Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-04-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1627, 16/00155
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-04-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1627, 16/00155
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 13 april 2017
- Datum publicatie
- 20 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:1627
- Zaaknummer
- 16/00155
Inhoudsindicatie
WOZ waarde van twee-onder-één-kapwoning, met aangebouwde garage, dakkapel, serre en berging.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 250.000 niet aannemelijk gemaakt. Ook belanghebbende is niet geslaagd in het bewijs van de door hem bepleite waarde
van € 174.000. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 225.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00155
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
te [plaats 1] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 22 januari 2016, nummer BRE 15/1538, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reimerswaal,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 31 maart 2014, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 32A te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 250.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2014 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 6 februari 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 februari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , verbonden aan [B] te [plaats 2] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , verbonden aan Sabewa Zeeland te [plaats 3] en de heer [E] , taxateur.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is op de waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1979) is een twee-onder-één-kapwoning, met aangebouwde garage, een dakkapel, een serre en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 336 m².
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar in beroep getaxeerd door [E] , taxateur WOZ.
In zijn taxatierapport van 4 juni 2015 (hierna: het taxatierapport van de Heffingsambtenaar) taxeert [E] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een waarde in het economische verkeer van € 254.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de geschakelde twee-onder-één-kapwoning [adres 2] 19 te [plaats 1] , de geschakelde twee-onder-één-kapwoning [adres 2] 23 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 3] 11 te [plaats 1] .
In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een matrix. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden, van luchtfoto’s en van een kadastrale kaart.
De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbende in bezwaar getaxeerd door [F] , verbonden aan [G] te [plaats 2] .
In het taxatierapport van 18 augustus 2014 taxeert [F] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een waarde in het economische verkeer van € 201.000 (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de twee-onder-één-kapwoning [adres 4] 8 te [plaats 1] , de twee-onder-één-kapwoning [adres 5] 25 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 6] 6 te [plaats 1] .
In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiekaart (rekenkundige onderbouwing van de WOZ-waarde). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van luchtfoto’s.
Taxateur [F] heeft naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar en het indienen van het beroepschrift bij de Rechtbank zijn taxatierapport van 18 augustus 2014 opnieuw bekeken en dit rapport aangepast in die zin dat hij gebruik maakt van een drietal nieuwe referentiepanden die beter aansluiten op de onroerende zaak (hierna: het herziene taxatierapport van belanghebbende). Het betreffen de twee-onder-één-kapwoning [adres 4] 8 te [plaats 1] , de twee-onder-één-kapwoning [adres 7] 4 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 8] 19 te [plaats 1] .
Door gebruik te maken van deze nieuwe referentiepanden herziet taxateur [F] de door hem voor de onroerende zaak op 1 januari 2013 op € 201.000 getaxeerde waarde en stelt die waarde vast op € 174.280. Deze waarde wordt onderbouwd door middel van een nieuwe taxatiekaart die is voorzien van beeldmateriaal van de nieuwe referentiepanden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 174.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 250.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen daar – zakelijk weergegeven - nog aan toegevoegd:
De gemachtigde van belanghebbende:
- -
-
de referentiepanden van de Heffingsambtenaar zijn niet aangeboden op de vrije markt en daarom niet bruikbaar,
- -
-
uit informatie van makelaars uit de regio is duidelijk geworden dat in de kern van [plaats 1] een grote hechte geloofsgemeenschap aanwezig is; men regelt de aan- en verkopen van woningen onderling om elkaar te helpen en daarom vallen er zoveel transacties buiten de gegevens die zijn te raadplegen; onduidelijk blijft hoe die verkopen tot stand zijn gekomen; er is geen sprake van vrije marktwerking,
- -
-
van de drie door de Heffingsambtenaar verzonden inlichtingenformulieren is er maar één retour gezonden (van het pand [adres 2] 19) en dat is onvoldoende; het in het retour ontvangen formulier onder 3.4 genoemde NWWI rapport wordt gebruikt voor de financiering en is niet vrij in te zien (de Heffingsambtenaar beaamt dit),
- -
-
ik ben het met de Heffingsambtenaar eens dat de eerste verkoop van het pand [adres 4] 8 (€ 150.000 bij akte van levering van 15 oktober 2013 ) niet bruikbaar is; de tweede verkoop van dat pand (€ 175.500 bij onderhandse koopovereenkomst van 17 oktober 2013) is wél bruikbaar.
De taxateur:
- -
-
het is inderdaad juist dat wij enkel het inlichtingenformulier retour heb ontvangen van het pand [adres 2] 19; deze gegevens zijn geanalyseerd en daaruit blijkt dat de m³-prijzen van onze drie referentiepanden ongeveer gelijk zijn en goed bruikbaar; wij zetten geen druk op het retour ontvangen van inlichtingenformulieren; meer informatie heb ik niet kunnen achterhalen,
- -
-
de door belanghebbende bepleite waarde van € 174.000 is niet realistisch; dit blijkt ook uit de verkoopprijs van de onroerende zaak in het verleden (01-07-2009 € 253.000 en 24-05-2004 € 224.000).
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op € 174.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.