Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-04-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1703, 14/01001
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-04-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1703, 14/01001
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 28 april 2016
- Datum publicatie
- 4 augustus 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:1703
- Zaaknummer
- 14/01001
Inhoudsindicatie
Beide partijen maken WOZ-waarde niet aannemelijk; vaststelling door Hof in goede justitie.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/01001
Uitspraak op het hoger beroep van
het hoofd afdeling concernbeheer en belastingen van de gemeente Weert,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 25 september 2014, nummer AWB 14/155 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per peildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 505.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) over het jaar 2013 opgelegd, welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormeld in één geschrift vervatte beschikking en aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van 18 december 2013 de waarde van de onroerende zaak alsmede de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, het primaire besluit herroepen, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 458.000 en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft omtrent het incidentele hoger beroep zijn zienswijze ingebracht.
De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd. De Heffingsambtenaar heeft voorts nog schriftelijk gereageerd op de conclusie van dupliek van belanghebbende.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 15 januari 2015 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , namens de Heffingsambtenaar, alsmede de heer [B] , als gemachtigde van belanghebbende.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning. De onroerende zaak dateert uit het bouwjaar 2001, heeft een inhoud van 650 m³ en een perceeloppervlakte 3.600 m². Als bijgebouwen kent de onroerende zaak een aangebouwde berging/schuur (528 m³) en twee aangebouwde woonruimten (35 m³ en 5 m³).
De Heffingsambtenaar heeft bij de aanvulling op zijn verweerschrift bij de Rechtbank een taxatierapport van de onroerende zaak overgelegd; het rapport is gedateerd 17 april 2014. Aangezien zich geen wijzigingen hebben voorgedaan met betrekking tot de onroerende zaak is de waarde bepaald naar de toestand per 1 januari 2012. In het taxatierapport is informatie opgenomen betreffende de staat van onderhoud, de kwaliteit, de ligging en voorzieningen van de onroerende zaak. De waarde van de onroerende zaak, die is vastgesteld op € 505.000, is afgeleid van vergelijkbare objecten, hierna ook referentieobjecten, en de daarbij gerealiseerde verkoopcijfers. Van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn foto’s weergegeven. Van de referentieobjecten zijn ook telkens de in dit kader relevante gegevens, zoals bouwjaar, inhoud, grondoppervlakte, verkoopprijs en bijzonderheden vermeld. Bij het rapport is een matrix gevoegd van de onroerende zaak en de referentieobjecten. In die matrix wordt gebruik gemaakt van zogenoemde grondstaffels. In dat kader is het Kavelmodel 2012 overgelegd. Dat model bevat informatie inzake de door gemeente gehanteerde grondprijzen die worden gebruikt bij de vaststelling van de WOZ‑waarde van woningen.
Bij het hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een alternatieve matrix voor de onroerende zaak en de voornoemde referentieobjecten gevoegd. Deze matrix wijkt op slechts één onderdeel af van de eerder overgelegde matrix: in plaats van een prijs per m³ van € 375 en een waarde van € 244.000 voor het hoofdgebouw, zoals opgenomen in de matrix die is overgelegd in beroep, is opgenomen een prijs van € 304 per m³ en een waarde van € 197.600. De prijs van € 304 per m³ stemt overeen met de prijs per m³ voor het hoofdgebouw die de Rechtbank in aanmerking heeft genomen bij de door haar in goede justitie bepaalde waarde.
Belanghebbende heeft bij zijn bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2013 onder meer een WOZ-taxatierapport, opgemaakt op 25 oktober 2013, van de onroerende zaak overgelegd. Bij die taxatie is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. In het rapport zijn kleine afdrukken van luchtfoto’s opgenomen van de onroerende zaak en de referentieobjecten en hun omgeving. Tevens is een afdruk van een gedeelte van een kaart bijgevoegd waarop de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is aangegeven. In het rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak opgenomen. Verder is een waardering opgenomen van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak aan de hand van de zogenaamde KOLDU-score (onderdeel H). Het gaat daarbij om de waardering van (K) kwaliteit, (O) onderhoud, (L) luxe, (D) doelmatigheid en (U) uitstraling. De onroerende zaak “scoort” op alle punten een zeven. In het rapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 421.000.
Bij het in punt 2.4 genoemde rapport is een taxatiekaart gevoegd waarop, naast de onroerende zaak, een drietal referentieobjecten is opgenomen. In de taxatiekaart is bij de onroerende zaak en elk referentieobject een kleine afdruk van een foto van het betreffende pand opgenomen. In het taxatierapport is een korte toelichting gegeven op de taxatiekaart. De referentieobjecten scoren op alle KOLDU-punten, ook voor de bijgebouwen, eveneens een zeven. Voor de ligging van de referentieobjecten en de onroerende zaak is eveneens de score zeven opgenomen. Verder is, zonder nadere toelichting, in de taxatiekaart een calculatie van eenheidsprijzen opgenomen.
Bij zijn beroepschrift bij de Rechtbank heeft belanghebbende opnieuw een taxatiekaart gevoegd. In deze kaart zijn eveneens een drietal referentieobjecten, waarvan twee andere objecten dan voorheen, opgenomen. De scores zijn, behalve voor een van de referentieobjecten, ook zevens. De scores voor ligging zijn verschillend. De ligging van de onroerende zaak scoort nu een zes, terwijl dat in de hiervoor genoemde taxatiekaart een zeven was. Ter zitting heeft belanghebbende op dit laatste punt aangegeven dat het verschil veroorzaakt wordt doordat de kaarten door verschillende taxateurs zijn gemaakt en de ligging slechter is dan gedacht.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak in deze kaart is gesteld op € 440.650.
Er is, zonder nadere toelichting, eveneens een calculatie van eenheidsprijzen opgenomen. De uitkomsten voor de onroerende zaak bij de calculatie eenheidsprijzen van beide taxatiekaarten verschillen.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 505.000 per de peildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend; de Heffingsambtenaar bevestigend.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep en incidenteel hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 505.000. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 442.000. Hij verzoekt de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten.