Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-01-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:239, 14/00544
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-01-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:239, 14/00544
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 28 januari 2016
- Datum publicatie
- 11 april 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:239
- Zaaknummer
- 14/00544
Inhoudsindicatie
Semibungalow met loze ruimte boven portalen aan voor- en achterzijde en woonkamer. De eerste verdieping, te weten de ruimte boven de woonkamer, is niet bewoonbaar vanwege het ontbreken van een vloer op het puntvormige plafond van de woonkamer.
Het Hof volgt het standpunt van de Heffingsambtenaar dat in de loze ruimten boven beide portalen weliswaar geen kamer gerealiseerd kan worden, maar dat wel sprake is van bergruimten en dat die tot de inhoud van de woning gerekend moeten worden. Het Hof overweegt daartoe dat iedere woning hoeken kent die lastig bereikbaar en niet als slaapkamer bruikbaar zijn en dat nu belanghebbende niet heeft weersproken dat de genoemde ruimten als opslagruimte bruikbaar zijn, niet gezegd kan worden dat de ruimten niet benut kunnen worden.
Het Hof volgt de Heffingsambtenaar niet in diens standpunt met betrekking tot de loze ruimte boven de woonkamer, te weten dat bij alle woningen sprake is van loze ruimten hetgeen daardoor geen enkel effect op de waarde van een woning kan hebben. De ruimte boven de woonkamer betreft een heel specifieke loze ruimte die niet gebruikelijk is bij een reguliere woning. Het Hof acht belanghebbendes stelling dat de ruimte boven de woonkamer niet bruikbaar is, aannemelijk. Het Hof heeft vervolgens de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld.
Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00544
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 15 april 2014, nummer AWB 13/6285, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2013 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [postcode] [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vastgesteld op € 338.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2013 bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken de voornoemde beschikking en aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 332.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat het griffierecht door de Heffingsambtenaar aan belanghebbende wordt vergoed en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 20.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 19 juni 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is toen verschenen en gehoord belanghebbende. Namens de Heffingsambtenaar is, met kennisgeving vooraf, niemand ter zitting verschenen.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof.
Aan het einde van deze zitting heeft het Hof het onderzoek geschorst en aangekondigd dat de Heffingsambtenaar de gelegenheid krijgt om schriftelijk te reageren op de pleitnota inclusief bijlagen van belanghebbende.
Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
De Heffingsambtenaar heeft bij brief van 1 juli 2015 gereageerd op de toegezonden pleitnota.
Belanghebbende heeft bij brief van 29 juli 2015 gereageerd op de brief van 1 juli 2015 van de Heffingsambtenaar.
De tweede zitting heeft plaatsgehad op 4 december 2015. Beide partijen zijn met kennisgeving niet verschenen. Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de tweede zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woning gelegen aan de [a-straat] 28 te [postcode] [woonplaats] . De woning, gebouwd in 1979, is een vrijstaande semibungalow met een inpandige garage. De inhoud van het object bedraagt circa 850 m3 en het perceeloppervlak bedraagt circa 781 m2. De eerste verdieping, te weten de ruimte boven de woonkamer, is niet bewoonbaar vanwege het ontbreken van een vloer op het puntvormige plafond van de woonkamer. Op 6 april 2006 heeft belanghebbende de woning gekocht voor een bedrag van € 310.000.
De WOZ-waarde van de onroerende zaak is bij de in geschil zijnde beschikking voor 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 338.000. De Rechtbank heeft deze waarde in goede justitie nader vastgesteld op € 332.000.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase een taxatieverslag en een taxatiematrix ingebracht. Uit het taxatieverslag en de taxatiematrix volgt een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2012 van € 338.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van vier rond de waardepeildatum verkochte objecten in de beoordeling betrokken (hierna: de referentieobjecten van de Heffingsambtenaar): [b-straat] 28 te [woonplaats] (een vrijstaande villa dan wel landhuis met bouwjaar 1978 op 5 januari 2012 verkocht voor € 575.000), [c-straat] 42 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1984 op 1 augustus 2011 verkocht voor € 285.000), [d-straat] 92 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1979 op 16 september 2011 verkocht voor € 220.000) en de [e-straat] 15 te [woonplaats] (een vrijstaande semibungalow met bouwjaar 1974 op 6 februari 2012 verkocht voor € 735.000). In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste taxatiematrix ingebracht. Ten opzichte van de in eerste aanleg ingebrachte matrix is, conform de uitspraak van de Rechtbank, rekening gehouden met een waardecorrectie van € 17.000 voor de loze ruimte boven de woonkamer.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012.
Belanghebbende stelt zich – naar het Hof begrijpt – primair op het standpunt dat de WOZ-waarde € 292.870 bedraagt en stelt daartoe dat rekening moet worden gehouden met het aankoopbedrag van de woning in 2006, met de factoren Kwaliteit, Onderhoud, Voorzieningenniveau en Ligging van respectievelijk 3, 2, 1 en 2 en met de omstandigheid dat sprake is van een structurele fout in de WOZ-waardering na de aankoop in 2006 als gevolg waarvan de WOZ-waarde jaarlijks ca. € 39.323 te hoog wordt vastgesteld.
Subsidiair stelt belanghebbende zich – naar het Hof begrijpt – op het standpunt dat de WOZ-waarde € 303.00 bedraagt en stelt daartoe dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten als gevolg van zowel de beperkte gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak als van de ligging van de onroerende zaak, alsmede dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat belanghebbende de bepleite WOZ-waarde onvoldoende heeft onderbouwd met behaalde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De Heffingsambtenaar bepleit de door de Rechtbank nader vastgestelde WOZ-waarde van € 332.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter eerste zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof verstaat, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de WOZ-waarde primair tot € 292.870 en subsidiair tot € 303.000, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.