Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-04-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1481, 14/01046
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-04-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1481, 14/01046
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 15 april 2016
- Datum publicatie
- 23 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:1481
- Zaaknummer
- 14/01046
Inhoudsindicatie
Tussen partijen is in geschil of de verkrijging van een onroerende zaak door het inroepen van een koopoptie door belanghebbende is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting omdat het een verkrijging is krachtens herstel als bedoeld is in artikel 19, lid 1, aanhef en onderdeel a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV). Op grond van voornoemde bepaling in artikel 19 Wet BRV is een teruggaaf van overdrachtsbelasting mogelijk indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het inroepen van de onderhavige koopoptie niet afhankelijk is van een objectief onzekere factor, maar uitsluitend van de wil van een partij. Hierdoor is er geen sprake van een ontbindende voorwaarde als vereist in artikel 19 van de Wet BRV. Desondanks is de voldane overdrachtsbelasting niet verschuldigd omdat belanghebbende terecht een beroep op een in rechte te honoreren vertrouwen doet. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Het hoger beroep van de inspecteur is derhalve ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/01046
Uitspraak op het hoger beroep van
De inspecteur van de Belastingdienst,
hierna: de Inspecteur,
en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 oktober 2014, nummer AWB 13/7 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Inspecteur
inzake de hiernavolgende voldoening op aangifte van overdrachtsbelasting.
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft op 1 maart 2011 van een op 1 februari gedane aangifte € 220.647 overdrachtsbelasting voldaan. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. Bij uitspraak van 3 december 2012 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de Inspecteur de op aangifte voldane overdrachtsbelasting ten bedrage van € 220.647 dient terug te geven. Tevens heeft de Rechtbank de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 974 en gelast dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan deze vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft de Inspecteur hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Inspecteur heeft het Hof bericht geen aanleiding te zien op het incidentele hoger beroep te antwoorden.
De Inspecteur heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken, gedagtekend op 15 februari 2016 en door het Hof per post ontvangen op 16 februari 2016, zijn op dezelfde dag in afschrift aan belanghebbende verstuurd.
De zitting heeft plaatsgehad op 26 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] en [B] , als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de Inspecteur, [C] , [D] en [E] .
De Inspecteur en belanghebbende hebben ter zitting van het Hof een pleitnota voorgedragen.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
In een door de Inspecteur voor akkoord getekende brief van 20 juli 2000 heeft notaris [F] aan deze Inspecteur onder meer het volgende geschreven:
“In vervolg op het onderhoud met u (…) terzake de problematiek van de “levering onder ontbindende voorwaarde” (…) informeer ik u als volgt. (…)
1. [G] maakt bij de uitwerking van de vastgoedleases waarbij zij optreedt als lessor veelvuldig gebruik van de navolgende structuur. De lessee vervreemdt haar vastgoed aan [G] onder de ontbindende voorwaarde dat lessee te zijner tijd gebruik maakt van de haar in het kader van de sale- and leaseback verleende optierechten tot koop van het vastgoed. Veelal is deze optie gekoppeld aan een looptijd van de lease van 10 respectievelijk 15 jaar. Het inroepen van de koopoptie doet alsdan de ontbindende voorwaarde in vervulling gaan, hetgeen wordt geconstateerd bij notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Het al dan niet in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde is afhankelijk van een onzekere gebeurtenis aangezien de lessee noch in juridische- noch in economische zin verplicht is om van de koopoptie gebruik te maken en het optierecht vervalt bovendien indien lessee niet aan al haar verplichtingen jegens lessor voldoet.”
In deze brief is vervolgens uit een willekeurige offerte van [G] B.V., - waarvan [H] Bank N.V. (hierna ook: [H] ) de rechtsopvolger is -, de passage met betrekking tot de koopoptie geciteerd. Deze passage is inhoudelijk vergelijkbaar met de hierna in 2.2 geciteerde passage. Voorts is uit een willekeurige akte van levering waarbij [H] de eigendom verwerft onder ontbindende voorwaarde, de passage met betrekking tot die voorwaarde geciteerd. Deze passage komt vrijwel overeen met de hierna in 2.4 geciteerde passage. Hierop vervolgt de brief met de volgende passages:
“Artikel 19 Wet op belastingen van rechtsverkeer (…) bepaalt dat teruggaaf van
(overdrachts-)belasting wordt verleend indien de toestand van voor de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde.
