Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1418, 16/00351
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-03-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1418, 16/00351
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 30 maart 2017
- Datum publicatie
- 18 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:1418
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:2368
- Zaaknummer
- 16/00351
Inhoudsindicatie
In geschil is de waarde per 1 januari 2014 van een vrijstaande woning, met een aangebouwde woonruimte, een garage en een hobbyruimte, gelegen in het buitengebied van Breda op een per-ceel grond van 2.360 m² (Heffingsambtenaar € 523.000 - belanghebbende € 439.000).
Belanghebbende voert een groot aantal grieven aan, waaronder: de uitspraak op bezwaar is on-voldoende gemotiveerd, de Heffingsambtenaar gebruikt ten onrechte nieuwe vergelijkingsobjec-ten, de maatvoering van de onroerende zaak is onjuist, de aangebrachte correctie voor de ligging (omgevingsoverlast) is onvoldoende, de correctie van € 24.000 vanwege de staat van onderhoud van de onroerende zaak is niet geaccepteerd, de uit de cijfers van de NVM voortvloeiende cor-rectie van € 60.000 is niet in mindering gebracht op de vastgestelde waarde, de kosten van de bij de Rechtbank geclaimde verleturen voor het bijwonen van de taxatie zijn niet vergoed.
Het Hof komt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00351
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 april 2016, nummer BRE 15/7621, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 49, gelegen te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 583.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 25 november 2015 het bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een waarde van€ 563.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
Tegen de uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot een waarde van € 523.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 162 en de Heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan hem te vergoeden.
Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 februari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en de heer [B] , taxateur.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van het ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
Belanghebbende heeft op 14 februari 2017 een faxbericht aan de griffier van het Hof gezonden. Dit faxbericht is opgevat als een verzoek om heropening van het vooronderzoek, welk verzoek op de hierna onder 4.1 vermelde gronden is afgewezen.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden komen vast te staan.
Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2014 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1972) is een vrijstaande woning, met een aangebouwde woonruimte, een garage en een hobbyruimte, gelegen in het buitengebied van [woonplaats] op een perceel grond van 2.360 m².
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar in beroep getaxeerd door de heer [B] , taxateur WOZ in dienst van de gemeente Breda .
In zijn in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van 22 februari 2016 (hierna: het taxatierapport) taxeert de heer [B] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een waarde in het economische verkeer van € 523.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van zeven met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de vrijstaande woningen [adres 2] 22 te [C] , [adres 3] 7 te [woonplaats] , [adres 4] 52 te [woonplaats] , [adres 5] 99 te [C] , [adres 6] 14 te [D] , [adres 7] 6 te [E] en [adres 8] 4 te [woonplaats] (hierna: de referentiepanden).
In het taxatierapport is de inhoud van de onroerende zaak als volgt opgenomen:
Woning : ca. 785 m³
Aanbouw woonruimte : ca. 150 m³
Garage aangebouwd : ca. 142 m³
Hobbyruimte : ca 71 m³
De inhoud van de onroerende zaak is bij de taxatie opnieuw geïnventariseerd. Hierbij is uitgegaan van de in het taxatierapport opgenomen bouwtekeningen en luchtfoto’s. Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar als bijlage 2 een inventarisatiekaart overgelegd waarvan de inhoud van de onroerende zaak overeenkomt met de in het taxatierapport genoemde inhoud.
De onderhoudstoestand van de onroerende zaak wordt door de taxateur omschreven als redelijk, de uitstraling eveneens als redelijk en de kwaliteit als matig tot redelijk. De kwalificatie matig heeft betrekking op de te vervangen dakconstructie. Te dier zake heeft de taxateur in zijn rapport rekening gehouden met een correctie van € 40.000. Ter zake van de ligging (omgevingsoverlast) is bij de berekening van de waarde door de taxateur een correctie toegepast van € 27.000.
In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden.
In hoger beroep beroept de Heffingsambtenaar zich – naast het taxatierapport en de verkoopcijfers van de referentiepanden - op het verkoopcijfer van de vrijstaande woning [adres 9] 24 te [C] .
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 439.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 523.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 op € 439.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.