Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-10-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4705, 15/00947
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-10-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4705, 15/00947
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 20 oktober 2016
- Datum publicatie
- 19 januari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:4705
- Zaaknummer
- 15/00947
Inhoudsindicatie
Waardering schuimrubberfabriek met een oppervlakte van 24.902 m² op een perceel grond van 40.495 m². De door de heffingsambtenaar gebezigde vergelijkingsobjecten zijn opslag/distributiecentra. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de beperkte aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaak en dat hoge kosten moeten worden gemaakt om de onroerende zaak geschikt te maken voor gebruik anders dan als productiefabriek. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Vaststelling in goede justitie.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/00947
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 26 mei 2015, nummer AWB 14/7067, in het geding tussen
belanghebbende,
en
het Hoofd van de afdeling Administratie & Basisregistraties van de gemeente Breda,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden WOZ-beschikking.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 59 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op € 5.642.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikking). Het daartegen gemaakte bezwaar is, bij uitspraak van de Heffingsambtenaar, ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 september 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende de heer [B] als gemachtigde, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] .
Het Hof heeft aan het einde van deze zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bevat een perceel grond van 40.495 m² en een productiefabriek met kantoor uit het oorspronkelijke bouwjaar 1960 en nadien in verschillende jaren verbouwd en uitgebreid. De onroerende zaak wordt gehuurd door [D] die het in gebruik heeft als schuimrubberfabriek . Er zijn diverse hallen voor productie en opslag van technische schuimen, en tezamen met het kantoor beslaan deze een oppervlakte van 24.902 m².
In 2008 is de onroerende zaak verkocht in het kader van een sale-and-lease-back transactie voor € 6.588.806. De gebruiker heeft toen een huurcontract voor de duur van 20 jaar gesloten.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 oktober 2015 door de heer [F] (hierna: taxateur [F] ), die de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 heeft getaxeerd op een bedrag van € 5.647.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van de volgende vergelijkingsobjecten: [b-straat] 47, [XXXX] [0000] , [c-straat] 4, [XXXX] [0001] , [d-straat] 34, alle te [A] . Deze vergelijkingsobjecten betreffen opslag/distributiecentra.
In onderdeel 7 van het taxatierapport is een schema opgenomen van de gerealiseerde huurprijzen per m² rond de waardepeildatum 1 januari 2013 van de hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten. Dit schema bevat onder meer de volgende gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Bruto vloeropp. |
Gem. huur |
|
[b-straat] 47 |
1-2-2013 |
2775 |
€ 39 |
|
[XXXX] [0000] |
1-1-2012 |
4968 |
€ 33 |
|
[c-straat] 4 |
1-1-2012 |
20586 |
€ 29 |
|
[XXXX] [0001] |
1-1-2013 |
6304 |
€ 44 |
|
[d-straat] 34 |
1-3-2013 |
5100 |
€ 38 |
|
gemiddeld |
€ 37 |
Verder is in onderdeel 7 een schema opgenomen van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties, met onder meer de volgende gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Transactiesom |
Bruto vloeropp |
Verkoopsom per m² |
|
[e-straat] 6304-6306 |
31-12-2012 |
€ 1.500.000 |
4510 |
€ 333 |
|
[f-straat] 18K |
17-9-2012 |
€ 1.940.000 |
9296 |
€ 209 |
|
gemiddeld |
€ 271 |
Taxateur [F] heeft de huurwaarde van de onroerende zaak berekend op € 673.967. Daarbij is hij uitgegaan van verschillende huren per m2, afhankelijk van het soort ruimte (kantoor, opslag, productiehal), de etage, en het bouwjaar. Op basis daarvan kan een gemiddelde huurprijs per m² van iets meer dan € 27 worden berekend. Dit bedrag heeft hij vergeleken met de gemiddelde huurprijs per m2 van de vergelijkingsobjecten. Met een huurwaardekapitalisatiefactor van (afgerond) 8,4 heeft hij de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 5.647.000.
Belanghebbende heeft zich ter ondersteuning van haar standpunt onder meer beroepen op een WOZ-taxatierapport van [B] van [G] , opgemaakt op 23 september 2014. In dit rapport is uitgegaan van een huurwaarde op de waardepeildatum van € 569.120 welk bedrag is afgeleid van de huur bij aanvang van het huurcontract in 2008 van € 540.000. De huurwaardekapitalisatiefactor van (afgerond) 7,7 is berekend met behulp van de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie. De taxateur heeft de gezochte waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 4.420.000. Het rapport van [G] bevat beeldmateriaal van het exterieur en interieur van de onroerende zaak.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgestelde WOZ-waarde van € 5.642.000 te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van haar hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op het bezwaarschrift en vermindering van de WOZ-beschikking tot een waarde van € 4.420.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.