Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-07-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2983, 15/01002
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-07-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2983, 15/01002
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 14 juli 2016
- Datum publicatie
- 30 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:2983
- Zaaknummer
- 15/01002
Inhoudsindicatie
WOZ waarde agrarisch object. Belanghebbende exploiteert een biologische varkenshouderij. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar terecht aansluiting heeft gezocht bij de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Op de kengetallen heeft de Heffingsambtenaar een correctie toegepast van 15% op de waarde van de stallen omdat de bouw van een biologische varkenshouderij afwijkt van die van een intensieve varkenshouderij. Verder heeft de Heffingsambtenaar voor de waarde van de grond aansluiting gezocht bij de gerealiseerde verkooptransacties van agrarische objecten in de regio waaruit een lagere grondwaarde volgt dan die volgens de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01002
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 11 juni 2015, nummer SHE 14/2919 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 1.463.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen OZB 2014 bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 18 augustus 2014 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 1.414.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 1.321.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar tevens veroordeeld in de kosten van beroepsprocedure tot een bedrag van € 97,80 en heeft bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote, mevrouw [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en mevrouw [C] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een woning met een agrarisch bedrijf. De onroerende zaak omvat een in 2005 gebouwde woning met een inhoud van 736 m3 en twee dakkapellen, een carport van 20 m2 gebouwd in 2008, een vrijstaande garage van 40 m2 en overkapping/luifel bij woning van 40 m2 gebouwd in 2008, een houten berging/schuur van 7 m2 gebouwd in 2010, een schuur van 472 m2 gebouwd in 2004 (in gebruik als winkel- en bergruimte en opslagloods) en twee in 2005 gebouwde varkensstallen met mestkelders, waarvan de oppervlakte 2.100 m2 respectievelijk 1.500 m2 bedraagt en de mestkelders samen een totale capaciteit hebben van 1.061 m3. Daarnaast is er erfverharding van circa 1.750 m² en een plaats-/sleufsilo van 740 m² aanwezig. De varkenstallen zijn ingericht voor een biologische varkenshouderij. De grond behorend bij de woning bedraagt ongeveer 1.125 m² en de grond bij niet-woning bedraagt ongeveer 9.375 m².
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum onderbouwd met een taxatierapport van 26 januari 2015, opgesteld door de heer [D] , gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: taxateur [D] ). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport bepaald op € 1.321.000. De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzers).
Blijkens het taxatierapport zijn de regionale agrarische verkopen geanalyseerd, met als doel kennis te nemen van de regionale agrarische markt en een beeld te verkrijgen van de te hanteren grondwaarde. Uit deze analyse volgt dat de in de regio gerealiseerde grondprijs lager is dan de grondwaarde zoals vermeld in de Taxatiewijzers. De volgende regionale agrarische verkopen zijn in het taxatierapport opgenomen: een object aan de [b-straat] 6 te [E] , een object aan de [c-straat] 6a te [F] en een object aan de [d-straat] 17 te [G] . De objecten aan de [b-straat] te [E] en de [c-straat] te [F] betreffen intensieve varkenshouderijen.
In het taxatierapport zijn onder meer de objectgegevens van de onroerende zaak en de onderbouwende marktgegevens van de voormelde agrarische verkopen opgenomen. Daarnaast zijn de kengetallen van de Taxatiewijzer, een voorbeeldberekening en een luchtfoto van de onroerende zaak bijgevoegd. De Heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat met de specifieke eigenschappen van een biologische varkenshouderij rekening is gehouden door een korting van 15% toe te passen op de totale waarde van de varkensstallen en de mestkelders. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat een correctie van 10% betrekking heeft op de overkapping van de stallen en een correctie van 5% ziet op de installaties van een biologische varkenshouderij.
Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum onderbouwd met een gedeelte van een taxatierapport van 12 september 2013, opgemaakt door de heer [H] , van [J] te [K] , makelaar- en taxateur van onroerende goederen, gespecialiseerd in agrarische bedrijven en landbouwgronden. De waarde van de onroerende zaak is – volgens de waardematrix in dit taxatierapport – vastgesteld op € 1.035.000 en de executiewaarde is bepaald op € 725.000. Belanghebbende heeft ter zitting opgemerkt dat de betreffende taxatie is verricht in het kader van de herfinanciering van de onroerende zaak.
Belanghebbende heeft in de procedure voor de Rechtbank tevens een ontwerp leveringsakte d.d. 17 april 2014 ingebracht betreffende een onroerende zaak, omvattend een woonhuis met bedrijfsgebouwen in gebruik als biologische varkenshouderij, aan de [e-straat] 2 te [L] . De totale oppervlakte van het verkochte bedraagt 17.459 m² en de verkoopprijs is € 250.000.
De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verlaagd naar € 1.321.000 conform de door de Heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.035.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.321.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 1.035.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.