Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-09-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4373, 15/01096
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-09-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4373, 15/01096
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 29 september 2016
- Datum publicatie
- 17 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:4373
- Zaaknummer
- 15/01096
Inhoudsindicatie
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013. Het Hof acht beide partijen er niet in geslaagd om de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken. Zo verwerpt het Hof twee referentieobjecten van de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende heeft gesteld mag de Heffingsambtenaar gebruik maken van referentieobjecten die zijn gelegen in een andere kern, omdat niet aannemelijk is geworden dat er in de kern waarin de onroerende zaak is gelegen voldoende referentieobjecten voorhanden zijn.
Ten aanzien van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten overweegt het Hof dat belanghebbende in zijn matrix rekenfouten heeft gemaakt bij de herleiding van het verschil in bouwjaar tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Verder is belanghebbende bij één van de referentieobjecten uitgegaan van een onjuiste inhoud.
Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 330.000
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01096
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 10 juli 2015, nummer AWB/ROE 15/57, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 382.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikking) en de tegelijkertijd aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag ozb).
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken de WOZ-beschikking verlaagd naar een waarde van € 358.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 18 augustus 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] , taxateur.
Belanghebbende (gemachtigde) heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een luchtfoto overgelegd waarop de afstand tussen de onroerende zaak en de door de Heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten wordt aangeduid.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd waarin de berekening van de door de Heffingsambtenaar toegepaste grondstaffel nader wordt uitgewerkt.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1996 met een inhoud van 743 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 559 m².
Ter onderbouwing van de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 358.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 6 maart 2015 door taxateur [C] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport [C] ). De in het rapport [C] bepaalde waarde van € 366.000 wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopcijfers van [b-straat] 20 te [woonplaats] , [c-straat] 4 en [c-straat] 12, beide gelegen te [D] en [d-straat] 3 te [E] , zoals vermeld in de bij het rapport [C] behorende matrix.
Belanghebbende heeft de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 303.000 onderbouwd met het op 14 mei 2014 opgemaakte taxatierapport van taxateur [F] (hierna: het rapport [F] ) en de daarbij behorende matrix van de onroerende zaak en referentieobjecten. De door belanghebbende verdedigde waarde van € 303.000 wordt onderbouwd aan de hand van de in de matrix vermelde verkoopcijfers van [b-straat] 20, [b-straat] 28 en [e-straat] 2 te [woonplaats] .
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zoals vervat in de uitspraak op bezwaar, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en bepleit een WOZ-waarde van € 303.000. De Heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben hieraan ten zitting nog het volgende toegevoegd:
Belanghebbende (gemachtigde)
- De verkoop van [c-straat] 4 betreft een familietransactie. Deze verkoop is niet terug te vinden in de makelaarsdatabase. [c-straat] 4 is dan ook niet aangeboden op de markt. Het betreft de verkoop van een zekere meneer [G] , geboortejaar 1975 aan een andere meneer [G] , geboortejaar 1946. Het is een verkoop van zoon aan vader. Uit de notariële akte van verkoop blijkt dat een makelaar de waarde van [c-straat] 4 heeft getaxeerd en dat aan de hand daarvan de (markt)waarde is bepaald. Dit laatste neemt niet weg dat het spel van vraag en aanbod niet is gespeeld.
- Ook de verkoop van [c-straat] 12 betreft een familietransactie. Bovendien blijkt uit de notariële akte dat het gaat om een ruiltransactie. Ik betwist dat er sprake is van een normale markttransactie.
- Ik kan geen gegevens vinden over de door de Heffingsambtenaar aangehaalde verkooptransactie van [d-straat] 3 op [december] 2011. Ik heb alleen toegang tot de gegevens van de laatste verkoop van een object. [d-straat] 3 is op 19 september 2015 verkocht voor een bedrag van € 347.000. Omdat ik geen gegevens heb over verkooptransactie van [d-straat] 3 die door de Heffingsambtenaar wordt gebruikt, is het voor mij moeilijk om te beoordelen of daar toen iets bijzonders heeft gespeeld.
- De Heffingsambtenaar heeft, met uitzondering van [b-straat] 20, gekozen voor referentieobjecten die zijn gelegen in andere kernen. Dat kan, maar ik stel mij op het standpunt dat er in [woonplaats] zelf voldoende geschikte referentieobjecten zijn gelegen, zodat daarvan moet worden uitgegaan.
- Ik ben met het Hof van mening dat het vreemd is dat in de door mij overgelegde matrix het verschil in bouwjaar tussen de onroerende zaak en [b-straat] 20 en [e-straat] 2 wordt gecorrigeerd met een minfactor. Er wordt namelijk van oud naar nieuw gerekend. Bij deze referentieobjecten zou een plusfactor gehanteerd moeten worden. De ten aanzien van [b-straat] 28 gehanteerde correctiefactor lijkt mij juist.
- Ik trek [e-straat] 2 in als referentieobject. De twee andere referentieobjecten die ik heb gebruikt zijn beter vergelijkbaar met de onroerende zaak.
Heffingsambtenaar
- Uit de verkoopadvertentie van [b-straat] 28 blijkt dat de totale inhoud, inclusief die van de bijgebouwen, 535 m³ bedraagt. Het woongedeelte van [b-straat] 28 heeft een inhoud van 485 m³. Belanghebbende gaat ten onrechte ervan uit dat het woongedeelte een inhoud van 535 m³ heeft.
- Belanghebbende stelt dat er bij de verkopen van [c-straat] 4 en [c-straat] 12 sprake is van familietransacties. Het enkele feit dat de verkoper en koper dezelfde achternaam hebben, rechtvaardigt naar mijn mening niet de conclusie dat er sprake is van een familietransactie. De gemeente krijgt de verkoopinformatie over de referentieobjecten van het Kadaster. Zij controleren onder andere of er sprake is van verkoop aan gelieerde partijen. Het Kadaster heeft aangegeven dat er sprake is van een bruikbare verkoop onder zakelijke omstandigheden.
- Ik stel mij op het standpunt dat de referentieobjecten [c-straat] 4, [c-straat] 12 en [d-straat] 3, die in andere kernen dan de onroerende zaak zijn gelegen, goed bruikbaar zijn als referentieobject. Een aspirant-koper zal zich niet uitsluitend op [woonplaats] focussen. Waarom kan dan niet worden uitgegaan van referentieobjecten in een andere kern? Ik ben uitgegaan van kernen waarvan de voorzieningen gelijk zijn en waarbij de afstand tot [H] , waar de hoofdvoorzieningen zijn gelegen, gelijk is.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 303.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.