Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-04-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1639, 15/00917

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 22 april 2016

Datum publicatie: 27 juli 2016

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:1639

Zaaknummer: 15/00917

Inhoudsindicatie

Pand staat lang te koop, de vraagprijs wordt 5 keer verlaagd en achtereenvolgens worden twee makelaars ingeschakeld en de na jaren gerealiseerde verkoopprijs wijkt sterk af van de gemiddelden die volgen uit de permanente marktanalyse van een gemeente.

Bij een verkoop tussen derden moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (zie in dit verband Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Als een verkoopprijs van een onroerende zaak sterk afwijkt van de gemiddelden, die volgen uit de permanente marktanalyse van een gemeente, is er (wellicht) aanleiding om de feiten ten aanzien van de transactie te onderzoeken ten einde te ontdekken waarom de verkoopprijs zo afwijkt van de gemiddelden. Zonder onderzoek naar zo’n sterk afwijkende transactie voldoet de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.

Uitspraak

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/00917

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 29 mei 2015, nummer AWB 14/3741, in het geding tussen

belanghebbende,

de Heffingsambtenaar van de gemeente Someren,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 90 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2013 (hierna: de peildatum) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelasting voor het jaar 2014.

De zitting heeft plaatsgehad op 8 april 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] van WOZ-Consultants, namens belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] .

Na behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 22 april 2016, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.

Het Hof

-: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
-: verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
-: vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
-: vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 402.000,
-: bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2014 dienovereenkomstig wordt verminderd,
-: gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168, vergoedt, en
-: veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar tot een bedrag van € 741, en
-: veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof, aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.047,75.

Gronden

Ten aanzien van het geschil

1. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1999, met een garage en een tuinhuis. De inhoud van de onroerende zaak is 550 m3 en de oppervlakte van het perceel is 764 m2.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door hem bij de beschikking vastgestelde en in bezwaar en beroep gehandhaafde waarde van € 412.000 juist is. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde € 385.000 is.

3. Ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van taxateur [C] , van 31 maart 2015, overgelegd. Het rapport bevat objectgegevens en foto’s van de onroerende zaak en drie vergelijkingspanden, namelijk [b-straat] 1, [c-straat] 7 en [d-straat] 29 te [woonplaats] . Tevens bevat het rapport een vergelijkingsmatrix, waarin de gegevens van de onroerende zaak en de vergelijkingspanden zijn opgenomen. In het rapport is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum bepaald op het bedrag van € 412.000. Alvorens tot deze waarde te komen, heeft de taxateur de onroerende zaak inpandig opgenomen.

4. Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden de vrije marktwaarde rondom de peildatum vertegenwoordigen.

Dit heeft uitdrukkelijk ook te gelden voor het vergelijkingspand [c-straat] 7, dat zonder tussenkomst van een (NVM-)makelaar is verkocht, maar waarbij ter zitting door de Heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt dat het pand door de eigenaar zelf op de vrije markt is aangeboden en voor een reële marktprijs is verkocht.

5. Belanghebbende heeft in hoger beroep een vergelijkingsmatrix overgelegd, waarin de onroerende zaak eveneens is vergeleken met de panden [d-straat] 29 en [b-straat] 1 te [woonplaats] . Daarnaast is door belanghebbende [a-straat] 111 te [woonplaats] als vergelijkingspand aangevoerd. Uit de matrix van belanghebbende volgt een waarde van de onroerende zaak op de peildatum van afgerond € 385.000.

6. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onderschreven dat [a-straat] 111 een zeer geschikt vergelijkingspand is. Nu dit pand echter heel lang (ongeveer 5 jaren) te koop heeft gestaan, de vraagprijs 8 keer is verlaagd, er twee makelaars achtereenvolgens bij de verkoop betrokken zijn geweest en de uiteindelijke verkoopprijs sterk afwijkt van de gemiddelden die volgen uit de permanente marktanalyse van de gemeente [woonplaats] , heeft de Heffingsambtenaar dit pand als vergelijkingspand verworpen.

7. Niet in geschil is dat de verkoop van [a-straat] 111 een transactie tussen derden betrof. Naar het oordeel van het Hof moet bij een verkoop tussen derden in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (zie in dit verband Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

