Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-05-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1888, 14/00991
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-05-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1888, 14/00991
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 13 mei 2016
- Datum publicatie
- 9 augustus 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:1888
- Zaaknummer
- 14/00991
Inhoudsindicatie
Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie vast op € 290.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00991
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 5 september 2014, nummer AWB 13/4208, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Borsele,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6a te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012 is vastgesteld op € 317.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 44 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2012 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1964) is een vrijstaande woning met garage, berging, tuin en ondergrond, gelegen aan de rand van het dorp [woonplaats] . De inhoud van de woning is 344 m³. De totale oppervlakte van de grond is 1.240 m².
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 317.000 op het door de taxateur, de heer [A] , op 2 september 2013 opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten, te weten [b-straat] 57, [c-straat] 12 en [d-straat] 8 (hierna: de referentiepanden). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een matrix. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2012 bepaald op € 335.000.
In hoger beroep voert belanghebbende aan dat geen rekening is gehouden met het feit dat zijn woning is gedateerd, vrij eenvoudig is afgewerkt en niet is geïsoleerd. Het referentiepand [b-straat] 57 heeft een zeer luxe afwerkingsniveau en is daarom niet vergelijkbaar. Het pand [d-straat] 8 heeft een plat dak en is om die reden niet bruikbaar als referentiepand. Een WOZ-waarde van € 317.000 staat, aldus belanghebbende, niet in verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van het pand [d-straat] 7 (in 2008 € 274.000 en op 4 april 2014 € 225.000).
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 250.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 317.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen hieraan, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:Het in mijn hoger beroepschrift gedane verzoek om te gelasten dat de Heffingsambtenaar een lijst met alle verkochte woningen in de gemeente Borsele over de periode van 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 overlegt, met de gerealiseerde prijzen en de getaxeerde waarden door SaBeWa Zeeland, trek ik in.
De Heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak binnen de stankcirkel ligt van een uien verwerkende fabriek, waardoor soms ernstige geurhinder ontstaat (rotte uien lucht) en een bouwstop van kracht is. Die fabriek staat - hemelsbreed - op ongeveer 750 meter afstand van mijn woning.
Bij nader inzien acht ik het door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentiepand [c-straat] 12 wél goed vergelijkbaar met mijn pand. Het is eveneens gedateerd, vrij eenvoudig afgewerkt en matig onderhouden. In de matrix bij het taxatierapport komt de taxateur bij dit pand uit op een prijs van € 220 per m³. Bij mijn pand rekent hij met een prijs van € 335 per m³.
De door mij geclaimde proceskosten beperk ik tot mijn reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.
De Heffingsambtenaar:
De uien verwerkende fabriek staat al meer dan 25 jaar in het dorp. Bij gebrek aan wetenschap betwist ik dat belanghebbende hiervan hinder ondervindt. Over een mogelijke bouwstop binnen een stankcirkel heb ik niets kunnen terugvinden. Ik acht deze stelling van belanghebbende niet aannemelijk. In het dorp wordt nog steeds gewoon gebouwd.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op € 250.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.