Feitelijk in de zin van het genot over de zaak en rechtens in de zin van dezelfde rechtspositie ten opzichte van de zaak. Aan beide elementen wordt in bedoelde gevallen voldaan aangezien [G] de feitelijke beschikkingsmacht ná uitoefening van de optie bij lessee laat en de rechtspositie die lessee had ten aanzien van de zaak vóór de levering aan [G] krijgt zij terug.
Ik ben met [G] van mening dat de ontbindende voorwaarde, zoals hiervoor omschreven en geciteerd, een ontbindende voorwaarde is zoals bedoeld in artikel 19 Wbvr en dat bij de vervulling daarvan derhalve sprake is van een vrijgestelde verkrijging in de zin van artikel 15 lid 1 onderdeel r Wbvr (…).
2. Een (feitelijke) nuancering op de sub 1 geschetste casus betreft het geval dat de onroerende zaak tussen het moment van de levering onder ontbindende voorwaarden door lessee aan lessor en het moment van het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde verandering heeft ondergaan.
(…)
3. Tenslotte bespraken wij dat het plegen van (groot) onderhoud gedurende de leaseperiode in beginsel geen invloed heeft op de werking van artikel 19 respectievelijk 15 lid 1 letter r Wbvr.
(…)”.
[H] heeft met dagtekening 29 maart 2001 met betrekking tot de (voorgenomen) aankoop van de hierna in 2.3 gedefinieerde onroerende zaak een offerte gestuurd naar belanghebbende. Deze offerte is door belanghebbende voor akkoord getekend. In de offerte staat onder meer:
“Huurobject: onroerende zaak, in verhuurde staat, aan te kopen conform de door [G] B.V. goedgekeurde objectinformatie voor een bedrag van NLG 12.250.000,-.
Huurperiode: tot 31 januari 2014.
Huurtermijnen: de huurtermijnen bedragen, voor 5 jaar vast, NLG 88.887,- per maand. Na deze periode zullen de huurtermijnen voor eenzelfde periode worden vastgesteld. Indien gewenst kunnen de huurtermijnen voor een andere vaste periode worden berekend. De huurtermijnen bedragen, voor een periode van 10 jaar vast, NLG 92.102,- per maand.
(…)
Behandelingskosten: door ondertekening van de offerte zijn eenmalige behandelingskosten verschuldigd van NLG 75.000,-. Conform afspraak, is [bedrijf 1] B.V. [Hof: dit was destijds de naam van belanghebbende] deze behandelingskosten toch verschuldigd indien zij besluit alsnog aan derden te verkopen.
Keuze na 10 jaar: na 10 jaar heeft [bedrijf 1] B.V. de mogelijkheid de onroerende zaak van [G] B.V. te kopen voor een bedrag van NLG 7.962.500,- danwel de huur voort te zetten tot 31 januari 2014.
(…)
Voor de definitieve vaststelling van de huurtermijnen zal worden uitgegaan van de rentestand op het tijdstip dat [bedrijf 1] B.V. en [G] B.V. overeenkomen de middelen daadwerkelijk aan te trekken. Hierbij geldt als basis het alsdan geldende inkooptarief van [G] B.V., welk zal worden verhoogd met 1,25%. (…)
Globale uitwerking:
De onroerende zaak wordt verhuurd aan [bedrijf 2] N.V. [bedrijf 1] B.V. zal de onroerende zaak, in verhuurde staat, leveren aan [G] B.V., waarna deze een huurovereenkomst zal sluiten met [bedrijf 1] B.V.
(…)
Bij deze uitgangspunten is [G] B.V. als koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze belasting komt echter voor rekening van [bedrijf 1] B.V. en dient, middels verrekening, met de via de notaris te ontvangen koopprijs te worden voldaan. Indien de onroerende zaak in de toekomst door [bedrijf 1] B.V. wordt gekocht van [G] B.V., is [bedrijf 1] B.V. overdrachtsbelasting verschuldigd. Om mogelijke heffing van overdrachtsbelasting in de toekomst te voorkomen en eventueel reeds betaalde overdrachtsbelasting ter zake van de aankoop van de onroerende zaak door [G] B.V. te corrigeren, zijn wij reeds nu bereid te volstaan met de verwerving van de eigendom van de onroerende zaak onder een ontbindende voorwaarde, welke inhoudt dat de overeenkomst van verkoop en koop wordt ontbonden op het moment dat [bedrijf 1] B.V. gebruik maakt van het uit de te sluiten huurovereenkomst voortvloeiende recht tot terugkoop.
