Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-08-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3773, 15/01117

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 25 augustus 2016

Datum publicatie: 7 december 2016

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:3773

Zaaknummer: 15/01117

Inhoudsindicatie

Het Hof komt tot het oordeel dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op een bedrag van € 530.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/01117

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 23 juli 2015, nummer SHE 14/4094 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 31 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2013, is vastgesteld op € 578.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 opgelegd ter hoogte van € 728 (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag, zijn na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 45 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2016 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] , taxateur (RT).

1.5.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar circa 1920; 445 m³) met aangebouwde woonruimte (circa 325 m³), een dakkapel, een vrijstaande hobbyruimte (190 m³), een vrijstaande berging (45 m³) en twee overkappingen (15 m² respectievelijk 28 m²) en een dierenverblijf. De onroerende zaak heeft een totaal perceeloppervlakte van 1.935 m². De Heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak geen rekening gehouden met de waarde van het dierenverblijf.

2.2.

De onroerende zaak is gelegen aan een redelijk rustige doorgaande weg in het tot de gemeente [woonplaats] behorende kerkdorp [D] en is aan de achterzijde vrij gelegen met zicht over landerijen en het [E] .

2.3.

De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door de taxateur, de heer [C] , RT, opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken referentiepanden. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een matrix. Als referentiepanden zijn door taxateur [C] genoemd (alle gelegen in [woonplaats] ):

[b-straat] 18, verkocht op 3 februari 2014, transactieprijs € 390.000;

[b-straat] 52, verkocht op 13 mei 2013, transactieprijs € 540.000 en

[c-straat] 25, verkocht op 29 november 2013, transactieprijs € 500.000.

2.4.

Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak in de beschikking op een te hoog niveau is vastgesteld op het door de taxateur, de heer [F] , RT, opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken referentiepanden. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een matrix. Belanghebbende heeft in hoger beroep als bijlage bij het hoger beroepschrift een herziene taxatiematrix overgelegd. Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een waarde van € 495.000 en subsidiair een waarde van € 535.000.

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.

3.2.

Ter zitting van het Hof heeft de belanghebbende aangegeven dat hij, voor het geval alleen het referentiepand aan de [b-straat] 52 te [woonplaats] als geschikt referentiepand zou resteren, een waarde van de onroerende zaak van € 535.000 bepleit en dat deze waardering als subsidiair standpunt heeft te gelden. Verder heeft belanghebbende zijn grief gehandhaafd ter zake van de indexering van een transactieprijs vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Voorts heeft belanghebbende bepleit dat de hobbyruimte intern opgenomen had dienen te worden voordat de Heffingsambtenaar, vanwege het vermeende, hoge voorzieningenniveau van deze hobbyruimte, een relatief hoge waarde aan deze ruimte had kunnen toekennen. Voor het overige heeft belanghebbende ter zitting gepersisteerd in zijn standpunten.

3.3.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof met betrekking tot de waardering van de bij de onroerende zaak aanwezige hobbyruimte verdedigd dat, gelet op de normaliter in dergelijke ruimtes aanwezige voorzieningen, een hoge waarde per m³ op zijn plaats is. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband toegelicht dat de waardering van de objectonderdelen grond en bijgebouwen, waaronder de hobbyruimte, als eerste bepaald worden en dat de waardering van het hoofdgebouw vervolgens als restpost fungeert. Gelet op deze systematiek kan de waardering van het hoofdgebouw per m³ lager uitvallen dan de waardering van een bijgebouw per m³. Bij de waardering van een bijgebouw, zoals de onderhavige hobbyruimte, wordt gerekend met een waarde van € 350 per m³ tot een inhoud van 100 m³ en daarboven met een waarde van € 175 per m³, zodat in dit geval voor de hobbyruimte met een inhoud van 190 m³ de waarde, aldus de Heffingsambtenaar, € 267 per m³ bedraagt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat er drie grondstaffels gebruikt worden binnen de gemeente [woonplaats] . Er is een grondstaffel voor het centrumgebied van [woonplaats] , een grondstaffel voor wijken aan de rand van de bebouwing en een grondstaffel voor het buitengebied. De Heffingsambtenaar heeft zowel bij de waardering van het perceel van de onroerende zaak als van de referentiepanden de grondstaffel voor de randbebouwing gebruikt. Voor het overige heeft de Heffingsambtenaar ter zitting gepersisteerd in zijn standpunten.

3.4.

Belanghebbende verdedigt in hoger beroep primair een waarde van € 495.000 en subsidiair een waarde van € 535.000. De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de in de beschikking opgenomen waarde van € 578.000.

3.5.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar 3.2 en 3.3.

3.6.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op € 495.000 en subsidiair op € 535.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

3.7.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4 Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 als waardepeildatum 1 januari 2013.

4.2.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het taxatierapport van de taxateur, de heer [C] . Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de in dit rapport gebruikte referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak respectievelijk dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de bestaande verschillen tussen de referentiepanden en de onroerende zaak. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last het tegendeel aannemelijk te maken (Hoge Raad 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).

4.3.

Het Hof stelt voorop dat, uitgaande van belanghebbendes, niet weersproken, opgave in het hoger beroepschrift van de data waarop ter zake van de referentiepanden de koopovereenkomsten zijn gesloten en die waarop die panden zijn geleverd, niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen die data. De Heffingsambtenaar mocht daarom voor de indexatie van de transactieprijs van deze panden naar een waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 uitgaan van de leveringsdatum (Hoge Raad 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113). Belanghebbendes grief over het onjuiste aanvangsmoment van indexatie faalt daarom.