8. Nu het de Heffingsambtenaar is die wenst af te wijken van de voor [a-straat] 111 op 10 mei 2013 betaalde koopsom rust op hem de bewijslast van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Als zo’n feit en omstandigheid voert de Heffingsambtenaar aan dat de betaalde koopsom niet bruikbaar is, omdat de koopsom afwijkt van de gemiddelde verkoopprijzen van gelijksoortige woningen, die volgen uit de permanente marktanalyse van een gemeente, rondom de peildatum. Uit de enkele omstandigheid dat de verkoopprijs van [a-straat] 111 afwijkt van de gemiddelden, kan echter niet de conclusie worden getrokken dat de tot stand gekomen koopsom onzakelijk is en niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Als een verkoopprijs van een onroerende zaak sterk afwijkt van de gemiddelden, die volgen uit de permanente marktanalyse van een gemeente, is er (wellicht) aanleiding om de feiten ten aanzien van de transactie te onderzoeken ten einde te ontdekken waarom de verkoopprijs zo afwijkt van de gemiddelden. Zo’n onderzoek kan dan de feiten en omstandigheden opleveren, waarmee de Heffingsambtenaar kan voldoen aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Zo kan bijvoorbeeld zo’n onderzoek duidelijk maken dat niet tussen derden is gehandeld en dat de prijs binnen bijvoorbeeld familieverband te laag is vastgesteld. Is een onderzoek naar de feiten en omstandigheden van een bepaalde transactie achterwege gebleven dan kan de enkele omstandigheid dat de verkoopprijs afwijkt van de gemiddelden, die volgen uit de permanente marktanalyse van een gemeente, niet de conclusie dragen dat de tot stand gekomen koopsom onzakelijk is en niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De stelling van de Heffingsambtenaar dient derhalve te worden verworpen.

9. Het voorgaande brengt met zich dat in het onderhavige geval vier geschikte vergelijkingspanden opgeworpen zijn, namelijk [c-straat] 7, [a-straat] 111, [b-straat] 1 en [d-straat] 29, allen gelegen te [woonplaats] .

10. Bij de vergelijkingspanden [b-straat] 1 en [d-straat] 29 houdt partijen de verdeling van de totaalwaarde over de objectkenmerken verdeeld. [d-straat] 29 beschikt over een zwembad, waaraan belanghebbende in hoger beroep een waarde van € 15.000 heeft toegekend, terwijl de Heffingsambtenaar de waarde van dit zwembad op nihil heeft gesteld. Als gevolg daarvan en als gevolg van het hanteren van een veel hogere grondprijs, gaat belanghebbende uit van een kubieke meterprijs van dit pand van € 297, terwijl de Heffingsambtenaar een prijs per kubieke meter van € 398 hanteert.

Bij [b-straat] 1 zijn de grond en bijgebouwen door belanghebbende eveneens veel hoger gewaardeerd dan door de Heffingsambtenaar. Dientengevolge is de kubieke meterprijs van belanghebbende van dit pand (van € 288) ook een stuk lager dan die van de Heffingsambtenaar (van € 410).

11. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat genoemd zwembad geen waarde heeft en dat de kubieke meterprijs van [d-straat] 29 niet te hoog is.

12. Voorts geldt dat nu ook [a-straat] 111 als geschikt referentieobject in aanmerking dient te worden genomen daaruit vervolgens voortvloeit dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak zich goed verhoudt tot in het bijzonder die van [c-straat] 7, dat qua inhoud meer vergelijkbaar is dan [b-straat] 1, maar zich slecht verhoudt tot die van [a-straat] 111. Ten opzichte van [c-straat] 7 is de onroerende zaak juist (althans zeker niet te hoog) gewaardeerd, ten opzichte van [a-straat] 111 is de onroerende zaak niet juist (maar significant te hoog) gewaardeerd. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

13. Met betrekking tot de door belanghebbende gegeven onderbouwing is het Hof van oordeel, dat belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen waarden voor de kubieke meters en de grond in goede verhouding staan tot de referentieobjecten.

14. Nu, gelet op het vorenstaande, noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende er in is geslaagd de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak in hoger beroep voldoende aannemelijk te maken, dient het Hof de waarde in goede justitie vast te stellen. Het Hof stelt de waarde, op basis van de stukken van het geding en hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, in goede justitie vast op een bedrag van € 402.000.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 123, in totaal € 168, te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 246 (waarde per punt) plus € 249 (voor het taxatierapport) is € 741 voor de bewaarfase, op 2 (punten) x € 496 x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 992 voor de beroepsfase en op 2 (punten) x € 496 x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 992 vermeerderd met € 90,75 voor het aanpassen van de taxatiekaart, derhalve in totaal € 1.082,75 voor de hoger beroepsfase. De totale kostenvergoeding bedraagt daarmee € 2.815,75

Met betrekking tot de kosten van het aanpassen van de taxatiekaart in hoger beroep overweegt het Hof dat het alleszins redelijk is dat belanghebbende ten gevolge van voortschrijdend inzicht en in reactie op de uitspraak van de Rechtbank kosten heeft gemaakt om haar taxatiekaart anders te onderbouwen. Tevens acht het Hof de tijd van 1,5 uur en het daaruit volgende bedrag redelijk.

Slot

Gelet op al het vorenoverwogene moet worden beslist als bovenvermeld.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.

Aldus gedaan door P. Fortuin, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier, in het openbaar uitgesproken op 22 april 2016.

Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 26 april 2016

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ‘s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.

d. de gronden van het beroep in cassatie

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.

In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.