Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-07-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3115, 15/00512

1. Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 2014 als waardepeildatum 1 januari 2013.

2. De methoden waarmee de waarde in het economische verkeer wordt bepaald, zijn vastgesteld in artikel 17 van de Wet WOZ in samenhang met de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Het complex aan regels bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen de volgende methoden kunnen worden gebruikt:

-

huurwaardekapitalisatiemethode,

-

vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en

-

discounted-cashflowmethode.

3. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de kennelijke opvatting van de Rechtbank dat een kantoorobject altijd gewaardeerd moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, onjuist is. Het uitgangspunt van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, is en blijft de waarde in het economische verkeer en de gekozen methode is slechts een alternatief om die waarde te kunnen bepalen. De gegevens die aan de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor ten grondslag liggen, moeten wel aantoonbaar zijn. De Heffingsambtenaar dient derhalve de waardeberekening te onderbouwen en inzichtelijk te maken met daadwerkelijk gerealiseerde marktgegevens.

4. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarden van de onroerende zaken, beroept zich ter onderbouwing van de in hoger beroep door hem verdedigde waarden van € 2.664.000 ( [a-straat] 1) en € 5.102.000 ( [a-straat] 5) op het taxatierapport van de taxateur [E] van 1 juli 2015. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de huurwaardekapitalisatiefactor gehanteerde, rond de peildatum verkochte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken en voorts dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurprijzen niet altijd stroken met de feitelijk voor de referentieobjecten betaalde huurprijzen, waardoor de door de Heffingsambtenaar toegepaste kapitalisatiefactor van 11,3 te hoog is. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken, dat door hem gehanteerde marktgegevens bruikbaar zijn.

5. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de Heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken om als basis te dienen voor de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor en daarmee voor de berekening van de waarden van de onroerende zaken. Het referentieobject Beemdstraat 8 t/m 14, verkocht in een dalende markt in verhuurde staat op 1 december 2011 voor € 2.000.000, is, anders dan de onroerende zaken, gelegen buiten het centrum, heeft een geheel andere bouwstijl en uitstraling dan de onroerende zaken, en heeft slechts een oppervlakte van 1.028 m2, met 21 parkeerplaatsen, terwijl de onroerende zaken een oppervlakte hebben van respectievelijk 1.523 m2, met slechts 15 parkeerplaatsen ( [a-straat] 1), en 2.948 m2, met 25 parkeerplaatsen ( [a-straat] 5). Het referentieobject [b-straat] 17 met 2.080 m2 oppervlakte, verkocht op 19 juli 2012 voor € 1.850.000, is een gedateerd pand uit de jaren vijftig met een geheel andere bouwstijl en uitstraling dan de onroerende zaken en reeds daarom niet bruikbaar.[c-straat] 131, met 1.442 m2 oppervlakte, op 31 maart 2014 in verhuurde staat verkocht voor € 1.725.000, is anders dan de onroerende zaken gelegen buiten het centrum en heeft een geheel andere bouwstijl en uitstraling dan de onroerende zaken. Voorts vormt de bij de verkoop behaalde prijs van dit object naar het oordeel van het Hof eerder een aanwijzing dat de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde van de onroerende zaken te hoog is.[d-straat] 10 acht het Hof evenmin bruikbaar nu het een volumineus kantorenpand uit de jaren zestig betreft, met een oppervlakte van 11.100 m2, met een geheel andere bouwstijl dan de onroerende zaken, dat bovendien in mei 2011 verkocht is op basis van een 9-jarige huurovereenkomst met de gemeente [A] van € 2.200.000 per jaar (vergelijk HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169).

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem aangedragen verkooptransacties de huurwaardekapitalisatiefactor van 11,3 niet aannemelijk heeft gemaakt. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken en deze referentieobjecten zijn naar het oordeel van het Hof dermate groot, dat de voor die referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen geen of althans onvoldoende steun bieden aan de door de taxateur gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor en daarmee aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarden.

6. Het Hof komt derhalve tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van de onroerende zaken niet aannemelijk heeft gemaakt.

7. Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van de door haar in hoger beroep verdedigde waarden van € 1.579.786 ( [a-straat] 1) en € 3.025.479 ( [a-straat] 5) op het taxatierapport van de taxateur [F] , verbonden aan [G] B.V. te [A] , van 21 januari 2015. Weliswaar resulteert dit taxatierapport in waarden per 1 januari 2013 van € 1.612.050 ( [a-straat] 1) en € 3.272.950 ( [a-straat] 5), doch uitgaande van de door de Rechtbank vastgestelde lagere huurwaarden per m2 van het kantoor en van de parkeerplaatsen, dan waarmee belanghebbendes taxateur heeft gerekend, concludeert belanghebbende in haar hoger beroepschrift tot lagere waarden. Belanghebbende komt aan de hand van de door haar aangedragen marktgegevens tot een kapitalisatiefactor van 6,7.

8. Belanghebbende gaat bij haar waardeberekening derhalve eveneens uit van de huurwaardekapitalisatiemethode, doch stelt dat zij dit uitsluitend doet om aan te tonen dat de waardeberekening van de Heffingsambtenaar ook uitgaande van die methode niet juist is. In wezen verdedigt belanghebbende de toepassing van de vergelijkingsmethode. Die methode, waarvan de huurwaardekapitalisatiemethode een variant vormt, is zoals reeds hiervoor onder 2 overwogen, een toegestane methode van waardebepaling. Naar het oordeel van het Hof zijn de referentieobjecten, die ter onderbouwing zijn opgenomen in het taxatierapport van belanghebbende, echter eveneens onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken. Het gaat hierbij om [H] 120-159 (een volumineus kantorenpand van 11.526 m2, gelegen buiten het centrum), [e-straat] 2, [f-straat] 39, [g-straat] 72-74 en [c-straat] 77 (alle gelegen buiten het centrum en met een geheel andere bouwstijl en uitstraling). Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat zij met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaken voldoende rekening heeft gehouden.

9. Het Hof acht om deze reden de door belanghebbende in hoger beroep bepleite waarden evenmin aannemelijk gemaakt.

10. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen verdedigde waarden van de onroerende zaken niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarden in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 op de waardepeildatum 1 januari 2013 in goede justitie vast op € 2.000.000 en de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 op € 4.000.000.

11. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [A] vaststellen op € 2.000.000 en van de onroerende zaak [a-straat] 5 te [A] op € 4.000.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende zaakbelastingen.

12. Nu de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 497 te vergoeden.

13. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een vergoeding in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

14. Belanghebbende heeft deze kosten ter zitting beperkt tot een tegemoetkoming in de kosten van het door [G] B.V. op 21 januari 2015 uitgebrachte taxatierapport, en wel conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties van 8 januari 2013. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard daarmee in te stemmen.

15. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op € 520 (8 uren x € 65 per uur).

16. Gelet op al het vorenoverwogene moet worden beslist als bovenvermeld.

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.

d. de gronden van het beroep in cassatie