Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-10-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4605, 15/01210

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 13 oktober 2016

Datum publicatie: 21 februari 2017

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:4605

Zaaknummer: 15/01210

Inhoudsindicatie

Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie vast op € 500.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/01210

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [plaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 21 september 2015, nummer SHE 15/116 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Haaren, hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB).

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 27 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 19 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 568.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag OZB 2014 bekend gemaakt. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 2 december 2014 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB 2014 gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] .

1.5.

Het Hof heeft na afloop van de zitting het onderzoek gesloten.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak betreft een semi-bungalow uit het jaar 1969, bestaande uit een hoofdgebouw van 499 m3, een garage van 125 m3, twee bergingen van respectievelijk 34 m3 en 95 m3, en twee aangebouwde woonruimtes van 216 m3 respectievelijk 62 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.900 m2. Tegenover de onroerende zaak zijn een [winkel] en een [restaurant] restaurant gevestigd. Aan de achterzijde van het perceel liggen landerijen.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, dat op 11 maart 2015 is opgesteld door de taxateur, de heer [B] . In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de volgende, in Haaren gelegen, referentiepanden in ogenschouw genomen: [b-straat] 30, [b-straat] 40, [c-straat] 34, [d-straat] 2, [e-straat] 7 en [a-straat] 34. In voornoemd taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. Hieruit blijkt dat de waarde van de grond wordt vastgesteld door toepassing van grondstaffels, die als volgt zijn gespecificeerd:

‘“grondstaffel buiten centrum”

1. m2 – 500 m2 a € 244 per m2

501 m2 – 750 m2 a € 188 per m2

751 m2 – 1.000 m2 a € 165 per m2

> 1.000 m2 a € 6 per m2

“grondstaffel centrum”:

1. m2 – 500 m2 a € 423 per m2

501 m2 – 750 m2 a € 282 per m2

751 m2 – 1.000 m2 a € 188 per m2

> 1.000 m2 a € 6 per m2 ’.

2.3.

Belanghebbende heeft in eerste aanleg ook een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 9 januari 2015 door taxateur [D] . In dit rapport heeft de waardering van de onroerende zaak plaatsgevonden op basis van de zogenoemde KOLDU-score, dat wil zeggen dat rekening is gehouden met kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport blijkt tevens dat rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak en dat de waardering is gebaseerd op de vergelijkingsmethode. In dit rapport zijn luchtfoto’s opgenomen van de in het rapport betrokken, in Haaren gelegen, referentiepanden aan de [b-straat] 40, de [c-straat] 34 en [f-straat] 12. De WOZ-waarde volgens het taxatierapport van de heer [D] bedraagt € 472.000. In dit rapport staat dat gelet op de voorgenomen schaliegas proefboorlocatie op een afstand van 2.050 meter van de onroerende zaak rekening is gehouden met een waardedrukkend effect van 5% van de kavelprijs per m².

2.4.

In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe matrix overgelegd. In deze matrix wordt uitgegaan van de in Haaren gelegen referentiepanden aan de [b-straat] 40, [c-straat] 34, [f-straat] 12 en [d-straat] 2 en wordt eveneens gewerkt met KOLDU-scores. De waarde van de onroerende zaak is daarbij berekend op € 473.363.

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een waarde van de onroerende zaak van € 449.000, en subsidiair een waarde van € 473.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 568.000.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. Belanghebbende heeft het in eerste aanleg ingenomen standpunt over de waardedrukkende gevolgen van de voorgenomen schaliegas proefboorlocaties ingetrokken.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op een bedrag van € 449.000 dan wel op een bedrag van € 473.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.