemeenten voor grond bij agrarische objecten en agrarische gebouwde deelobjecten.

2.4.

De Rechtbank heeft overeenkomstig het taxatierapport de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.135.000.

2.5.

Belanghebbenden zijn tegen de vaststelling van de waarde op € 1.135.000 in hoger beroep gekomen.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak door de Rechtbank op het juiste bedrag is vastgesteld.

Belanghebbenden beantwoorden deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte en aan de partijen toegezonden proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbenden concluderen tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, in zoverre het de vaststelling van de waarde op € 1.135.000 betreft, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank voor het overige, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 704.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4 Gronden

4.1.

Op de Heffingsambtenaar rust de bewijslast van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft gesteld, dat door hem bij gebrek aan voldoende vergelijkbare verkooptransacties gebruik is gemaakt van de Taxatiewijzer bij de waardevaststelling. Het Hof acht de Taxatiewijzer in beginsel een geschikt instrument om tot de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak te komen. In het taxatierapport is op pagina 5 een tabel opgenomen (“Waarde berekening”), met daarin per afzonderlijk deel van de onroerende zaak: de omschrijving, de verwijzing naar de codes volgens de Taxatiewijzer, het bouwjaar, een cijfer voor de kwaliteit, de oppervlakte, prijs per eenheid en de waarde per deel. De tabel geeft echter onvoldoende inzicht in de wijze, waarop deze tot stand is gekomen. Zo ontbreken voor bepaalde onderdelen de onderbouwende gegevens uit de Taxatiewijzer, voor andere onderdelen zijn de in de berekening gehanteerde eenheidsprijzen niet te herleiden tot de onderbouwende gegevens uit de Taxatiewijzer. Evenmin volgt uit de tabel op welke wijze per afzonderlijk deel van de onroerende zaak rekening is gehouden met de kwaliteit en met de – overigens niet vermelde – gemiddelde ten opzichte van de Taxatiewijzer afwijkende oppervlakten.

De Heffingsambtenaar kon, desgevraagd, de berekening ter zitting van het Hof niet nader toelichten. Nu de waardeberekening zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te volgen is, is de Heffingsambtenaar met hetgeen hij in de stukken en ter zitting van het Hof naar voren heeft gebracht, niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak.

4.2.

Belanghebbenden hebben, onder verwijzing naar de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2009 (peildatum 1 januari 2008) van € 704.000, de verliesgevende exploitatie van de manege en een drietal te koop staande managecomplexen uit de omgeving, die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, gesteld dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaak niet juist is. Belanghebbenden verdedigen een waarde van € 704.000.

4.3. Belanghebbenden hebben gewezen op het feit, dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2008, drie jaren voor de onderhavige peildatum 1 januari 2011, op € 704.000 was bepaald. In een dalende markt is thans de waarde ruim 60% hoger vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft gesteld, dat het verschil veroorzaakt is door de foutieve objectafbakening in de beschikking afgegeven voor het jaar 2009, doch belanghebbenden hebben dit gemotiveerd bestreden. Het Hof stelt voorop dat hoewel de juistheid van de eerder vastgestelde waarde thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staat, deze waardebepaling wel een bepaald licht kan werpen op de juistheid van de thans ter beoordeling staande waarde. De stelling van belanghebbenden dat de waarde voor het jaar 2009 ook thans, voor het jaar 2012, moet gelden, kan echter niet worden gevolgd.

4.4.

Voorts hebben belanghebbenden ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde van € 704.000 gewezen naar een drietal te koop staande vergelijkbare objecten, eveneens maneges. Het Hof stelt voorop dat deze objecten niet zijn verkocht, zodat geen eventueel ter onderbouwing dienende transacties per de peildatum 1 januari 2011 voorhanden zijn. Voorts ontbreken verdere gegevens van deze objecten aangaande de kwaliteit, bouwjaar enz. Met de verwijzing naar de te koop staande objecten hebben belanghebbenden derhalve de door hen verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.5.