Deze ontbindende voorwaarde vervalt indien [bedrijf 1] B.V. niet van haar recht tot koop van de onroerende zaak, zoals in deze offerte is omschreven, gebruik maakt, door de enkele ommekomst van de daartoe gestelde termijn(en). Vooralsnog lijkt het mogelijk via deze weg overdrachtsbelasting bij het uitoefenen van de koopoptie in de toekomst te ontgaan en reeds betaalde overdrachtsbelasting terug te vorderen. (…) Een garantie terzake de werking van de ontbindende voorwaarde en de daadwerkelijke correctie van de betaalde overdrachtsbelasting door de fiscus kan echter niet worden gegeven.
(…)”.
Belanghebbende heeft op 2 april 2001 bij notariële akte van notaris [F] voor
fl. 10.000.000 van [bedrijf 2] B.V. verkregen (hierna: de onroerende zaak):
“Het distributiecentrum met magazijn, kantoor, ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats] , plaatselijk bekend [a-straat] 2, (…)”.
Diezelfde dag is de onroerende zaak door belanghebbende verhuurd aan [bedrijf 2] B.V.
Eveneens op 2 april 2001 heeft belanghebbende bij notariële akte van notaris [F] ter uitvoering van de offerte van 29 maart 2001 de onroerende zaak voor fl. 12.250.000 exclusief omzetbelasting verkocht aan [H] . In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:
“Ontbindende voorwaarde
Artikel 10
Volgens verklaring van partijen is deze overeenkomst van verkoop en koop en de levering van het Verkochte gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat Verkoper gebruik maakt van voor hem uit de Huurovereenkomst voortvloeiende rechten tot terugkoop van het Verkochte – tussentijdse terugkoop uitdrukkelijk daaronder begrepen – en de alsdan aan Koper verschuldigde koopprijs aan hem is voldaan.
Partijen verklaren voorts dat de vervulling van deze ontbindende voorwaarde niet zal leiden tot andere verplichtingen tot ongedaanmaking als bedoeld in artikel 6:24 lid 1van het Burgerlijk Wetboek, dan die welke voortvloeien uit de rechtsverhouding tussen partijen zoals neergelegd in voormelde offerte;
Bedoelde rechten tot terugkoop voortvloeiende uit de Huurovereenkomst luiden woordelijk als volgt:
Nadat de Huurder het Gehuurde tien jaar heeft gehuurd, heeft hij de keuze het recht:
A. het Gehuurde van Verhuurder te kopen voor een prijs van NLG enzovoorts, te verhogen met omzetbelasting of een daarmee overeenkomend bedrag conform het gestelde in artikel 2.3;
B. enzovoorts;
Nadat de Huurder het Gehuurde tot 13 januari 2014 heeft gehuurd, heeft hij de keuze het recht:
A. het Gehuurde van Verhuurder te kopen, voor een koopsom gelijk aan de marktwaarde, doch tenminste het alsdan uit de boeken van de Verhuurder blijkende bedrag van de boekwaarde, te verhogen met omzetbelasting.
Deze ontbindende voorwaarde komt te vervallen indien Verkoper na ingebrekestelling in verzuim is met de nakoming van zijn verplichtingen uit de Huurovereenkomst. Van de vervulling van voormelde ontbindende voorwaarde of het vervallen van de voorwaarde zal zo spoedig mogelijk nadat voormeld rechtsfeit zich heeft voorgedaan, een notariële akte houdende de vaststelling van dit rechtsfeit – worden opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers.
Partijen verplichten zich jegens elkander hun medewerking aan voormelde vaststelling bij notariële akte te verlenen en geven bij dezen volmacht aan elke medewerker van [L] (…) om hen in alle opzichten bij die akte te vertegenwoordigen.
Alle kosten en belastingen, voortvloeiende uit het inroepen van voormelde ontbindende voorwaarde, komen voor rekening van Verkoper.”
Daarnaast is ook op 2 april 2001 de huurovereenkomst ter zake van verhuur van de onroerende zaak door [H] aan belanghebbende ingegaan. In de huurovereenkomst staat onder meer:
“1.3 Nadat de Huurder het Gehuurde 10 jaar heeft gehuurd, heeft hij naar keuze het recht:
-
het Gehuurde van Verhuurder te kopen voor een prijs van NLG 7.962.500,-, (…);
-
de huur voort te zetten tot 31 januari 2014, tegen de alsdan geldende markthuur met een minimum van de laatst geldende huurtermijnen. (…)
(…)
Indien de Huurder van een van de in artikel 1.3 of 1.4 omschreven keuzes gebruik wil maken, dient hij dit uiterlijk één jaar voor het eindigen van het lopende tijdvak bij aangetekend schrijven onherroepelijk tegenover de Verhuurder te verklaren.
