Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-11-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5160, 15/01178
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-11-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5160, 15/01178
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 18 november 2016
- Datum publicatie
- 22 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:5160
- Zaaknummer
- 15/01178
Inhoudsindicatie
Het Hof komt tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde WOZ-waarde van €296.000 aannemelijk heeft gemaakt.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01178
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 7 september 2015, nummer AWB 15/684, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerlen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in
het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 76 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op € 296.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2014 ter hoogte van € 525,48 opgelegd. De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 45 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard vanwege schending van artikel 3:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 7:2 van de Awb. Om deze reden heeft de Rechtbank de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigd. De rechtsgevolgen van deze uitspraken heeft de Rechtbank in stand gelaten.
Tegen deze uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Awb hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 september 2016 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord als gemachtigde van belanghebbende, de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hoekwoning uit het bouwjaar 1933. De onroerende zaak heeft een goede ligging en is normaal onderhouden. De kwaliteit van de gebruikte bouwmaterialen is goed. De inhoud van de woning, inclusief aangebouwde woonruimte, is 637 m³. Voorts is de onroerende zaak voorzien van een dakkapel, een kelder (66 m³), een garage (29 m³) en een balkon (8 m²). Het perceel van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 293 m².
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 296.000 op het door de taxateur, de heer [C] (hierna: taxateur [C] ), opgemaakte taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de door taxateur [C] gebruikte referentiepanden). De door taxateur [C] gebruikte referentiepanden zijn gelegen te [plaats] aan de [a-straat] 111, [b-straat] 79, [c-straat] 23 en [d-straat] 33. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van voormelde referentiepanden en van een matrix. Taxateur [C] heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen.
Belanghebbende beroept zich ter onderbouwing van de primair door hem bepleite waarde van € 227.051 op de WOZ-waarden die voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 en het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 zijn toegekend aan de volgende woningen:
[a-straat] 66 (WOZ waarde € 235.000 respectievelijk € 224.000);
[a-straat] 70 (WOZ waarde € 183.000 respectievelijk € 174.000);
[e-straat] 31 (WOZ waarde € 227.000 respectievelijk € 216.000) en
[e-straat] 37 (WOZ waarde € 226.000 respectievelijk € 216.000). Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd “WOZ waarderapport” van Kadasterdata. In dit waarderapport wordt voor peildatum 1 januari 2012 geconcludeerd tot een ‘modelwaarde’ van € 222.320 en tot een waarde ‘o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning’ van € 259.656.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht taxatierapport van de heer [D] , taxateur (hierna: taxateur [D] ). In dit taxatierapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 261.000 en is ter ondersteuning verwezen naar de verkoopcijfers van drie panden (hierna: de door taxateur [D] gebruikte referentiepanden). De door taxateur [D] gebruikte referentiepanden zijn gelegen in [plaats] aan de [f-straat] 15, [g-straat] 18 en [h-straat] 17. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van interieur en exterieur van de onroerende zaak. Het taxatierapport is bovendien voorzien van een matrix. Taxateur [D] heeft de onroerende zaak inpandig en uitpandig opgenomen.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep primair een waarde van € 227.051 en subsidiair een waarde van € 261.000. De Heffingsambtenaar verdedigt de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 296.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat hij primair een waarde bepleit van € 227.051, zulks met een beroep op de WOZ-waarden van de woningen gelegen aan de [a-straat] 66 en 70 en aan het [e-straat] 31 en 37, omdat deze woningen qua type en situering het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Belanghebbende concludeert subsidiair tot een waarde van € 261.000 omdat die waarde, aldus belanghebbende, beter aansluit bij de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 en de waarden zoals opgenomen in het door Kadasterdata opgestelde WOZ waarderapport.
Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar betwist dat de door taxateur [D] gebruikte referentiepanden beter vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak dan de door taxateur Eusen gebruikte referentiepanden. Met name de vergelijkbaarheid van het pand aan de [f-straat] 15 met de onroerende zaak wordt door de Heffingsambtenaar betwist. De Heffingsambtenaar heeft in dit kader gewezen op het type woning (twee-onder-één-kapwoning in plaats van een hoekwoning), het verschil in inhoud en het feit dat het pand aan de [f-straat] 15 in originele staat verkeert en om deze reden van minder niveau is qua constructie, onderhoud en voorzieningen dan de onroerende zaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar er ter zitting op gewezen dat de door taxateur [D] toegepaste “subjectieve locatiecorrectie” van 5% op de opstalwaarde van het pand aan de [g-straat] 18 onvoldoende is om het verschil in ligging met de onroerende zaak te corrigeren. In reactie hierop heeft belanghebbende ter zitting erkend dat het gebruik van het pand aan de [f-straat] 15 wellicht iets minder passend is en dat hij de door de taxateur [D] toegepaste “subjectieve locatie correctie” niet nader kan toelichten. Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij hun reeds ingenomen standpunten.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op een bedrag van € 227.051 (primair) respectievelijk
€ 261.000 (subsidiair) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.