Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-05-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2099, 14/00534
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-05-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2099, 14/00534
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 27 mei 2016
- Datum publicatie
- 10 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:2099
- Zaaknummer
- 14/00534
Inhoudsindicatie
Hof:
1. Heffingsambtenaar heeft ten onrechte tweemaal uitspraak op bezwaar gedaan.
2. Belanghebbende is ten onrechte niet gehoord in bezwaarfase.
3. WOZ-waarde winkelpand op basis van huurwaardekapitalisatiefactor alsnog conform hoger beroep van de heffingsambtenaar.
4. Omdat voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden, is er geen plaats voor vergoeding van de kosten ter zake van het hoorgesprek. Belanghebbende komt wel in aanmerking voor een vergoeding van het taxatierapport, alsmede voor kosten bezwaar, beroep en hoger beroep.
5. Aangezien de uitspraak van de rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00534
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 april 2014, nummer SHE 13/5111 in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar,
inzake de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 7A te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 291.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor gebruikers van niet-woningen over het jaar 2013 opgelegd (hierna: de aanslag), welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak van 1 oktober 2013 het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318. Bij geschrift van 17 december 2013, aangeduid als vervangende uitspraak bezwaar, heeft de Heffingsambtenaar het besluit van 1 oktober 2013 vernietigd en het bezwaar ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak van 1 oktober 2013 niet-ontvankelijk verklaard, het beroep tegen het besluit van 17 december 2013 gegrond verklaard, laatstgenoemd besluit vernietigd, de waarde vastgesteld op € 288.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, teruggave van het griffierecht gelast en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten ad € 1.590.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 april 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] (taxateur).
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld, en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [a-straat] 7A te [plaats] . Het betreft een winkel uit 1920-1930 (gerenoveerd in 1993) gelegen in het centrum van [plaats] bestaande uit een winkel/verkoopruimte van 190 m² en een opslag/magazijn van 11 m² (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is ongeveer 7 meter breed en 28 meter diep.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aanvulling op het in eerste aanleg ingediende taxatierapport overgelegd, welk aanvullend taxatierapport d.d. 23 mei 2014 is opgesteld door [C] (hierna: taxateur [C] ). Hierin wordt, evenals in eerste aanleg, geconcludeerd tot een waarde van € 316.000. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat het pand [b-straat] 12 te [plaats] minder geschikt is als vergelijkingsobject en buiten beschouwing moet worden gelaten. Als onderbouwende marktgegevens heeft taxateur [C] de volgende transacties vermeld:
Object oppervlakte transactiedatum verkoopprijs huurprijs p.j.
[a-straat] 18 276 m2 verkoop 30-01-2012 € 440.000
[a-straat] 22 137 m2 verhuur 01-03-2011 € 19.200
[a-straat] 30 85 m2 verhuur 01-05-2012 € 15.750
Taxateur [C] concludeert tot een huurwaarde van de onroerende zaak van € 26.365. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt volgens de taxateur 12, zodat tot een waarde van € 316.000 wordt geconcludeerd.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een (nader) taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 november 2014 door [D] RT (hierna: taxateur [D] ). Daarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 257.000. Als referentieobjecten zijn vermeld:
Object oppervlakte transactiedatum verkoopprijs huurprijs p.j.
[a-straat] 22 125 m2 verhuur 28-04-2011 € 20.000
[c-straat] 23 285 m2 verkoop 27-12-2011 € 225.000
[a-straat] 32 228 m2 verkoop 02-10-2010 € 400.000
Op basis van de door de belanghebbende werkelijk in 2013 betaalde huurprijs van € 24.000 en een huurwaardekapitalisatiefactor 10,7 concludeert taxateur [D] tot een waarde van € 257.000.
Belanghebbende heeft verzocht in de bezwaarfase te worden gehoord. Voorafgaand aan de uitspraak van 1 oktober 2013 is belanghebbende niet gehoord.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte tweemaal uitspraak op het bezwaar gedaan?;
II. Is belanghebbende ten onrechte niet gehoord in de bezwaarfase?;
III. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
IV. Heeft de Rechtbank ten onrechte een vergoeding toegekend voor de kosten van het hoorgesprek op 2 december 2013 en het (eerste) taxatierapport?
Belanghebbende is van mening dat de vragen I, II en III bevestigend en vraag IV ontkennend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij daaraan, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
Indien het Hof beslist dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase verzoek ik het Hof in de zaak te voorzien en de zaak niet terug te wijzen naar de Heffingsambtenaar.
Belanghebbende blijft erbij dat het eigen huurcijfer in casu leidend moet zijn. In mei 2013 is die huur nog aangepast en de huur sluit heel behoorlijk aan bij de huurwaarden die door de Heffingsambtenaar in het geding worden gebracht.
Wellicht heeft de taxateur van belanghebbende de zogeheten ITZA-methode niet helemaal correct toegepast, maar zelfs als daar een correctie op wordt toegepast, komt de waarde lager uit dan de waarde volgens de Heffingsambtenaar.
Ik persisteer dan ook volledig bij mijn standpunt.
De Heffingsambtenaar:
De gemachtigde van belanghebbende heeft de afmelding voor het hoorgesprek op 1 oktober 2013 niet naar het postbusnummer dat boven de uitnodiging voor het hoorgesprek is vermeld gestuurd maar, uit kostenbesparing, naar het (gratis) antwoordnummer van de gemeente.
De taxateur van belanghebbende heeft de ITZA-methode niet goed toegepast. De heer [C] komt op basis van zijn berekening, waarbij hij ook gebruik heeft gemaakt van de ITZA-methode, uit op een berekende huurwaarde van € 26.365 (inclusief het magazijn). Hij heeft daarbij de “smalle pijp” van de winkel in de huurwaarde per m2 verdisconteerd. Overigens wordt de ITZA-methode in de jurisprudentie niet echt als zaligmakend aangemerkt.
Bij nader inzien is het pand [b-straat] 12 te [plaats] minder geschikt als vergelijkingsobject en moet dit als zodanig buiten beschouwing worden gelaten.
Het eigen huurcijfer van belanghebbende is op zich een mooi gegeven, maar komt niet overeen met de geldende marktprijzen.
Ik blijf bij de conclusie dat de in geschil zijnde waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar d.d. 1 oktober 2013 en vermindering van de waarde tot € 257.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van het besluit van 17 december 2013.