(…)
Indien Huurder en Verhuurder, in afwijking van hetgeen hiervoor bepaald is ter zake de keuze tot koop, gedurende de eerste 10 jaar overeenkomen dat de onroerende zaak tussentijds kan worden gekocht zal de koopsom alsdan door de Verhuurder worden bepaald. Dit geschiedt door de reeds vervallen en nog niet betaalde en de verschuldigde nog te vervallen huurtermijnen en het bedrag van de koopoptie na 10 jaar contant te maken. (…)”
In geen van de tot de gedingstukken behorende aktes of overeenkomsten waarbij belanghebbende partij is, wordt de in 2.1 genoemde, voor akkoord getekende brief van notaris [F] genoemd.
In het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 3 mei 2005, nr. CPP2005/370M, is vermeld:
“(…) Over de toepassing van de teruggaaf zijn mij vragen gesteld. In dit besluit geef ik daar antwoord op. (…)
Vraag 2. Koopoptie bij sale and leaseback
Verkoper verkoopt en levert een onroerende zaak aan de koper. De verkoper gaat vervolgens de onroerende zaak leasen van de koper (sale and leaseback). In de lease-overeenkomst is een koopoptie voor de lessee (verkoper) opgenomen.
Kwalificeert de uitoefening van de koopoptie als de vervulling van een ontbindende voorwaarde?
Antwoord
Nee, de uitoefening van de koopoptie kwalificeert niet als de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Een optie is een wilsrecht en niet een ontbindende voorwaarde.
Toelichting
Een verbintenis is voorwaardelijk, wanneer bij rechtshandeling haar werking van een toekomstige en onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld. Het beding dat de werking van de verbintenis afhankelijk stelt van deze gebeurtenis wordt de "voorwaarde" genoemd. "Onzeker" wil zeggen dat het op het tijdstip van het aangaan van de verbintenis objectief, dat wil zeggen naar algemeen menselijke ervaringen, onzeker is of de gebeurtenis al dan niet zal plaats vinden.
Een optie is te beschouwen als een wilsrecht; de uitoefening van het recht hangt af van de optiehouder. Een optie is niet te beschouwen als een voorwaardelijke verbintenis omdat het element van de objectieve onzekerheid ontbreekt.”
Belanghebbende heeft [H] bij brief van 31 maart 2010 bericht dat zij gebruik wenst te maken van de (terug)koopoptie uit de huurovereenkomst van 2 april 2001. In vervolg hierop is op 1 februari 2011 door notaris [F] de ‘Akte, houdende in vervulling gaan ontbindende voorwaarde’ opgemaakt waarbij belanghebbende de onroerende zaak heeft gekocht voor € 3.677.480 inclusief € 11.752,21 afkoopkosten. In deze akte staat onder meer:
“Overdrachtsbelasting/omzetbelasting
1 a. Terzake van de overdrachtsbelasting wordt een beroep gedaan op de vrijstelling als bedoeld in artikel 15 lid 1 aanhef en sub r van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, aangezien als gevolg van de vervulling van de Ontbindende Voorwaarde zoals vermeld in deze akte, sprake is van herstel als bedoeld in artikel 19 lid 1 sub a Wet op belastingen van rechtsverkeer
b. De Staatssecretaris heeft bij haar besluit van drie mei tweeduizend vijf, nummer CPP2005/370M zich op het standpunt gesteld dat er in situaties die gelijk zijn aan de onderhavige, overdrachtsbelasting verschuldigd is
c. Op grond van het vorenstaande gaat [belanghebbende] thans vooralsnog over tot afdracht van de verschuldigde overdrachtsbelasting.”
Uit een op 18 juli 2011 tot stand gekomen huurbeëindigings- en vaststellingsovereenkomst blijkt dat de onderwerpelijke huurovereenkomst tussen belanghebbende en [bedrijf 2] N.V. met ingang van 1 februari 2011 is beëindigd.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
1. is de in 2.8.vermelde verkrijging op grond van het bepaalde in artikel 15, lid 1, onderdeel r van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting?
2. indien de eerste vraag ontkennend dient te worden beantwoord is dan desondanks de overdrachtsbelasting niet verschuldigd omdat de Inspecteur daartoe een in rechte te honoreren vertrouwen heeft gewekt?
De Inspecteur is van mening dat beide vragen ontkennend moeten worden beantwoord. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.