Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:906, 14/01018
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:906, 14/01018
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 10 maart 2016
- Datum publicatie
- 15 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:906
- Zaaknummer
- 14/01018
Inhoudsindicatie
Belanghebbende is eigenaar van een kantoorruimte, groot 547 m², dat onderdeel uitmaakt van een bedrijfscomplex. De onroerende zaak staat sinds 1 januari 2006 leeg en wordt ondershands te huur aangeboden. De rest van het bedrijfscomplex, eveneens eigendom van belanghebbende, wordt verhuurd.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2011 voor de toepassing van de Wet WOZ.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, heeft de door hem verdedigde waarde bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof oordeelt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties niet of onvoldoende bruikbaar zijn om de kapitalisatiefactor van af te leiden en acht de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 600.000 niet te hoog is.
Belanghebbende verdedigt een waarde van € 356.000 en heeft ter ondersteuning van die waarde een taxatiekaart met bottom-up berekening overgelegd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleitte waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende gehanteerde huurprijs is namelijk niet gebaseerd op een vergelijking met marktconforme gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten en het door belanghebbende gehanteerde hoge percentage voor het leegstandsrisico is onvoldoende onderbouwd.
Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2011 in goede justitie vastgesteld op € 500.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/01018
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 29 september 2014, nummer SHE 13/5561, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4, gelegen te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 841.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslag met de beschikking in één geschrift is verenigd. Na tegen voormeld in één geschrift vervatte beschikking en aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van de onroerende zaak alsmede de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42.
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 9 oktober 2012, nr. AWB 12/2491 (hierna: de uitspraak van 9 oktober 2012), niet-ontvankelijk verklaard. Bij uitspraak van 1 februari 2013, nr. AWB 12/2491 VERZET (hierna: de uitspraak van 1 februari 2013), heeft de Rechtbank het door belanghebbende gedane verzet tegen de uitspraak van 9 oktober 2012 (gevoegd met het verzet in de zaak met nummer AWB 12/2490) ongegrond verklaard. In zijn arrest van 11 oktober 2013, nr. 13/00924, heeft de Hoge Raad het door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie tegen de uitspraak van 1 februari 2013 gegrond verklaard, deze uitspraak vernietigd, beide verzetten gegrond verklaard, de uitspraak van 9 oktober 2012 als vervallen verklaard en beslist dat de Rechtbank het onderzoek moet voortzetten in de stand waarin het zich bevond.
De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 september 2014, nr. SHE 13/5561, gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het tijdvak 2012, in goede justitie vastgesteld op een bedrag van € 600.000, de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling aan belanghebbende van een proceskostenvergoeding van € 1.526,40.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 28 januari 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende, de heer [A] verbonden aan [B] , als zijn gemachtigde, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] (taxateur).
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak, als door de ene partij gesteld en door de andere niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak, die samen met [a-straat] 8 (inclusief 6), en [a-straat] 2, deel uitmaakt van één bedrijfscomplex, gebouwd circa 2001 en gelegen op het perceel kadastraal bekend als [E] , groot 17.628 m2. De onroerende zaak, gelegen op het [F] , betreft een kantoorruimte van 547 m2 (waarover hierna meer) en is op de eerste verdieping van het bedrijfscomplex gesitueerd. Tot de onroerende zaak behoort een parkeerplaats. De onroerende zaak staat sinds 1 januari 2006 leeg en wordt ondershands te huur aangeboden.
Bij de voor het belastingjaar 2012 opgelegde WOZ-beschikking is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 een waarde in het economische verkeer toegekend van € 841.000. In bezwaar heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 439.000, verwezen naar een door hem ingebracht taxatierapport, dat op 14 mei 2012 is opgemaakt door taxateur [G] (hierna: taxateur [G] ). In dit rapport, waaraan taxatiekaarten zijn toegevoegd, zijn tevens gegevens van een aantal “referentieobjecten” vermeld. Aan deze vermelding is het volgende toegevoegd: “De bruikbaarheid van bijgevoegde “referentieobjecten” is zeer twijfelachtig en dient dan ook meer om een indruk te geven van een aantal aangeboden objecten.”. Belanghebbende is op 18 juni 2012 telefonisch gehoord en op 29 juni 2012 is de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar inpandig opgenomen. Daarbij is geconstateerd dat sprake is van een “modern kantoorgebouw met lift, sprinklerinstallatie, modern betegelde vloeren, goed geoutilleerd en flexibel in te delen”.
Bij de uitspraak op bezwaar is de toegekende waarde gehandhaafd.
In beroep heeft belanghebbende met betrekking tot de onroerende zaak en in verband met gerezen onduidelijkheid over de gebruikte oppervlaktes, een officiële NEN-meting uit het jaar 2008 verstrekt. Volgens deze meting bedraagt de oppervlakte van de onroerende zaak 547 m2 (in plaats van de voorheen in aanmerking genomen 753 m2). Op basis hiervan heeft belanghebbende gelijktijdig een herziene taxatiekaart “Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen”, eveneens opgesteld door taxateur [G] , overgelegd, waarbij hij op basis van een bottom-up berekening en uitgaande van een gecorrigeerde eigen vraagprijs bepleit om aan de onroerende zaak een waarde van € 356.000 toe te kennen.
De Heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 841.000) verwezen naar de getaxeerde waarde zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 februari 2014 ten aanzien van de onroerende zaak door taxateur [H] (hierna: taxateur [H] ) is opgesteld. Dit taxatierapport is voorzien van referentiegegevens en een rekenmatrix. In het taxatierapport wordt voor de onroerende zaak uitgegaan van een kantoorruimte met een oppervlakte van 753 m2. Aan de onroerende zaak wordt door taxateur [H] een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, toegekend van € 849.000.
