Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-10-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4606, 15/01233

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 13 oktober 2016

Datum publicatie: 21 februari 2017

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2016:4606

Zaaknummer: 15/01233

Inhoudsindicatie

Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak (een agrarisch bedrijf) aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie vast op € 750.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 15/01233

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 5 oktober 2015, nummer SHE 15/702 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 5] - [plaats 3] , hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB).

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 27 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 1.285.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen OZB 2014 bekendgemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 januari 2015 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 937.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 895.000 en de aanslag(en) OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft verder bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 331 dient te vergoeden en heeft de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 980.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende, de heer [A] , verbonden aan [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] .

1.6.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van pagina 122 uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen naar waardepeildatum 1 januari 2013 en een kopie van de taxatiekaart van een onroerende zaak aan de [b-straat] 7 te [plaats 1] .

1.7.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een agrarisch bedrijf. Het bedrijf houdt legkippen voor de eierenproductie. De onroerende zaak stamt uit bouwjaar 2004 en omvat pluimveestallen (eierenproductie) met een totale oppervlakte van 5.472 m2, een magazijn/sorteerloods van 485 m2 en een kantoor van 128 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 9.862 m2.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum onderbouwd met een taxatierapport van 31 juli 2015, opgesteld door de heer [E] , WOZ taxateur, gecertificeerd bij [F] te [plaats 2] . De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzers).

Bij het taxatierapport is een opbouw van de WOZ-waarde bijgevoegd. De gemiddelde waarde per m² van de pluimveestallen is daarin vastgesteld op € 178, van het magazijn op € 275 en van het kantoor op € 375. Voor de grond is een waarde van € 11 per m² in aanmerking genomen. De taxateur heeft een correctie van € 58 per m² toegepast voor de pluimveestallen wegens het eenvoudige staltype. Dit resulteert in een correctie van (€ 58 x 5.472 =) € 317.376, en per saldo een gemiddelde waarde per m² van de pluimveestallen van € 120. Verder is een correctie toegepast van € 50.000 wegens de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van het agrarisch bedrijf.

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van maximaal € 500.000, een ‘Analyse referentie bedrijven’ overgelegd waarin van vijf pluimveebedrijven de transactiecijfers uit de periode medio 2012 tot begin 2016 zijn vermeld. Het betreft de volgende referentieobjecten:

-: [c-straat] 7 te [plaats 3] , verkoopdatum 25 september 2013;
-: [d-straat] 9 te [plaats 4] , verkoopdatum 6 oktober 2013;
-: [b-straat] 7 te [plaats 1] , verkoopdatum 11 juli 2012;
-: [e-straat] 15 te [plaats 5] , verkoopdatum 2 maart 2016; en
-: [f-straat] 26-28 te [plaats 6] , verkoopdatum 13 februari 2015.

De waarde van een eventueel aanwezige bedrijfswoning is uit de transactiecijfers geëlimineerd, evenals de waarde van de cultuurgrond. Verder heeft belanghebbende de staloppervlakte en bedrijfscapaciteit (hoeveelheid dieren) als waardebepalende factoren in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft op basis van al deze gegevens een gemiddelde prijs per m² opstalruimte van de referentieobjecten van € 73,35 berekend.

2.4.

Belanghebbende heeft verder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 februari 2016 door haar gemachtigde de heer [A] , makelaar/beëdigd taxateur van onroerende goederen. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 15 januari 2016 is in voormeld rapport vastgesteld op € 430.000. De betreffende taxatie is verricht in het kader van een voorgenomen (fiscale) herstructurering van het agrarische bedrijf.

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 500.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 895.000.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de waarde voor de Wet WOZ van de onroerende zaak tot een waarde van € 500.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.