Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:998, 14/00564
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:998, 14/00564
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 18 maart 2016
- Datum publicatie
- 16 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:998
- Zaaknummer
- 14/00564
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde vrijstaande woning. Heffingsambtenaar maakt waarde aannemelijk. Rechtbank heeft Heffingsambtenaar in gelegenheid gesteld om schriftelijk inlichtingen te verstrekken. Reactie van belanghebbende op inlichtingen Heffingsambtenaar betreft een schriftelijke inlichting als bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht. Hiervoor bestaat recht op 0,5 punt bij de bepaling van de hoogte van de proceskostenvergoeding. Rechtbank heeft dit miskend. Hof kent alsnog vergoeding toe.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00564
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 april 2014, nummer AWB 13/1395, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Peel en Maas
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3A te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 (hierna: de beschikking) op een bedrag van € 344.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van deze onroerende zaak voor het jaar 2012 een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) opgelegd. Het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar is bij uitspraken van de Heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar betreffende de beschikking vernietigd, de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 335.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de kosten van bezwaar tot een bedrag van € 243, de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende van € 1.197,90 en de Heffingsambtenaar opgedragen om het griffierecht van € 44 aan belanghebbende te vergoeden.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 3 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , verbonden aan [B] te [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar, [D] , tot bijstand vergezeld van [E] , taxateur.
Belanghebbende heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van een drietal foto’s.
De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1975, met een inhoud van 462 m³, een perceeloppervlakte van € 585 m², een garage met een inhoud van 43 m³, een berging met een inhoud van 34 m³ en een berging met een inhoud van 66 m³.
Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 september 2013 door de heer [E] , gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 344.000. In het taxatierapport is de onroerende zaak vergeleken met drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten [b-straat] 17, verkocht op 1 september 2010 voor € 305.000, [c-straat] 68, verkocht op 1 december 2011 voor € 320.000, en [c-straat] 77, verkocht op 2 november 2011 voor € 335.000. In het taxatierapport is de algemene onderhoudstoestand van de onroerende zaak als redelijk en de ligging als gunstig aangemerkt. De staat van de gevels is als matig aangemerkt. De onderhoudstoestand van elk van de referentieobjecten is als goed aangemerkt en de ligging is als gunstig aangemerkt.
Bij brief van 10 februari 2014 heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix in het geding gebracht, waarin - na aanpassing van de inhoud van de vergelijkingsobjecten - [c-straat] 68 en [c-straat] 77, de waarde van de onroerende zaak is verlaagd naar € 335.000.
Belanghebbende beroept zich in hoger beroep ter onderbouwing van zijn standpunt op een taxatierapport, opgemaakt op 28 juli 2012 door de heer [F] , taxateur, waarin een waarde van de onroerende zaak op de peildatum van € 293.000 is vermeld en op een taxatiekaart, waarin de waarde van de onroerende zaak op de peildatum is bepaald op € 296.799. In de taxatiekaart is de onroerende zaak vergeleken met een in [G] gelegen referentieobject, te weten [d-straat] 10, verkocht op 2 november 2010 voor € 379.000, en drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten [e-straat] 204, verkocht op 29 november 2010 voor € 198.000, [e-straat] 196, verkocht op 30 juni 2012 voor € 185.000 en [e-straat] 174, verkocht op 30 november 2010 voor € 195.000.
De Rechtbank heeft aan het einde van de zitting van 8 januari 2014 het onderzoek geschorst, daarbij bepaald dat de Inspecteur in de gelegenheid wordt gesteld om schriftelijke inlichtingen te verstrekken en daarbij tevens bepaald dat belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld om daarop schriftelijk te reageren.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
1. Is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag vastgesteld?
2. Komen de kosten van het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, ingediend na het onderzoek ter zitting, voor vergoeding in aanmerking?
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
Aan de vraagprijs kan volgens de Rechtbank geen betekenis worden toegekend. Naar mijn mening zegt de vraagprijs wel wat, maar zegt de transactieprijs meer. Het buurpand is nu verkocht. In dit geschil gaat het vooral om de keuze van de referentieobjecten. De Heffingsambtenaar heeft geen blokkendoos als referentieobject genomen. Ik vind dat een fundamenteel verschil. De Heffingsambtenaar stelt dat een van de referenties uit het door mij ingebrachte taxatierapport, [d-straat] 10, niet vergelijkbaar is. Dat referentieobject kan buiten beschouwing gelaten worden. Als ik dat doe, dan zou de waarde € 291.000 moeten bedragen. Mijn minste referentieobject trekt de waarde dus omhoog. Het is juist dat mijn referentieobjecten geschakelde woningen betreffen.
De ligging van [a-straat] 3a is ook beter dan de ligging van de woningen in de [e-straat] . Op de foto’s die ik u overleg kunt u het volgende zien: in de [a-straat] zijn de woningen repeterend en identiek, maar ze zijn niet geschakeld. De woningen aan de [a-straat] zijn beter gelegen dan de woningen aan de [e-straat] , daarom is aan die ligging een ander cijfer toegekend. Ik denk dat ligging zo goed in de prijs is verdisconteerd.
De ligging van [e-straat] 174 is vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak.
De Heffingsambtenaar bestrijdt niet dat de Rechtbank heeft nagelaten een handeling te vergoeden, maar geeft daar nu een verklaring voor. Dat is niet redelijk. Indien de Heffingsambtenaar een juiste inhoud had bepaald, was dit niet nodig geweest.
Ten aanzien van de verschillen in grondwaarde merk ik op dat de taxateur altijd de verkoopprijs tot uitgangspunt neemt. Als het geld niet in de grond wordt gestopt, dan stijgt de kubieke meterprijs. De waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd tot € 296.000.
Heffingsambtenaar:
[a-straat] 3a is te ver van de peildatum verkocht. Alle vergelijkingsobjecten die belanghebbende noemt betreffen een ander type omdat sprake is van geschakelde bouw. De door mij aangedragen objecten betreffen alle vrijstaande woningen. Ten aanzien van de vergoeding van proceskosten ben ik van mening dat de Rechtbank terecht heeft beslist dat die kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Belanghebbende heeft eerst ter zitting die stukken ingebracht, daar mocht uiteraard nog op gereageerd worden. Als hij de stukken op grond van artikel 8:58 van de Awb had ingebracht, was de schriftelijke ronde niet nodig geweest. Het is daarom onredelijk om deze kosten te vergoeden.
In de matrix van belanghebbende is te zien dat de transactiedata van de referentieobjecten heel dicht bij elkaar liggen, terwijl de woningen zijn gekocht door drie verschillende belanghebbenden. Dat komt door het repeterende karakter van die drie woningen, daarom is er geen onderscheid. De onroerende zaak van belanghebbende heeft geen repeterend karakter met woningen in de straat en is vrijstaand. Er zijn ook verschillen qua grootte en perceel. De ligging van de onroerende zaak is veel beter dan de woningen die belanghebbende hanteert in het vergelijkingsoverzicht.
De ligging van [e-straat] 174 is vergelijkbaar met de ligging van de onroerende zaak.
In de taxatie van belanghebbende is de diversiteit in kavelwaarde opmerkelijk, de grondprijzen variëren van € 186 per m2 tot € 285 per m2. In mijn taxatie is waarde van de vergelijkingsobjecten recht evenredig aan de waarde van de onroerende zaak, daarom is de grondprijs voor elk van de objecten € 230 per m2.
De verschillen in inhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecteten verklaren ook de verschillen in prijs per m3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing met betrekking te de vergoeding van de kosten van bezwaar, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vermindering van de waarde tot € 296.000, tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in beroep en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.