De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op een bedrag van € 600.000. Daarbij is de Rechtbank uitgegaan van de door belanghebbende berekende oppervlakte van de onroerende zaak van 547 m2.
De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het door belanghebbende bij het Hof ingediende hoger beroep door taxateur [H] opnieuw een onderzoek laten instellen naar de juistheid van de waarde die aan de tot het bedrijfscomplex behorende onroerende zaak is toegekend. Dit heeft geleid tot een taxatierapport van 19 januari 2015 betreffende het bedrijfscomplex [a-straat] 2-4-6-8 te [woonplaats] .
Dit rapport dient te vervanging van het op 3 februari 2014 opgestelde rapport. In dit rapport is het bedrijfscomplex omschreven en is aan de deelobjecten [a-straat] 2, 4 (de onroerende zaak) en 8 (incl. 6) onder toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode per de waardepeildatum een ondershandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, toegekend van (afgerond) respectievelijk € 756.000, € 600.000 en € 5.936.000.
Bij de bepaling van de waarde is de volgende waardeopbouw gehanteerd (waarbij ‘Kf’ staat voor kapitalisatiefactor en ‘diff’ voor differentiatiefactor):
Deelobject [a-straat] 2
|
Kantoorruimte |
553m2 |
€ 54/m2 |
diff 200% |
Kf 10,1 |
€ 603.212 |
|
Opslagruimte |
225m2 |
€ 54/m2 |
diff 100% |
Kf 10,1 |
€ 122.715 |
|
Parkeerplaatsen |
8 stuks |
€ 375/st |
Kf 10,1 |
€ 30.300 |
|
|
Totale waarde |
€ 756.227 |
Deelobject [a-straat] 4 (de onroerende zaak)
|
Kantoorruimte |
547m2 |
€ 54/m2 |
diff 200% |
Kf 10,1 |
€ 596.667 |
|
Parkeerplaatsen |
1 st |
€ 375/st |
Kf 10,1 |
€ 3.787 |
|
|
Totale waarde |
€ 600.454 |
Deelobject [a-straat] 8 (incl. 6)
|
Kantoorruimte |
1520m2 |
€ 54/m2 |
diff 200% |
Kf 10,1 |
€ 1.658.016 |
|
Opslag/magazijn |
7200m2 |
€ 54/m2 |
diff 100% |
Kf 10,1 |
€ 3.926.880 |
|
Parkeerplaatsen |
76 st |
€ 375/st |
Kf 10,1 |
€ 287.500 |
|
|
Laad- en loskuilen |
14 st |
€ 450 st |
Kf 10,1 |
€ 63.630 |
|
|
Totale waarde |
€ 5.936.376 |
Uit dit overzicht blijkt dat taxateur [H] thans - evenals belanghebbende - aan de onroerende zaak een verhuurbaar vloeroppervlak toekent van 547m2.
De (gemiddelde) huurwaarde van € 54 p/m2 heeft de taxateur afgeleid uit gerealiseerde huurovereenkomsten inzake de op hetzelfde bedrijventerrein gelegen referentieobjecten [b-straat] 5 (huurovereenkomst 1 juli 2010), [c-straat] 15 (huurovereenkomst 1 november 2010) en [a-straat] 11 (huurovereenkomst 1 mei 2011), waarvoor hij primaire huurprijzen heeft berekend van respectievelijk € 57, € 48 en € 56 p/m2.
De toegepaste kapitalisatiefactor heeft de taxateur afgeleid uit verkooptransacties van vijf referentieobjecten. De verkooptransacties betreffen de op het [F] gelegen objecten [b-straat] 5 (verkooptransactie 1 juli 2010) en [d-straat] 48 (verkooptransactie 13 juli 2010), de op het bedrijventerrein “ [J] ” gelegen objecten [e-straat] 10 (verkooptransactie 15 juli 2010) en [f-straat] 29 (verkooptransactie 7 maart 2011) en het op het goederendistributieterrein “ [K] ” gelegen [g-straat] 2 (verkooptransactie 6 juni 2013). Al deze referentieobjecten zijn zogenoemde gecombineerde bedrijfsobjecten.
De huurprijzen van partijen p/m2 zijn alle prijzen per jaar en exclusief BTW.
De Heffingsambtenaar gaat in zijn berekeningen van de waarde van de onroerende zaak per m2 kantoorruimte uit van huurprijzen vóór toepassing van een differentiatiefactor van 200%. Belanghebbende gaat in zijn berekeningen uit van huurprijzen na toepassing van eenzelfde differentiatiefactor.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op het juiste bedrag, althans niet te hoog, is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Uit het verhandelde ter zitting blijkt dat tussen partijen niet in geschil is dat de Rechtbank heeft verzuimd de Heffingsambtenaar (door de Rechtbank aangeduid met: verweerder) te veroordelen tot betaling aan belanghebbende (door de Rechtbank aangeduid met: eiser) van een tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar.
Partijen doen hun standpunt in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de WOZ-waarde op € 356.000, tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar tot betaling van een proceskostenvergoeding in hoger beroep op basis van de artikelen 7:15 en 8:75 Awb.
De Heffingsambtenaar concludeert - afgezien van de veroordeling in de tegemoetkoming in de kosten van de hoorzitting in bezwaar - tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.