Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:999, 14/00878
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-03-2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:999, 14/00878
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 18 maart 2016
- Datum publicatie
- 16 juni 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2016:999
- Zaaknummer
- 14/00878
Inhoudsindicatie
In geschil is de WOZ-waarde van een geschakelde bungalow. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen in het taxatierapport en het verweerschrift is vermeld en hetgeen ter zitting daar aan is toegevoegd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Van de referentieobjecten is één woning vergelijkbaar qua onderhoudstoestand, één woning verkeert in minder goede staat en twee woningen zijn beter, zodat per saldo een correctie voor de onderhoudstoestand niet nodig is. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk 14/00878
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 16 juli 2014, nummer SHE 13/5884, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende zaakbelasting (hierna: OZB).
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2013 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de peildatum), voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 415.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag OZB 2013 bekend gemaakt. Op 15 maart 2013 heeft de Heffingsambtenaar de waarde en de aanslag ambtshalve verlaagd tot € 384.000 respectievelijk € 359,81. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van29 november 2013 heeft de Heffingsambtenaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB (zoals deze luidden na de ambtshalve vermindering) gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 44. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 5 februari 2016 te ‘s-Hertogenbosch . Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden, als door de ene partij gesteld en door de andere niet dan wel onvoldoende weersproken, voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in het jaar 1976 gebouwde geschakelde bungalow met een aanbouw, een garage en een tuin. De inhoud van het hoofdgebouw, de aanbouw en garage bedraagt respectievelijk 465 m3, 72 m3 en 72 m3. De oppervlakte van het perceel is 390 m2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 384.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport (hierna: het taxatierapport), opgesteld op 25 februari 2014 door de heer [C] , voornoemd. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum vastgesteld op € 386.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten, te weten [a-straat] 11, [a-straat] 1, [b-straat] 9 en [c-straat] 12, alle gelegen te [woonplaats] . In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten vergelijkingsmatrix met gegevens van de onroerende zaak en van de referentieobjecten.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per de peildatum vastgestelde waarde van € 384.000 te hoog is. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting is hieraan door belanghebbende toegevoegd dat in de verkoopbrochure van het referentieobject [a-straat] 1 – onder meer – is vermeld dat het buitenschilderwerk in 2011 is vernieuwd, het object een gashaard heeft, ‘grotendeels’ is uitgevoerd met parketvloer en stucwerk, een U-vormig keukenmeubel in lichte kleurstelling en een complete badkamer met ligbad, douchecabine en toilet heeft. Verder is volgens de brochure de inhoud volgens het kadaster 565m³, heeft het object dubbele schuifdeuren, dubbele beglazing en een CV-ketel uit 2009. Desgevraagd heeft belanghebbende verklaard dat de brochure geen melding maakt van het jaar/de jaren van eventuele modernisering van keuken en sanitair. Verder heeft belanghebbende ter zitting melding gemaakt van afwijkende inhoudsgegevens van zijn onroerende zaak en van de referentieobjecten zoals die bij het kadaster zijn geregistreerd.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 325.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.