Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-06-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:2504, AWB - 15 _ 1123
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-06-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:2504, AWB - 15 _ 1123
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 2 juni 2017
- Datum publicatie
- 6 juli 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:2504
- Zaaknummer
- AWB - 15 _ 1123
Inhoudsindicatie
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 769.750 aannemelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak zoals opgenomen in de beschikking niet te hoog is (€ 788.000). Het Hof legt aan dit oordeel ten grondslag dat de Heffingsambtenaar ter zitting, desgevraagd, verklaard heeft dat hij ten onrechte een perceeloppervlakte van 2.500 m², dat onder de cultuurgrondvrijstelling had dienen te vallen, in de waardering van de onroerende zaak heeft betrokken. Uitgaande van de tussen partijen niet in geschil zijnde waarde van € 7,30 per m², komt het Hof tot het oordeel dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het perceel verlaagd dient te worden met een bedrag van € 18.250. Belanghebbende heeft anderzijds de door haar in hoger beroep verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01123
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 7 augustus 2015, nummer AWB 14/4555, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking (hierna: de beschikking) afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 115 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en toestandsdatum 1 januari 2014, is vastgesteld op een bedrag van € 788.000. Tegelijkertijd met de beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2014 opgelegd. De beschikking en de aanslagen zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze nadere stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 december 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en haar gemachtigde de heer [A] , verbonden aan [B] B.V. gevestigd te [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D] .
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaand woonhuis (bouw afgerond in april 2013; inhoud 754 m³), paardenstallen (bouwjaar 1985; aanbouw uit het jaar 2007; oppervlakte (inclusief aanbouw) circa 960 m²), binnenbak (bouwjaar 2002; oppervlakte 1.829 m²), buitenbak (bouwjaar 1985; oppervlakte 600 m²), stacaravan en tuinhuis. Het perceel van de onroerende zaak heeft een oppervlakte van 19.252 m². Het perceel heeft deels een agrarische bestemming en deels een woonbestemming. De Heffingsambtenaar heeft een oppervlakte van 11.669 m² in de waardering van de onroerende zaak betrokken.
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op een door taxateur [D] (hierna: taxateur [D] ) opgesteld taxatierapport. In dit taxatierapport heeft taxateur [D] de waarde van de onroerende zaak op basis van een inpandige en uitpandige opname “na vergelijking met de landelijke agrarische kengetallen en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de landelijke agrarische kengetallen” bepaald op een bedrag van € 788.000. Dit taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van het exterieur van de onroerende zaak en van luchtfoto’s van het perceel. Voorts zijn als bijlagen bij dit taxatierapport afschriften van de pagina’s 35, 85, 127 en 128 van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (versie 1.1, datum 25 juli 2013) (hierna: de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen), waarop kengetallen behorende bij agrarische gebouwen met de omschrijving “Woning vrijstaand (luxe)”, “Stal/nachtverblijf”, “Binnenbak/binnenmanege” respectievelijk “Buitenbak/buitenmanege” vermeld zijn, gevoegd. Als bijlage bij dit taxatierapport is bovendien een afschrift van pagina 45 van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (versie 1.0, datum 22 april 2013) (hierna: de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten), waarop kengetallen voor de waardering van een agrarisch erf per 1 januari 2013 vermeld zijn, gevoegd.
Voorts is dit taxatierapport voorzien van een matrix en een grondprijsberekening.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde, verwezen naar de verkoopprijs van een woning gelegen aan de [adres 2] 24 te [woonplaats] .
In hoger beroep beroept belanghebbende zich ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 650.000 op een door taxateurs [A] en [E] (hierna: taxateurs [AE] ) opgesteld taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak, op basis van een inpandige opname “rekening houdende met de huidige staat, afwerking, gebruiksmogelijkheden en onderliggende grond, enzovoorts, acht slaande op de aan hen bekende prijzen en waarden van soortelijke onroerende zaken”, bepaald op een bedrag van € 650.000. Bij dit taxatierapport is een matrix en beeldmateriaal van zowel het interieur als exterieur van de onroerende zaak gevoegd.
Voorts heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak van € 650.000 verwezen naar de verkoopcijfers van panden gelegen aan de [adres 3] 25 te [woonplaats] (verkoopdatum 28 oktober 2013), het [adres 4] 4 te [F] (verkoopdatum 2 september 2014), de [adres 5] 5 te [G] (verkoopdatum 22 december 2014), de [adres 6] 29 te [G] (verkoopdatum 19 september 2013), de [adres 7] 22 te [H] (verkoopdatum 29 maart 2013), de [adres 8] 90 te [J] (verkoopdatum 23 januari 2013), de [adres 9] 18 te [K] (verkoopdatum 10 september 2014) en de [adres 10] 7 te [L] (verkoopdatum 11 december 2013).
Belanghebbende heeft voorts ter onderbouwing van de waarde van € 650.000 verwezen naar de vraagprijzen van diverse, in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland gelegen, (agrarische) panden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van de onroerende zaak van € 650.000. De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 769.750.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar ten onrechte een perceeloppervlakte van 2.500 m² bij de waardering van de onroerende zaak betrokken heeft. Voorts heeft zij ter zitting verklaard dat dit perceel bedrijfsmatig ten behoeve van de paardensport wordt geëxploiteerd, waardoor de cultuurgrondvrijstelling uit artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ ook op dit stuk grond toegepast zou moeten worden. De Heffingsambtenaar heeft, desgevraagd, bevestigd dat het desbetreffende stuk grond onder de cultuurgrondvrijstelling dient te vallen, maar dat dit ten onrechte niet gebeurd is. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat deze grond tegen een tarief van € 7,30 per m² in de beschikking begrepen is. Desgevraagd, heeft belanghebbende verklaard dat zij dit tarief niet betwist. Nadat belanghebbende ter zitting is voorgehouden dat voor de waardering van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 de toestandsdatum 1 januari 2014 relevant is, heeft belanghebbende, uitdrukkelijk en zonder voorbehoud, de grief ingetrokken dat de verbouwing van de onroerende zaak nog niet afgerond was op de toestandsdatum. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting bevestigd dat het door taxateurs [AE] opgestelde taxatierapport uitgaat van waardepeildatum 1 januari 2013.
Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij de door hen in de van hen afkomstige stukken aangevoerde standpunten.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 650.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
De Heffingsambtenaar concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar. De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 dient naar zijn mening nader vastgesteld te worden op een bedrag van € 769.750, waarbij de aanslagen dienovereenkomstig verminderd dienen te worden.