Belanghebbenden hebben tevens onder verwijzing naar de winst- en verliesrekeningen van 2009 tot en met 2013 en de niet-gespecificeerde balans van 2012/2013 van de B.V. betoogd, dat vanwege de verliesgevende exploitatie van de manege de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer gesteld dient te worden op de lagere bedrijfswaarde, zijnde € 704.000. Daarbij hebben belanghebbenden niet onderbouwd op welke wijze uit de geleden verliezen en de behaalde omzetten de lagere bedrijfswaarde van € 704.000 volgt.Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden met hetgeen zij gesteld hebben niet de door hen verdedigde bedrijfswaarde van € 704.000 aannemelijk gemaakt. De niet-gespecificeerde jaarrekening van 2013 (met vergelijkende cijfers 2012) biedt in samenhang met de winst- en verliesrekeningen over de jaren 2009 tot en met 2011 daartoe onvoldoende inzicht. Voorts heeft Mevrouw [A] ter zitting van het Hof verklaard dat gehoopt wordt op het voortbrengen van een goed paard, dat op het allerhoogste niveau, te weten Grand Prix, verkocht kan worden. Alsdan zouden de geleden verliezen ineens ingehaald kunnen worden. De manege beschikt, naar belanghebbenden ter zitting hebben verklaard, over een dergelijk waardevol paard. Naar het oordeel van het Hof is het lijden van verliezen ten aanzien van een dergelijke bedrijfsvoering onlosmakelijk verbonden met het bedrijfsmodel, te weten het fokken van paarden voor verkoop op het niveau Grand Prix. Dat de exploitatie thans verliesgevend is, betekent derhalve niet zonder meer dat de waarde van de onroerende zaak neerwaarts moet worden bijgesteld. Het huidige verlies kan immers zo maar omslaan in winst. Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden derhalve met hetgeen zij hebben aangevoerd hun stelling, dat de bedrijfswaarde van de onroerende zaak op € 704.000 moet worden gesteld, onvoldoende onderbouwd.

4.6.

Ten slotte stellen belanghebbenden dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kosten van de verwijdering van asbest, die verwerkt is in de golfplaten op de daken van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft blijkens het taxatierapport bij de waardering van de onroerende zaak rekening gehouden met een bedrag van € 9 per m2 x 4.454 m2, dat is afgerond € 40.000, ter zake van de aanwezigheid van asbest. Belanghebbenden verwijzen naar de door hen overgelegde offerte van een adviesbureau, waarin de kosten van het verwijderen van de asbest op een bedrag van € 17,50/m2 exclusief de omzetbelasting worden gesteld, plus een bedrag van € 32,50/m2 exclusief de omzetbelasting voor de vervanging van de golfplaten, in totaal dus op € 50/m2. De Heffingsambtenaar heeft niet bestreden dat de aanwezigheid van asbest waardedrukkend effect heeft, doch hij stelt zich op het standpunt dat de geoffreerde kosten te hoog zijn en dat geen rekening dient te worden gehouden met de kosten van vervanging.

4.7.

Het Hof overweegt ter zake, dat gesteld noch gebleken is dat er per de waardepeildatum 1 januari 2011 een plicht tot de verwijdering van de asbesthoudende platen bestond of dat de aanwezigheid van asbest een direct gevaar opleverde. Belanghebbenden hebben derhalve niet aannemelijk gemaakt, dat rekening dient te worden gehouden met het volle bedrag van de kosten van verwijdering én vervanging van de platen.De Hoge Raad heeft in het arrest van 25 april 2004, nr. 37 835, ECLI:NL:HR:2003:AF7802, BNB 2003/226 overwogen:

“4.2. (…) Het is immers in het algemeen geenszins ondenkbaar dat bij een veronderstelde verkoop op de peildatum de hoogst biedende gegadigde ervoor kiest de asbesthoudende materialen niet of pas in de toekomst te verwijderen, in welk geval hij de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van die materialen zou stellen op een lager bedrag dan dat van de kosten van directe verwijdering en herstel. Omstandigheden die daarbij een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld of het asbesthoudende materiaal al of niet direct gevaar oplevert en of er al of niet een plicht tot verwijdering bestaat.”

De waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van asbest dient te worden gesteld op het bedrag, dat op de peildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering, derhalve op de contante waarde van de te verwachte kosten (zie ook Hoge Raad 21 december 2001, nr. 36 314, ECLI:NL:HR:2001:AD7580). Daartoe behoort naar het oordeel van het Hof ook de contante waarde van de kosten van de vervanging van de oude golfplaten door nieuwe. De stelling van de Heffingsambtenaar, dat slechts met de kosten van verwijdering rekening dient te worden gehouden en niet met de kosten van herstel, kan niet als juist worden aanvaard. De slotsom is dat beide partijen het bedrag, waarmee het waardedrukkend effect van de aanwezigheid van asbest tot uitdrukking wordt gebracht, onvoldoende hebben onderbouwd.

4.8.

Het vorenoverwogene betekent dat beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, stelt het Hof die waarde in goede justitie vast op € 950.000.

Slotsom

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 vaststellen op € 950.000.

Ten aanzien van het griffierecht

4.10.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Inspecteur aan belanghebbenden het door hen ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 122 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.11.

Nu het door belanghebbenden ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs hebben moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op 2 (punten) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is € 980.

4.12.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbenden overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit hebben gemaakt.