4.4.

Het Hof acht het door de Heffingsambtenaar opgevoerde referentiepand aan de [b-straat] 18 te [woonplaats] onvoldoende vergelijkbaar, omdat dit pand veel dichter bij de kern van [woonplaats] gelegen is, een veel kleinere inhoud (inhoud hoofdgebouw plus inhoud aanbouw woonruimte 415 m³) dan de onroerende zaak (inhoud hoofdgebouw plus inhoud aanbouw woonruimte 770 m³) en een aanmerkelijk kleiner perceeloppervlak (840 m² indien het weiland buiten beschouwing wordt gelaten) heeft. Het Hof acht daarom dit pand niet bruikbaar als referentiepand. Hetzelfde heeft te gelden voor het referentiepand aan de [c-straat] 25 te [woonplaats] . Dit referentiepand is weliswaar qua inhoud (hoofdgebouw 765 m³) goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, echter qua perceeloppervlakte (589 m²) is het dat niet. Aangezien ook dit referentiepand binnen de dorpskern van [woonplaats] ligt, maken de verschillen in ligging en perceeloppervlakte dat [c-straat] 25 naar het oordeel van het Hof niet geschikt is als referentiepand.

4.5.

Aangezien het referentiepand aan de [b-straat] 52 te [woonplaats] geen grote verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en uitstraling vertoont met de onroerende zaak acht het Hof dit pand in zoverre voldoende vergelijkbaar. Dit referentiepand ligt echter niet in het kerkdorp [D] maar dichter bij de kern van [woonplaats] .

4.6.

Naar het oordeel van het Hof kan in het onderhavige geval, gelet op het verschil in ligging (zie 4.5), de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet worden onderbouwd met het transactiecijfer van slechts één referentiepand. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij met het verschil in ligging voldoende rekening heeft gehouden. Voor de waardering van beide percelen is de grondstaffel voor wijken aan de rand van de bebouwing gebruikt. Gelet op het feit dat in de nabije omgeving van [b-straat] 52 meer voorzieningen zijn dan in het kerkdorp [D] , heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat ondanks dit verschil in voorzieningenniveau terecht dezelfde grondstaffel gebruikt is voor zowel de onroerende zaak als de [b-straat] 52. Evenmin is aannemelijk geworden dat het gebrek aan voorzieningen in [D] meer dan gecompenseerd wordt door de “fraaie ligging van dit object ten opzichte van de referenties”.

4.7.

Verder heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat aan de bij de onroerende zaak gelegen hobbyruimte per m³ een hogere waarde moet worden toegekend dan aan het hoofdgebouw per m³. Bij gebreke van een inpandige opname waaruit kan blijken wat de reden is van dit verschil in prijs per m³, blijft dit verschil onverklaarbaar. Het Hof acht het hierbij niet relevant dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarderingssystematiek, waarbij de waardering per m³ van het hoofdgebouw als restpost fungeert, kan leiden tot een verschil in waardering per m³ van het hoofdgebouw en de hobbyruimte.

4.8.

Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde van € 578.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.9.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van primair € 495.000 en subsidiair € 535.000, verwezen naar de transactieprijs van het pand aan de [b-straat] 52 te [woonplaats] en naar transactieprijzen van twee andere panden, namelijk het pand aan de [d-straat] 1 te [woonplaats] (bouwjaar 1930, inhoud 450 m³, perceeloppervlakte 6.755 m²) en het pand aan de [e-straat] 11 te [G] (bouwjaar 1892, inhoud 700 m³, perceeloppervlakte 1.412 m²).

4.10.

Het Hof acht het pand aan de [d-straat] 1 te [woonplaats] , gelet op inhoud van de woning, onderhoudstoestand en uitstraling, onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het Hof acht ook het pand aan de [e-straat] 11 te [G] ongeschikt als referentiepand, omdat het dorp [G] deel uitmaakt van een andere gemeente, namelijk de gemeente [H] . Hier doet niet aan af dat dit pand hemelsbreed slechts enkele kilometers verwijderd is van de onroerende zaak.

4.11.

Hierboven onder 4.6 is reeds overwogen dat in het onderhavige geval met het transactiecijfer van slechts één referentiepand, [b-straat] 52, gelet op het verschil in ligging (zie 4.5), de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet kan worden onderbouwd.

4.12.

Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 in goede justitie vast op € 530.000.

Slotsom

4.13.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen, de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een bedrag van € 530.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 123 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten

4.15.

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.16.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op 1 (punt voor het indienen van het bezwaarschrift) x € 246 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 246.

4.17.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in de proceskosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten voor het indienen van het beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is € 992 voor het beroep bij de Rechtbank; en op 2 (punten voor het indienen van het hoger beroepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), dat is € 992 voor het hoger beroep bij het Hof; derhalve in totaal op € 1.984.

4.18.

De door belanghebbende gevraagde deskundigenvergoeding ter zake van het opstellen van een taxatierapport stelt het Hof vast op 2 (uur) x € 50 te vermeerderen met 21% BTW, is in totaal € 121, conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2012, 26039).

4.19.

Gesteld nog gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.