Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-12-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:5582, 16/00444 tot en met 16/03333

Belanghebbende, een woningstichting, is eigenaar van de onderhavige 2.890 onroerende zaken. Deze onroerende zaken betreffen het totale woningareaal (waaronder ook begrepen afzonderlijk te verhuren garages) van belanghebbende in [plaats 2] en [plaats 1] .

- de mate van courantheid op de deelgebieden uitstraling, verhuurbaarheid en verkoopbaarheid;

- ligging dan wel kwaliteit van de omgeving;

- staat van onderhoud;

- inhouds- en oppervlaktemaat.

In het begeleidend bericht merkt de Heffingsambtenaar op dat de modelwaarden nog niet zijn gefiatteerd en er vanuit het systeem geen duidelijke verwijzing naar objecten van belanghebbende is te trekken.

Belanghebbende heeft vervolgens eigen onderzoek verricht en de Heffingsambtenaar over haar algemene bevindingen bij brief van 10 februari 2014 geïnformeerd. Het onderzoek behelsde het uitvoeren van een marktanalyse waarbij de waarde van elke voorbeeldwoning is bepaald aan de hand van referentietransacties. In een bijlage bij deze brief heeft belanghebbende per onroerende zaak haar bevindingen aangegeven alsmede de daarbij door haar berekende WOZ-waarde. Op 12 februari 2014 heeft naar aanleiding van het onderzoek van belanghebbende een bespreking met de Heffingsambtenaar plaats gevonden.

Op 28 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar nagenoeg alle aanslagen opgelegd op basis van de eerder op 18 december 2013 aan belanghebbende gezonden concept-waarden.

De taxateur van de Heffingsambtenaar is vervolgens aan de slag gegaan om de WOZ-waarden van de onroerende zaken aan de hand van de op 13 maart 2014 ontvangen rapportage te controleren. Blijkens een mailbericht van 19 augustus 2014 van de Heffingsambtenaar aan belanghebbende is dit - zakelijk weergegeven - een tijdrovend onderzoek. Daarbij komen, aldus de Heffingsambtenaar, “heel wat onzuiverheden in de objectgegevens naar boven die een behoorlijk uitstralend effect hebben. Bijv. [K] heeft onderzoek op straatniveau gedaan, maar wij doen het naar wijk en buurtniveau en homogeniteit in de bouwaard. Als je dit vergelijkt dan blijkt de ene keer (een deel van) een straat te laag of te hoog. Onderdelen zijn niet correct of ontbreken. Als je dit als gemeente constateert, dan moet je hier iets mee doen. Resultaat is dat je alle 3000 objecten wel moet controleren. Ook worden er objecten nagemeten bij twijfel over de juiste inhoud. In ieder geval zal dit uiteindelijk een behoorlijke kwaliteitsverbetering tot gevolg hebben waardoor toekomstige taxaties meer zuiver zijn.” Op 6 en 12 november 2014 stuurt de Heffingsambtenaar een toelichtend document en een bestand toe aan belanghebbende. Deze vormen tezamen het resultaat van de door de taxateur van de Heffingsambtenaar verrichte (her)taxatie (hierna: het taxatierapport van de Heffingsambtenaar). De systematiek van waarderen bij de initiële systematische analyse en de taxatie is dezelfde, dat wil zeggen dat het woningareaal in referentiegroepen is ingedeeld en waardering heeft plaatsgevonden aan de hand van de voormelde referentiepeilpunten van één modelwoning die representatief is voor de referentiegroep. Vervolgens heeft een vertaalslag plaatsgevonden van de waarde van de modelwoning naar die van de woningen in de referentiegroep.

Op 19 november 2014 heeft belanghebbende aan de Heffingsambtenaar een notitie doen toekomen. De notitie behelst rekenvoorbeelden van woningen aan het [a-straat] en de [b-straat] , beide te [plaats 2] , ter illustratie van het verschil in benadering tussen belanghebbende en de Heffingsambtenaar. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de Heffingsambtenaar door een hoge grondprijs te hanteren in de verhouding tussen de grond- en de opstalwaarde bij woningen met grond ten onrechte de marktwerking uit de waardebepaling haalt. De opstalwaarde wordt daardoor minder belangrijk voor de totale waardering met als gevolg dat de kwalitatieve en kwantitatieve verschillen minder naar voren komen, aldus belanghebbende. De notitie is op 19 november 2014 door partijen besproken. Partijen hebben nadien nog verschillende malen mondeling en schriftelijk contact met elkaar gehad. Dit leidde tot enkele aanpassingen van het taxatierapport van de Heffingsambtenaar.

Tussen partijen staat vast dat voor de objectkenmerken van de onroerende zaken moet worden uitgegaan van de (deels) gewijzigde objectregistratie zoals die na de taxatie in bezwaar door de Heffingsambtenaar heeft plaatsgevonden. Evenmin verschillen partijen van mening over het feit dat, en de wijze waarop, het woningareaal van belanghebbende moet worden verdeeld over referentiegroepen, waarbij elke referentiegroep moet worden gewaardeerd op basis van de waarde van de betreffende voorbeeldwoning. Tenslotte is niet in geschil dat de waarden van de voorbeeldwoningen, die zijn gebaseerd op rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties, marktconform zijn en daarmee niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de Rechtbank was uitsluitend in geschil de wijze waarop vanuit de voorbeeldwoningen de vertaalslag gemaakt moet worden naar de onroerende zaken in de bijbehorende referentiegroep.

Ter comparitiezitting bij de Rechtbank van 17 december 2015 hebben partijen uitdrukkelijk de wens te kennen gegeven dat de Rechtbank zich in haar oordeelsvorming beperkt tot “de vertaalslag”. Partijen hebben daarbij tevens afspraken gemaakt op welke wijze zij hun geschilpunt aan de Rechtbank ter beoordeling wensen voor te leggen. De Rechtbank heeft de door partijen gemaakte afspraken in een brief van 14 januari 2016 bevestigd. Deze afspraken houden (kort gezegd) in dat partijen, ieder voor zich, vier onroerende zaken uit het woningbestand van belanghebbende nemen teneinde de door hen voorgestane rekenmethodiek inzichtelijk te maken. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld om te reageren op ieders selectie van vier onroerende zaken. Van deze afspraken zijn partijen in het verdere verloop van het geding niet meer teruggekomen.

In haar hoger beroepschrift heeft belanghebbende, kort gezegd, als grieven aangevoerd dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vertaalslag te grof en daardoor onjuist uitpakt, dat sprake is van strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur en dat vergoeding van de kosten van bezwaar tot een te laag bedrag heeft plaatsgevonden.

De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep het standpunt ingenomen dat het hoger beroep, voor zover het is gericht tegen de kostenvergoeding die door de Heffingsambtenaar in bezwaar is toegekend, niet-ontvankelijk dient te worden verklaard aangezien belanghebbende in de procedure bij de Rechtbank hiertegen niet is opgekomen en voor het overige ongegrond dient te worden verklaard.

Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende uitdrukkelijk verklaard alsnog in te stemmen met de hoogte van de in bezwaar toegekende kostenvergoeding en de daartegen gerichte grief niet gehandhaafd.