Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1000, 14/00986
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1000, 14/00986
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 18 maart 2016
- Datum publicatie
- 16 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:1000
- Zaaknummer
- 14/00986
Inhoudsindicatie
In geschil is de WOZ-waarde van een twee-onder-een-kapwoning. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is vermeld aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De grieven van belanghebbende met betrekking tot de bruikbaarheid van een bepaald referentieobject en de verschillen in objectkenmerken met alle referentieobjecten treffen geen doel. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00986
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 9 september 2014, nummer AWB 14/169 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 19 te [woonplaats] , voor het belastingtijdvak 1 januari 2013 tot 1 januari 2014 vastgesteld op € 307.000, met als waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag ozb). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 5 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [A] , tot bijstand vergezeld van mevrouw [B] , alsmede namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] alsmede de hierna genoemde heer [D] .
Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een garage en een carport. De onroerende zaak is gebouwd in 1996. De kavelgrootte bedraagt 497 m2; het betreft een hoekperceel in een rustige wijk in [woonplaats] . De inhoud van het woongedeelte van de onroerende zaak bedraagt circa 493 m3 bruto. De inhoud van de garage bedraagt circa 60 m3 bruto en de oppervlakte van de carport bedraagt circa 15 m2 bruto. De waarde van de onroerende zaak is per de waardepeildatum vastgesteld op € 307.000.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 in de procedure voor de Rechtbank onderbouwd met een taxatierapport van 14 maart 2014 opgesteld door [D] van [E] te [F] (hierna: het taxatierapport). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 314.000. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van referentieobjecten met behulp van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en onderbouwende marktgegevens opgenomen. Tevens zijn bijgevoegd een aantal foto’s van de onroerende zaak, van de referentieobjecten, een rekenmodel in de vorm van een matrix, een luchtfoto, een kavelwaarde berekening, een bijgebouw waardemodel en een overzicht van de binnen de gemeente gebezigde grondstaffels. De taxateur heeft de onroerende zaak van binnen en buiten bezichtigd op 14 maart 2014, heeft inzage gehad in de bouwtekeningen en heeft kennis genomen van het bestemmingsplan. De gebruikte referentieobjecten zijn [a-straat] 17, [b-straat] 4, [c-straat] 7, [d-straat] 11 en [d-straat] 6, alle gelegen te [woonplaats] . Het object [a-straat] 17 is verkocht op 1 oktober 2012 en betreft de naast de onroerende zaak gebouwde woning. De objectgegevens, de verkoopdata en verkoopcijfers van de referentieobjecten, zijn in het taxatierapport vermeld.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep primair een waarde van de onroerende zaak van € 273.000, subsidiair van € 281.000 en meer subsidiair van € 289.000. Hij heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden taxatiekaarten bijgevoegd. In de taxatiekaarten wordt de waardering van de ligging weergegeven met de cijfers 5, respectievelijk 6 en 7. Met uitzondering van het pand [b-straat] 4 baseert belanghebbende zich ter onderbouwing van de waarde op dezelfde objecten als vermeld in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar. Van de objecten [c-straat] 7, [d-straat] 11 [d-straat] 6 is verkoopdocumentatie bijgevoegd. Tevens zijn foto’s van de onroerende zaak overgelegd.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum lager dient te worden vastgesteld dan het bedrag van € 307.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting heeft belanghebbende hier aan toegevoegd dat hij zijn grief gericht tegen rechtsoverweging 12 van de uitspraak van de Rechtbank laat vallen.
Belanghebbende concludeert primair tot € 273.000, subsidiair tot € 281.000 en meer subsidiair tot € 289.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.