Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-04-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1635, 16/00374
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-04-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1635, 16/00374
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 13 april 2017
- Datum publicatie
- 20 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:1635
- Zaaknummer
- 16/00374
Inhoudsindicatie
WOZ waarde winkelpand. Hof stelt de waarde in goede justitie vast aangezien partijen de door hen bepleite huurwaarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de onderbouwende (huur)transactiegegevens deels geanonimiseerd aan belanghebbende verstrekt, namelijk zonder bekendmaking van de huisnummers. Volgens het Hof is dat niet terecht. Omdat belanghebbende beroep heeft moeten instellen om de exacte gegevens van de onderbouwende (huur)transacties te verkrijgen kent het Hof een proceskostenvergoeding toe.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00374
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 31 maart 2016, nummer BRE 15/7377 in het geding tussen
belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] 70 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is vastgesteld op een bedrag van € 612.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2015 (hierna: de aanslag) opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 503.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 maart 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C] , taxateur.
De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een machtiging overgelegd.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2 Feiten
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een winkel met opslag-/magazijnruimte. De kadastrale oppervlakte van het perceel is ongeveer 95m², de winkel/verkoopruimte op de begane grond heeft een oppervlakte van 77m², de opslag-/magazijnruimte op de eerste verdieping is 77m², de opslag-/magazijnruimte op de tweede verdieping is 26m² en de opslag/magazijnruimte in de kelder is 73m². Het bouwjaar is 1905.
Tot de gedingstukken behoort een door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix, opgemaakt door [C] , taxateur. In deze matrix wordt verwezen naar de huurprijzen van een viertal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, te weten: [adres] 52, [adres] 74, [adres] 78 en [adres] 75a, alle gelegen te [vestigingsplaats] . In de matrix wordt niet verwezen naar verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. De waarde van de onroerende zaak is in de matrix getaxeerd op € 850.721, waarbij een kapitalisatiefactor van 11,8 is gehanteerd en een bruto huurwaarde van € 72.095.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomst overgelegd van het vergelijkingsobject [adres] 78. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2014 voor een termijn van vijf jaar tegen een jaarlijkse huurprijs van € 75.000 exclusief BTW. Ingevolge artikel 9.2 van de huurovereenkomst wordt een huurkorting verleend gedurende de eerste drie jaren volgens de staffel:
het eerste jaar € 15.000;
het tweede jaar € 10.000;
het derde jaar € 5.000.
Verder is daarbij vermeld dat de huur gedurende het eerste huurjaar € 5.000 exclusief BTW per maand bedraagt.
Artikel 9.3 van de huurovereenkomst bevat een breakoptie die inhoudt dat de huurder de overeenkomst per 31 december 2015 kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Van deze mogelijkheid heeft de huurder gebruik gemaakt.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 1 juli 2015, door [D] , taxateur. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak met behulp van kengetallen uit de taxatiewijzer VNG getaxeerd op € 467.215. Daarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,8 en een bruto huurwaarde van € 39.589. Het rapport bevat foto’s van de onroerende zaak.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
I Is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 te hoog vastgesteld?
II Heeft de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte de achterliggende gegevens niet verstrekt?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 467.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank